التمويل الإضافي «مُسكّن مؤقت» لا يحل أزمة العقارات

تشهد كتابة العدل الأولى في المدينة المنورة إقبالا كبيرا من قبل المواطنين، وذلك في الأيام الأولى؛ لتطبيق النموذج الموحد للرهن العقاري الخاص بالتمويل الإضافي، الذي أقره صندوق التنمية العقارية، وبحسب المعلومات التي حصلت عليها «عكاظ» فإن بعض كتابات العدل لم يرد لها حتى الآن عقد الصندوق والمقترض والممول، الذي سوف يساهم في إيضاح تفاصيل أكثر عن برنامج التمويل.
كما أشارت المعلومات إلى أن آلية العمل في البرنامج تنص على أن يقوم الممول «البنك التجاري» والصندوق بشراء الأرض أو العقار للمواطن، بما يزيد على مبلغ 500 ألف ريال يتحمله الممول، إذ لا يتم فك الرهن، حتى يتم سداد جميع المبلغ، كما بينت المعلومات أن عقد المبايعة يتضمن قيام الممول بشراء الأرض أو العقار من المالك حيث يستلم المالك كامل حقه، وفي نفس العقد يقرر الممول قبضها وبيعها لمواطن آخر- «حدد له قرض من الصندوق»- بالتقسيط، وترهن في نفس الوقت للصندوق بمبلغ والبنك بمبلغ، ولا يتم فك الرهن حتى يسدد حق الصندوق والبنك معاً.
شح الأراضي
في المقابل كشف متعاملون عقاريون، عن أن برنامج التمويل الإضافي، الذي اعتمده مؤخرا صندوق التنمية العقاري، لن يغير كثيرا من مشكلة تملك الإسكان في مناطق المملكة، خصوصا أن المشكلة تكمن في ارتفاع الأسعار بشكل عام، وشح الأراضي المتوافرة والمؤهلة للبناء، في ظل ارتفاع التكاليف الإنشائية العامة، ونقص الرقابة على القطاع ككل، مؤكدين أنه من المفترض أن يتم اتخاذ خطوات من شأنها إبقاء الأسعار منخفضة ومتداولة للجميع، وليس زيادة التمويل دون مراقبة؛ ما يرجح توقعات زيادة الأسعار.
وبين عقاريون ل«عكاظ»، أن فتح القرض الإضافي فتح أبوابا أخرى لزيادة أسعار العقار، خصوصا أن ترك السوق معلقة على حالة العرض والطلب، التي لم يعد القطاع يعمل بها أصبح أمراً غير مقبول، مطالبين بإصدار قرارات من شأنها خفض الأسعار، وتوفير خيارات تملك المساكن بأسعار معقولة، ومراقبة صارمة لقيمتها، إضافة إلى سن قوانين تصنف العقار، وتضع حداً لأسعاره قبل إصدار أي قرار قيادي مثل قرار القرض الإضافي.
علاج غير فعال
وقال تركي السهلي المستثمر العقاري،: «المشكلة الأساسية التي يعانيها القطاع العقاري في المملكة بشكل عام والمدينة المنورة على وجه الخصوص، هي ارتفاع الأسعار الذي جعل المستهلكين يعزفون عن الشراء، وليس عدم وجود سيولة، باعتبار القرض الإضافي مبلغا يجب استرداده وسداده، أي إنه مجرد مسكن مؤقت للحالة العامة، وليس علاجا فعالاً، خصوصا أن الأسعار وصلت إلى مستويات مرتفعة، لا يستطيع كثير من المواطنين اللحاق بها، حتى ولو تحصلوا على القرض الإضافي، لأن مبلغ التسديد سيكون كبيرا على القدرات المالية للأغلبية».
وذكر السهلي أن هناك شحا حقيقيا في الأراضي في ظل الطلب المتنامي، إذ يلاحظ وصول أسعار المخططات الجديدة، التي لم يتم البناء فيها ولا بناء واحد، إلى مستويات كبيرة تلامس مثيلاتها الموجودة في قلب المدينة؛ ما يعني أن المشكلة تكمن في توفير مساحات شاسعة من الأراضي تزيد المساحة وتوسع مناطقيتها، وتوفر خيارات أوسع للتملك، خصوصا أن المملكة بحاجة ماسة إلى إنشاء أحياء جديدة كبرى لتوفير العرض بشكل يجبر أسعار المساكن المعروضة حاليا على الانخفاض، وهذا هو القرار الذي يجب العمل به.
قوانين صارمة
من جانبه أشار الخبير العقاري عبدالله الميسري، إلى أن القرض الإضافي للعقار، خطوة إيجابية نحو إكمال المشاريع المتوقفة، خصوصا أنه من الملاحظ انتشار البنايات المتوقفة عن الإنشاء بسبب نقص السيولة، إلا أنه أبان أن هذا القرار ورغم أهميته فإنه يخدم شريحة صغيرة من الراغبين في البناء والتملك، كما أنه يرى أن فتح خيارات جديدة وآفاق أوسع للتملك بإصدار قوانين صارمة تحد من جنون الأسعار أجدى وأوفر للجهات المختصة في الدولة، خصوصا أن السوق تحتاج إلى من يضبط أسعارها من جديد؛ لتتلاءم مع الحالة الراهنة للقطاع.
وأضاف الميسري قائلا: «يجب البحث عن جذور المشكلة، وهي زيادة الأسعار، واتخاذ خطوات واقعية للحد من ذلك، خير من توفير السيولة لمجاراة هذا الارتفاع، خصوصا أن السوق تسير دون توقف نحو الزيادة؛ ما يعني أنه لو تم إقرار بنود وقرارات تمويلية أخرى، فإن المشكلة الأساسية التي يجب علاجها هي استمرار ارتفاع الأسعار».
يشار إلى أن برنامج التمويل الإضافي سيتيح لكل مواطن حاصل على موافقة القرض، ويحتاج إلى تمويل لاستكمال بناء السكن الخاص فيه وفق شروط البنك، التي بموجبها يحدد البنك قيمة التمويل الإضافي المسموح به، مقابل أن يكون الصندوق هو الجهة الضامن أو الراهن للصك أو إشراك البنك الممول في الرهن على قدر مبلغ التمويل، حيث إن اعتماد صندوق التنمية العقارية البرنامج يهدف إلى تمكين المواطنين، الذين صدرت لهم الموافقة على إقراضهم، من الحصول على القرض المناسب لاستكمال بناء مساكنهم من خلال البنوك المحلية.