ارتفاع أسعار الأراضي غيّر قناعات مسؤولي صندوق التنمية

قدّر مستشار اقتصادي إجمالي القروض التي قدمها صندوق التنمية العقارية منذ إنشائه وحتى نهاية عام 2011م بنحو 168.5 مليار ريال، ويتوقع أن يتجاوز إجمالي القروض 175 مليار ريال بنهاية عام 2012م، مشيرا إلى أن الصندوق يواجه عوائق حقيقية للقيام بدوره كإحدى أقوى أذرع الحكومة الساعية لرفع نسبة تملك المواطنين لمساكنهم.
وقال المستشار الاقتصادي فادي العجاجي «في السابق كانت العوائق أمام الصندوق تتمثل في قلة موارده المالية وطول فترة الانتظار لحين الحصول على القرض. أما الآن، وبعد الدعم الحكومي لموارد الصندوق ورفع قيمة القرض إلى 500 ألف ريال، فالعائق أمام الصندوق يتمثل في عدم قدرة معظم المتقدمين على توفير قطع سكنية لرهنها للصندوق نتيجة الارتفاعات الحادة والمستمرة في أسعاره».
وأضاف العجاجي «كان الصندوق يعطي مهلة عامين من تاريخ الموافقة على منح القرض للمتقدم لتوفير قطعة سكنية داخل النطاق العمراني في كل مدينة، لكن نتيجة لارتفاع أسعار القطع السكنية قرر الصندوق منح المتقدمين فرصة مفتوحة لتمكينهم من امتلاك قطعة سكنية ورهنها للصندوق للحصول على القرض. وبهدف تشجيع المواطنين على التقدم إلى الصندوق لأخذ قروضها، قرر الصندوق في أكتوبر 2011م زيادة عمر الوحدة السكنية الجاهزة (فلل- شقق) لتقديم طلب نقل القرض عليها من 10 إلى 15 سنة، ثم إلى 20 سنة في ديسمبر 2011م ، لكن ذلك لم يكن كافياً، لذا وافق صندوق التنمية العقارية في مارس 2012م على تخفيض الأمتار المسطحة المطلوب تنفيذها للفلل للحصول على كامل القرض من 390 إلى 240 مترا مربعا». مبينا أن هذا القرار كان مشروطا بمواصفات بناء عالية لمساحة 240 مترا مربعا، وبمواصفات متوسطة لمساحة 250 مترا مربعا، وبمواصفات عادية لمساحة 280 مترا مربعا.
وأشار إلى أنه مع الارتفاعات القياسية في أسعار الأراضي السكنية وإحجام أكثر المتقدمين الذين وافق صندوق التنمية العقارية على منحهم القرض، بدأت تتشكل لدى الصندوق قناعات قوية بأن معظم المتقدمين للصندوق بحاجة إلى قرض آخر لامتلاك منزل جاهز أو قطعة أرض سكنية لبنائها. لذا قرر الصندوق تدشين برنامج «ضامن» الذي يضمن الصندوق بموجبه صرف قيمة القرض للبائع خلال مدة أقصاها 3 أشهر من انتقال المنزل إلى المشتري (المقترض) ورهنه للصندوق وفقاً للنظام المعمول به ، وفي 19 مارس 2013م بدأ صندوق التنمية العقارية العمل ببرنامج القرض المضاف الذي يمكن المتقدمين إليه من الحصول على تمويل عقاري آخر.
وقال العجاجي «يستفيد من هذا البرنامج المتقدمون الذين وافق الصندوق على منحهم قرضا عقاريا مُيسّرا (500 ألف ريال) ولم يتمكنوا من شراء منزل جاهز أو توفير قطعة أرض سكنية لرهنها للصندوق نتيجة الارتفاعات الحادة والمستمرة في أسعار العقارات، كما أن القرض المضاف هو آلية تنسيق مناسبة بين صندوق التنمية العقارية وقطاع التمويل العقاري لخلق حلول مناسبة لشريحة واسعة من الطبقة المتوسطة التي تحتاج إلى قرض إضافي على قرض الصندوق لتمكينها من تملك مساكنها. حيث يتيح القرض المضاف لشركات التمويل العقاري منح من يرغب من المتقدمين للصندوق قرضاً آخر طويل الأجل يتواءم مع قدراتهم الائتمانية دون أن يتحمل الصندوق أي نوع من مخاطر الائتمان».
وأضاف «سيترتب على برنامج «القرض المضاف» توسيع شريحة المستفيدين من أنظمة التمويل العقاري لاسيما أن اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري قد نصت على ألا يتجاوز التمويل العقاري نسبة 70بالمائة من قيمة المسكن محل التعاقد، وهذا التقييد يحفز المقترضين على ادخار ما لا يقل عن 30بالمائة من قيمة المسكن قبل التعاقد لتقليل تكاليف التمويل على المقترضين وتخفيض درجة المخاطرة، مما يعزز استقرار وسلامة قطاع التمويل العقاري والسوق العقارية بشكل عام ،وحالياً يعكف صندوق التنمية العقارية بالتشاور مع وزارة المالية على دراسة مشروع «القرض المعجل» الذي يقدم فيه أحد البنوك التجارية قرضاً عقارياً بقيمة 500 ألف ريال دون فوائد على المواطن، على أن يتم تقسيطه على 10 سنوات، وأن يتحمل الصندوق دفع فوائد القرض لصالح البنك المقرض».
من جهته قال رجل الأعمال محمد القريان إن برامج الصندوق الجديدة التي تعلقت بمسائل التمويل فتحت قنوات جديدة لطالب السكن , وطالب بوضع أطر محددة لعدم وقوع طالب السكن في مشاكل الديون والفوائد البنكية العالية تكون آثارها قاسية على المجتمع , وأشار الى أن تلك البرامج ستنعكس إيجاباً على السوق العقارية من خلال دخول سيولة جديدة وتشجيع البنوك على مزيد من الإقراض.
ثلاثة برامج مهمة
وقد عرض صندوق التنمية العقارية مؤخرا ثلاثة برامج لتحسين الإقراض وهي: نظام الضامن، نظام القرض الإضافي، ونظام القرض المعجل.
وينص نظام الضامن على أنه يعتمد في القرض العقاري على ثلاثة أطراف ويكون الطرف الأول الصندوق، والثاني المقترض، والثالث المالك أو المطور العقاري، وقد تم البدء بتطبيق هذا النظام منذ فترة وهو أن يتفاهم المقترض الطرف الثالث على قيمة الوحدة السكنية بحيث يزود الطرف الأول (الصندوق) بمعلومات عن الوحدة السكنية مثل المساحة والمواصفات وموقعها ، وكذلك عمر المبنى، كما يقوم الطرف الأول بزيارة الموقع لتقييمه وتحديد مبلغ القرض، بعدها يزود الطرف الأول الطرف الثاني بموافقة مبدئية وتوقيع قيمة القرض.
وبالنسبة للطرفين الثالث والثاني يقومان بتسوية القرض ويوقع الطرفان الثالث والثاني على عقد باتفاقهما ويتم تزويد الطرف الأول بصورة من هذا العقد، ومن ثم يقوم الأطراف الثلاثة بتوقيع عقد الضامن, ويتم مخاطبة كتابة العدل لإكمال إجراءات نقل الملكية للطرف الثاني ورهنها مباشرة للطرف الأول.
ويزود الطرف الأول بصورة الصك المرهون ويتم توقيع عقد الصندوق في نفس اليوم, يزود البنك المختص بشهادات صرف الدفعات ويتم تحويل مبلغ الدفعة الأولى 10بالمائة من قيمة العقد مباشرة في حساب الطرف الثالث.
وتصرف الدفعة الثانية بعد مضي شهر واحد من تاريخ توقيع العقد والثالثة بعد شهرين من تاريخ العقد والرابعة بعد 3 أشهر من تاريخ العقد.
ولعقد الضامن عدد من المميزات للمواطن تشمل: توفير التمويل لشراء المنتج (فيلا أو شقة), عدم وجود ضرورة للاحتفاظ بالأرض, يمكن جدولة مدخراته بناء على توقيت استلام القرض, على المدى المتوسط يمكن خفض أسعار الوحدات السكنية.
وبالنسبة لمميزات العقد للمطور العقاري فهي: تصميم منتجات تتوافق مع شروط ومواصفات وأنظمة الصندوق للاستفادة من التمويل, وضوح الرؤية (العملاء متوفرون), إمكانية توفير منتجات إبداعية, يمكن نقل التجارب العالمية في هذا المجال.
إضافة الى استثمار المدخرات (السيولة), الحصول على عدد أكبر من العملاء, خفض تكاليف الوصول إلى العميل, الجانب الإعلامي والدور الاجتماعي (المساهمة في توفير الإسكان).
والمميزات بالنسبة للصندوق تشمل: توفير وحدات سكنية تساعد في تحقيق الهدف, لوجود التنافس يمكن خفض التكلفة مع زيادة الكفاءة, إيجاد مساكن وفقاً لقدرات المواطنين, الاستفادة من قدرات المطورين العقاريين.
حلول للقرض الإضافي
وفيما يتعلق بالقرض الإضافي فهو تمويل موجه إلى المواطنين الذين لديهم موافقة على القرض من الصندوق أو من هم على قائمة الانتظار, ومن المتوقع صدور الموافقة لهم خلال فترة قادمة ويرغبون بمبلغ إضافي (فوق قرض الصندوق), وذلك للتمكن من شراء مسكن جاهز أو استكمال إنشاء المسكن أو شراء الأرض اللازمة لبناء المسكن عليها, وهذا النظام صدر به قرار مجلس الوزراء رقم (361) وتاريخ 17/11/1432ه.
ومن أهداف برنامج القرض الإضافي: ضمان حصول كل مواطن على السكن اللائق والمناسب, توفير خيارات متعددة تراعي تفاوت الدخل بين شرائح المستفيدين من قروض الصندوق, معالجة المشاكل الناجمة عن عدم كفاية قرض الصندوق لتوفير مسكن, مما يتطلب ضم مبلغ القرض إلى مصادر تمويل إضافية, استيعاب كامل المستفيدين ممن هم على قائمة انتظار الصندوق, تمهيداً لخدمة شرائح إضافية من المستفيدين, إعادة بناء الثقافة السكانية لدى المستفيدين وتصوراتهم عن السكن المناسب, من خلال اشتراطات الإقراض التي تراعي مساحة العقار.
والشرائح المستهدفة هم المواطنون الذين ليس لديهم مدخرات تعينهم على دفع الفرق بين قيمة المنزل ومبلغ قرض الصندوق, ويكون مؤهلاً للاقتراض من البنوك وشركات التمويل مثل الموظفين الحكوميين وشبه الحكوميين وموظفي القطاع الخاص, يطبق البرنامج على تمويل لغرض تملك مسكن جاهز وتمويل لغرض بناء مسكن, يُضمن القرض برهن العقار (بالنسبة للمسكن الجاهز) أو رهن الأرض وما يقام عليها (بالنسبة للمسكن الذي تحت الإنشاء), هناك إشكالات قد تعيق تطبيق هذا البرنامج يعكف الصندوق على حلها الآن وستصدر خلال الأشهر القليلة القادمة.
قرض عاجل
أما بالنسبة الى نظام القرض المعجل، فهو قرض يحتاجه المواطن الذي لديه طلب قرض وينتظر دوره, والمدة المتبقية للحصول على القرض في الغالب أكثر من خمس سنوات, والمواطن جاهز لامتلاك المسكن ويحتاج للحصول على المبلغ لبناء أو شراء وحدة سكنية, ويكون سداد القرض على 10 سنوات, يسدد المواطن المبلغ للبنك والدولة تتحمل تكلفة التمويل ويعتبر قرضاً حسناً على المواطن ويصرف على وحدة سكنية أو مبنى سكني.
وتشمل فوائد القرض المعجل للمواطن: الحصول على القرض حالاً. التخلص من عبء الإيجار. القيمة الحالية للنقد قيمة حقيقية.
أما الفوائد بالنسبة للصندوق: تقليل مدة الانتظار لسائر المقترضين. المساهمة في سد الفجوة بين العرض والطلب في حقل الإسكان، والمثال الحسابي لذلك: مواطن متقدم بطلب للقرض ودوره بعد 8 سنوات, ومستأجر وحدة سكنية بمبلغ 3000 ريال شهرياً في السنة الواحدة فإذا حصل على تمويل 500.000 + 100.000 فرق تكلفة الوحدة = 600.000 ريال, 3000*12*10=360.000 ريال وهذا مقدار ما يوفره.