مطالب بتأسيس صناديق عقارية تطرح للاكتتاب العام

يرى عقاريون أن نجاح قطاع العقار في المملكة يرتبط بمدى التعاون وتسهيل الإجراءات من أمانات المدن، والإسراع في اعتماد المخططات التي تحت وطأة البيروقراطية منذ فترات طويلة، إلى جانب صدور حزمة أنظمة الرهن العقاري وتطبيقها على أرض الواقع، والوصول إلى إخراج منتج عقاري متكامل البنية التحتية ضمن التخطيط العمراني للمدن، مشيرين إلى أن العجز في إيجاد حلول لعشرات من المساهمات العقارية المتعثرة جمّد ملايين من الأمتار المحيطة بالمدن، وجعلها مثل سياج من الأرض الفضاء التي تحول دون نمو عمراني سليم، حتى أن بعض المخططات التي استطاعت أن تتجاوز هذه المشكلة أصيبت بمرض عقاري، لأنها خارج المدن.
نوه العقاريون أن وزارة التجارة بادرت بتقديم الحلول لمعظم المساهمات المتعثرة واطلاقها مرة أخرى عبر مزادات أشهرها أرض مكة، وطالب عقاريون بتطوير الأدوات العقارية التي تساهم في تطويرها وتطوير القطاع العقاري، بالإضافة إلى تسهيل إجراءات تأسيس الصناديق العقارية والتقليل من الروتين الحكومي.
صناديق استثمارية
ورأوا أن القطاع العقاري في المملكة، يمكن أن يكون أكثر جاذبية في حال توسيع دائرة الفائدة لأكبر شريحة من المواطنين، مطالبين في الوقت ذاته بضرورة طرح صناديق استثمار عقارية كبرى لعموم المواطنين من قبل صندوق التنمية العقاري.
وأوضح باحثون في الشأن العقاري أن من أهم أضرار تلك المساهمات على صناعة العقار السعودي هي تركيزها على مشاريع شراء قطع الأراضي الضخمة، ومن ثم تطوير البنية التحتية لها بشكل بدائي وبيعها بالجملة إلى المستثمرين العقاريين الذين يبيعونها إلى المستخدم النهائي أو مستثمر آخر.
معتبرين أن صناديق الاستثمار العقاري هي أفضل الحلول المتاحة لتمويل المشاريع العقارية في الوقت الراهن، إذا واكبت هيئة السوق المالية السعودية دول العالم في تحديث وتطوير أنظمتها ولوائحها بما يخدم السوق العقاري المحلي.
صناديق عقارية
وأكد الدكتور عبدالله بن حمد المشعل المتخصص في الاستثمار العقاري في مكة المكرمة ثمة استثمارات عقارية كثيرة تحتاج إلى رؤى مالية وإدارية، تستطيع ادخال المنظومة العقارية ضمن دورة رأس المال من خلال الصناديق العقارية، مقترحاً طرح صناديق عقارية على مستوى المدن للتوسع في تشييد المساكن يتولها القطاع الخاص ممثلاً بالشركات المالية (الوساطة) تحت اشراف من صندوق التنمية العقارية وهيئة سوق المال، غضافة إلى شركات التطوير العقاري.
ويرى الدكتور المشعل أن القطاع العقاري يتميز بنشاط استثماري غزير في الفرص الاستثمارية، نظرا لما تواجهه من نقص في المنازل التي يمكن لذوي الدخلين المنخفض والمتوسط شراؤها، كما تعاني نقصا في شقق الايجار في كثير من مناطقها، وتشهد مناطق مختلفة في المدن السعودية ازدهار في بناء المساكن، كما يتم بناء مساحات مكاتب جديدة في الوسط قرب المراكز التجارية.
وقال المشعل " نجحت المملكة مؤخراً في ازاحة وبلورة الخوف والترقب اللذين كانا يخيمان على القطاع العقاري، كما نجحت في توسيع نطاق انشطتها الاقتصادية غير البترولية للاستفادة من عائدات التصدير المرتفعة في التحول نحو اقتصاد اكثر استدامة، معتمدة على التطور اللافت في القطاع المالي ككل والاستقرار النسبي في قطاع العقارات ".
وأضاف المشعل " أعادت المملكة الثقة والاطمئنان تدريجياً إلى السوق العقاري، وتمهد للدخول في مرحلة جديدة ومختلفة جداً بعد القرارات الحكومية الداعمة للقطاع العقاري مثل إقرار مجلس الوزراء ضوابط بيع المنتجات العقارية على الخريطة، وقرب إطلاق المنظومة التمويلية وتصفيات المساهمات المتعثرة، التي تعتبر المساهمات العقارية مجدية ويستفيد منها جميع الاطراف ".
أسعار الأراضي
ومن جهة أخرى قال رئيس مجموعة حمد بن سعيدان العقارية حمد بن سعيدان " ساعدت المساهمات العقارية في تطوير المئات من الأراضي الخام وتحويلها إلى مخططات تتوافر فيها الخدمات الأساسية كافة، والمطلوب فقط سن آليات لتنظيمها، كما ساعدت المساهمات في خفض أسعار الأراضي التي تعتبر الأساس في مشكلة الاسكان في البلاد، هذا بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة البناء وصناعته ومواده الخام وتنميته البشرية التي واصلت ارتفاعات تجاوزت في حدودها غير المعقولة ".
وأكد ابن سعيدان أن المملكة تتمتع ببنية تشريعية جيدة واقتصاد أوسع من غيرها في منطقة الشرق الاوسط، وتخطت المملكة دول المنطقة في جذب الأموال، وضمت بذلك صناديق استثمار مفتوحة لمستثمري التجزئة وصناديق خاصة للأثرياء، من أجل الاستثمار في العقارات والأسهم الخاصة، وظهرت المملكة كموطن جديد للصناديق في الشرق الاوسط وشمال افريقيا وذلك مع احتدام المنافسة بين المراكز المالية في الخليج.
إدارة متخصصة
ويعرف ابن سعيدان صندوق الاستثمار بأنه " برنامج استثمار مشترك يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه بالمشاركة جماعياً في أرباح البرنامج، ويديره مدير الاستثمار مقابل رسوم محددة "، وتتميز صناديق الاستثمار بوجود إدارة متخصصة مرخص لها تسعى إلى إدارة أصوله بمهنية عالية من خلال استراتيجيات استثمارية متعارف عليها.
وأوضح ابن سعيدان أن المملكة ظهرت كموطن جديد للصناديق في الشرق الاوسط وشمال افريقيا وذلك مع احتدام المنافسة بين المراكز المالية في الخليج، وتم إطلاق 73 صندوق جديد خلال عام 2012 م، بحسب تقارير شركة زاوية، وفي نهاية العام نفسه وصل حجم صناعة الصناديق المشتركة في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا إلى نحو 60 مليار دولار، لدي 160 شركة تدير 865 صندوقا – باستثناء صناديق العقارات، ويوجد في السعودية أكبر عدد لمقرات الصناديق في منطقة الشرق الأوسط حيث يتخذ 228 صندوقا من الرياض مقرا رئيسيا لأنشطتها في المنطقة، وتبلغ قيمة أصولها نحو 22.8 مليار دولار.
وقال " كانت معظم الصناديق التي تعمل في الإقليم تفضل بحكم العادة، والاستقرار في أنظمة أكثر رسوخاً، مثل جزر كايمان أو لوكسمبورج، ولكن حينما تستثمر هذه الصناديق الأجنبية في الشرق الأوسط، عادة ما تواجه قيودا تفرضها السلطات على تملك الشركات والأراضي.
وكانت هيئة السوق المالية السعودية أهابت بالراغبين في الاستثمار بصناديق الاستثمار المرخص لها من الهيئة والمطروحة من قبل الأشخاص المرخص لهم، إلى الاطلاع على شروط وأحكام الصندوق التي توضح العلاقة التعاقدية بين مدير الصندوق (الشخص المرخص له والمستثمر)، كما تساعد المستثمرين على اتخاذ قرار استثماري سليم ومدروس، وقالت هيئة السوق المالية: "هذه الشروط والأحكام تنطبق على جميع الصناديق الاستثمارية المرخص لها من الهيئة، سواء أكانت تستثمر في سوق الأسهم أم موجهة للأسواق المالية الخارجية أو أسواق النقد أو الدين أو الصناديق العقارية".
وتلزم هيئة السوق مدير الصندوق - وفقاً للائحة صناديق الاستثمار ولائحة صناديق الاستثمار العقاري - بإصدار شروط وأحكام للصندوق التي تمثل عقداً بين مدير الصندوق ومالكي الوحدات، ويجب على مالكي الوحدات إبداء موافقتهم على هذه الشروط والأحكام، وذلك بالتوقيع على نسخة منها قبل الاستثمار بأي صندوق، وبحسب اللائحة يجب على مدير الصندوق التأكد من توقيع مالكي الوحدات على شروط وأحكام الصندوق وحصولهم على نسخة منها، بالإضافة إلى أن اللائحة ألزمت مدير الصندوق بإخطار المستثمرين بأي تغييرات جوهرية يتم على شروط وأحكام الصندوق قبل 60 يوما تقويميا من سريانها.
وأكدت الهيئة أن مديري الصناديق الاستثمارية (الأشخاص المرخص لهم من الهيئة) ملزمون بتزويد مالكي وحدات الصندوق بقوائم مالية مراجعة عند طلبهم ذلك دون أي مقابل، وذلك في إطار الإفصاح وضمان اطلاع المستثمرين على تطورات الصندوق وتغير قيم وحداته ومساعدة المستثمرين على اتخاذ قراراتهم الاستثمارية وفق أعلى درجة من الشفافية.
الآلية التنظيمية الجديدة
وكان الأمير خالد الفيصل بن عبدالعزيز أمير منطقة مكة المكرمة قد وجه بمتابعة الآلية التنظيمية الجديدة لإقامة المزادات العقارية بمحافظة جدة التي صدرت أخيرا، بهدف تنظيم عملية إقامة المزادات العقارية بمحافظة جدة من خلال تطبيق الاشتراطات الضرورية لضمان نظامية الجهات الطالبة لإقامة مزادات عقارية وكذلك سلامة مواقع العقار المراد بيعها بالمزاد وللتأكد من تفادي حدوث أي غرر بالمشترين أو الخروج عن مواد الآلية المعتمدة للمزادات.
وعلى الرغم من أن لائحة صناديق الاستثمار العقاري في المملكة حديثة العهد (حيث صدرت في منتصف يوليو 2006)، - إلا أن إنشاء صناديق استثمارية جديدة ساعد بنهوض القطاع العقاري حيث أنه ساعد كذلك في التمويل المشترك، وتضمنت اللائحة القوانين والضوابط لجمع الأموال بغرض استثمارها في مشاريع عقارية، واحتكرت تلك اللوائح عملية جمع وإدارة الأموال على الشركات الاستثمارية المرخصة من قبل هيئة السوق المالية، إلا أن كل هذه المعطيات تدفع للاعتقاد بأن صناديق الاستثمار العقاري هي أفضل الحلول المتاحة لتمويل المشاريع العقارية في الوقت الراهن، وما هو مطلوب فقط تطويرها باستمرار لتكون سواء مع دول العالم في تحديث أنظمتها ولوائحها بما يخدم السوق المحلي.
أزمة الإسكان
ولم تحظ أزمة الإسكان بالاهتمام الذي يوازي أهميتها من حيث التخطيط فضلا عن التنفيذ، حيث لا توجد جهة معينة مهمتها تنحصر في الإسكان وكيفية تملك المواطن للسكن، إضافة إلى مساهمة غياب التشريعات والأنظمة التمويلية التي تنظم سهولة الإقراض وضمان حق المقرض والمقترض إيجاد هذه المشكلة. ولا يمكن للدولة أن تتحمل تلك الأعباء لوحدها، لكنها تتحمل عبء غياب التنظيم التمويلي والذي من شأنه أن يتيح للقطاع الخاص أن يساهم مع الدولة بجزء كبير من هذه المشكلة الكبرى.
الاستثمار والإنجاز
وتشهد المدن السعودية أن القطاع العقاري في المملكة يتجه إلى الدخول في طفرة كبيرة من حيث حجم الاستثمار والانجاز، مدفوعا بعدة محفزات تتصدرها الحاجة الكبيرة المتنامية للوحدات السكنية، بسبب النمو الكبير في أعداد السكان والوافدين من جانب، والنمو الكبير للمدخولات الشخصية الناتج عن حركة تنموية ناشطة في أكثر من مجال، لعل الأبرز بينها المدن الاقتصادية الكبرى التي اطلقتها المملكة في أكثر من مكان على الأرض السعودية، وتنامي السياحة الدينية في المملكة التي شرعت الباب أمام المزيد من الاستثمارات المتنوعة أهمها أيضا الاستثمارات العقارية.
بدأت السوق العقارية في مدن المملكة الكبرى في قطف ثمار التنظيم الخاص بالصناديق العقارية – البديل الآمن للمساهمات العقارية – من خلال تصفية تلك الصناديق وبيع منتجاتها من خلال مزادات عقارية.