النمري: استدامة التمويل أبرز التحديات.. و7 جمعيات تعاونية إسكانية فقط بالمملكة

المشرف العام على «الإسكان التنموي» يكشف ل عكاظ عن توقيع اتفاقيات عدة

قال المشرف العام على مبادرة الإسكان التنموي بوزارة الإسكان عبدالله النمري إن المملكة بها عدد يسير من الجمعيات التعاونية الإسكانية، إذ لا يتجاوز عددها في المملكة سبع جمعيات، مشيراً إلى أن الجمعيات الإسكانية التعاونية ذات فائدة كبرى اقتصاديا واجتماعيا، ومن خلالها يتم اختيار بيئة السكن من ناحية الجيران، والاستثمار في البيئة الإسكانية، وتكوين اتحادات ملاك تعاونية، إضافة إلى سدّ النقص الكبير في مجال الإسكان.
وأضاف في حوار مع «عكاظ»: «لا توجد أرقام موثقة لحجم الأوقاف في المملكة، لكن أبانت بعض الدراسات من جهات مختصة أن حجمها قد يزيد على 300 مليار ريال سعودي، وتستهدف في مجملها مصارف دينية واجتماعية خيرية، وهناك مجال كبير للاستفادة من حجم هذه الأوقاف وتوجيهها لمجالات ذات أثر اقتصادي واجتماعي خاصة في مجال الإسكان بما يتسق مع الحراك التنموي الحالي الذي أحدثته رؤية 2030 والتكامل غير المسبوق بين الجهات الحكومية والقطاع الخاص».
وذكر أن التحديات التي تواجه الإسكان التنموي كثيرة، لكن أبرز تحد يمكن الحديث عنه هو تحدي استدامة التمويل، ولدينا حل لذلك عبر الاستفادة من الأوقاف، وابتكار بعض الأدوات التمويلية من القطاع غير الربحي.
• ما هي مبادرة الإسكان التنموي؟
•• الإسكان التنموي مبادرة أطلقتها وزارة الإسكان استشعاراً لواجبها تجاه جميع شرائح المجتمع، بمن فيهم المستفيدون من الضمان الاجتماعي، بحيث تتكامل فيها وزارة الإسكان مع القطاع غيرالربحي في تقديم برامج تنموية مختلفة للشرائح المستهدفة، لا تقتصر فقط على إسكانهم، بل وتمكينهم وتأهيلهم، انطلاقاً مما نصت عليه رؤية المملكة 2030 بخصوص رفع مساهمة القطاع غيرالربحي في الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي من أقل من 1 % إلى 5 %.
• ما هي برامج مبادرة الإسكان التنموي؟
•• يشمل الإسكان التنموي برنامجين رئيسيين هما الإسكان الميسر والإسكان التعاوني؛ ويهدف الأول إلى توفير السكن الملائم لمستفيدي الضمان الاجتماعي ومن لا ينطبق عليهم شروط الحصول على سكن بمقابل مادي، علما أن جميع الوحدات السكنية ضمن الإسكان الميسر مجانية، ومدعومة القيمة بالكامل، وفي ما يخص الشق الآخر وهو الإسكان التعاوني فإنه يستهدف دعم تأسيس جمعيات تعاونية للإسكان، تضم فئات متجانسة ومخصوصة.
• ما المميزات التي تقدمها الوزارة لهذه المبادرة عن البرامج الأخرى؟
•• لهذه المبادرة حيّز مهم في وزارة الإسكان، إذ إن هنالك مرونة من الوزارة في التعاطي مع هذا الملف المهم مع القطاع غير الربحي، يتثمل ذلك عبر تجاوز كل المعوقات الممكن حدوثها، إضافة إلى أن الوزارة تضع نصب عينيها زخم رؤية المملكة 2030 والذي مكن الوزارة من التواصل مع أكبر عدد ممكن من الجمعيات الخيرية وبناء اتفاقيات مثل اتفاقيات الأوقاف وأخرى مع جميع فروع القطاع غير الربحي.
• ما هو الأثر الاقتصادي لمشاريع الإسكان التنموي؟
•• سيدعم الإسكان التنموي تنمية قطاع الإسكان والبناء من خلال تقنيات البناء الحديثة وتعظيم الأثر الاقتصادي وتهيئة الفرص للقطاع الخاص، وهو ما من شأنه خلق فرص العمل والمساهمة الإيجابية في الناتج المحلي الإجمالي السعودي، كما سيُسهم الإسكان التنموي أيضا في المحتوى المحلي للمملكة خلال السنوات العشر القادمة نتيجة لتنفيذ المبادرة، إضافة إلى أنه سيتم توليد عدد من الوظائف على مدى السنوات العشر القادمة للمواطنين نتيجة للمبادرة، ولدينا تقديرات أولية، لحجم الآثار الاقتصادية لمشاريع الإسكان التنموي بالأرقام.
• هل يوجد شركاء للمبادرة؟
•• نعم، وككل المبادرات التي تسعى للنجاح، لدينا شركاؤنا والمساهمون معنا في هذه المبادرة، من القطاع العام الحكومي لدينا كل من وزارة العمل والتنمية الاجتماعية، ووزارة التجارة والاستثمار، وأيضًا شركاؤنا في القطاع الخاص والقطاع غير الربحي.
• هل هناك فوارق بين الإسكان التنموي ومشاريع الإسكان الأخرى؟
•• بالطبع، وهذا أيضاً يتعلق بكل المبادرات والبرامج التي تطلقها وزارة الإسكان، التي تستهدف جميع المواطنين باختلاف قدرتهم المالية من عدمها، بينما الإسكان التنموي يستهدف أولئك الذين ليست لديهم القدرة المادية للتقديم على برامج الإسكان الأخرى. ويستهدف الإسكان الميسر: الضمانيون ومن في حكمهم، كما يستهدف في جزء آخر التعاقد مع لجان الإسكان في القطاعات الحكومية والخاصة لبناء جمعيات تعاونية إسكانية لمنسوبيها.
• كم عدد الاتفاقيات التي تمت حتى الآن، وما هي أبرزها؟
•• على صعيد الإسكان التعاوني تم توقيع اتفاقيتين مع الجمعية التعاونية للإسكان بمنطقة مكة المكرمة لبناء 20265 وحدة سكنية، 20 ألفا في عسفان و265 في الليث، وتم تحديد التصاميم المبدئية لمشروع عسفان، ومن المؤمل أن يكون نبراسا ومثالا يحتذى به لباقي المشاريع، وهناك اتفاقية مع الجمعية التعاونية للإسكان في منطقة الرياض لبناء 2016 وحدة سكنية في الجبيلة.
وعلى صعيد الإسكان الميسر، تم الاتفاق مع عدد من منظمات القطاع غير الربحي لإسكان عدد من المستفيدين في مختلف مناطق المملكة، منها اتفاقية مع جمعيات بنيان، وإنسان، وبناء، ومؤسسة الملك عبدالله لوالديه للإسكان التنموي وغيرها من المنظمات.
• وقعتم اتفاقية مع البنك الإسلامي للتنمية لتأسيس صندوق وقفي للإسكان. ما هي تفاصيل الاتفاقية؟
•• وقعنا مع البنك الإسلامي للتنمية، مذكرة تفاهم بشأن دراسة إنشاء صندوق وقفي لدعم الإسكان لمستفيدي الضمان وذوي الدخل المنخفض والعمل مع القطاع غير الربحي لتوفير السكن الملائم للأسر المحتاجة.
وتعتبر هذه المذكرة التي وقعها وزير الإسكان ماجد الحقيل مع رئيس مجموعة البنك الإسلامي للتنمية الدكتور بندر حجّار بمقر البنك بجدة، تتويجاً للتفاهم المستمر بين الجانبين منذ زيارة رئيس البنك لوزارة الإسكان في 29 يناير الماضي في إطار دعم مجموعة البنك الإسلامي للتنمية لرؤية المملكة 2030، وبرنامج التحول الوطني 2020.
وتم الاتفاق على دعم مجالات التعاون المتمثلة في توحيد وتنسيق الجهود في استثمار الموارد الوقفية في مجال الإسكان لمستفيدي الضمان وذوي الدخل المنخفض وفق رؤية وأهداف موحدة، ووضع خطط استثمارية تحقق أعلى عائد ربحي لتحقيق الموارد التي تتم تعبئتها، وتبادل المعلومات بين الطرفين في ما يخص مجالات استثمارالموارد الوقفية لغرض السكن الميسّر، إلى جانب دراسة فكرة تأسيس صندوق وقفي لتعبئة واستثمار الموارد للسكن الميسّر بالمملكة.
واتفق الطرفان على تشكيل لجنة خاصة تُعنى بحسن التنفيذ لتحقيق هدف المذكرة ومجالات التعاون في حدود أنظمة ولوائح وإجراءات كل طرف، فيما تم الاتفاق على ابتكار برامج فاعلة لاستثمار الوسائل التقنية والإعلامية والمعلوماتية لتيسير إسهام كل فئات المجتمع الشخصية والاعتبارية، لدعم حشد المصادر المالية والعينية المطلوبة للصندوق الوقفي.
• ماذا عن مشروع بناء 108 وحدات سكنية في منطقة الرياض؟
•• مشروع مطار الرياض، الواقع بمنطقة حي إسكان غرب المطار، يحتوي على 108 وحدات سكنية، تأتي على أرض متوسطة مساحتها 400 متر مربع للوحدة، في مواقع مختلفة، ضِمن مبادرة الإسكان التنموي. ويأتي هذا المشروع كنموذج لتطبيق استخدام تقنية بناء حديثة قامت الوزارة بإقرارها، بحيث تعتمد على خرسانة مسبقة الصنع ممزوجة بالبلوك الأسمنتي، التي يتم تصنيعها في مصنع خاص، ثم يتم تركيبها في موقع المشروع.
• بالسؤال عن الاتفاقيات، واتفاقيتكم مع لجنة الأوقاف، كم هو حجم الأوقاف في المملكة؟
•• لا توجد أرقام موثقة لحجم الأوقاف في المملكة، لكن أبانت بعض الدراسات من جهات مختصة أن حجمها قد يزيد على 300 مليارريال سعودي وتستهدف في مجملها مصارف دينية واجتماعية خيرية، وهناك مجال كبير للاستفادة من حجم هذه الأوقاف وتوجيهه إلى مجالات ذات أثر اقتصادي واجتماعي خاصة في مجال الإسكان بما يتسق مع الحراك التنموي الحالي الذي احدثته رؤية 2030 والتكامل غير المسبوق بين كافات الجهات الحكومية والقطاع الخاص.
• ما هو تقييمكم لدور القطاع الخاص ممثلا في برامج المسؤولية الاجتماعية في مجال الإسكان خاصة وباقي المجالات بصفة عامة؟
•• لقد لمسنا رغبة واضحة من برامج المسؤولية الاجتماعية في القطاع الخاص تجاه الجانب الاجتماعي عموما، وفي مجال الإسكان بصفة خاصة. وظهر لنا أن غالب منظمات القطاع الخاص تحكمها إجراءات وأنظمة حوكمة على مختلف مستويات الإدارة قد تصل إلى مجالس إداراتها في أحيان كثيرة، وبالنظر إلى اختلاف مستويات الحوكمة بين منظمات القطاع الخاص والقطاع غير الربحي، فقد تأخر دور برامج المسؤولية الاجتماعية بالتعاون مع القطاع غير الربحي بشكل عام. لذلك، حرصنا في الإسكان التنموي على أن نكون الجهة الموثوقة لكافة منظمات القطاع الخاص لتنفيذ برامجها للمسؤولية الاجتماعية في مجال الإسكان بشكل عام والذي يشمل توفير المساكن للمستفيدين أو حتى توفير البرامج التنموية اللاحقة لذلك. وباختصار، نسعى في الإسكان التنموي نحو تجسير الهوة بين برامج المسؤولية الاجتماعية في القطاع الخاص وبين القطاع غيرالربحي.
• بالسؤال عن الجمعيات التعاونية للإسكان، كم هو عددها في المملكة، وما هو دورها، أو ما الدور المطلوب منها؟
•• للأسف لدينا في المملكة عدد يسير من الجمعيات التعاونية الإسكانية، إذ لا يتجاوز عددها في المملكة سبع جمعيات. ولدينا كمثال في دولة عربية قريبة، في مصر مثلا أكثر من ألفي جمعية تعاونية إسكانية، بينما في تركيا على سبيل المثال، هنالك أكثر من 61 ألف جمعية تعاونية للإسكان.
وتعتبر الجمعيات الإسكانية التعاونية ذات فائدة كبرى اقتصاديا واجتماعيا، حيث إنه بإمكانك عبر الجمعية التعاونية اختيار بيئة السكن من ناحية الجيران، والاستثمار في البيئة الإسكانية، وتكوين اتحادات ملاك تعاونية إضافة إلى سدّ النقص الكبير في مجال الإسكان، عبر فتح جمعيات إسكان تعاونية تتبع جهات عملية كموظفي شركة الكهرباء مثلا وغيرها.
• هل يوجد سعر مستهدف للمنتجات التي ستقدمها الوزارة في هذه المبادرة؟
•• بشكل عام تستهدف وزارة الإسكان في مشاريعها كسعر مستهدف لكل مخرجاتها من 220 ألفا إلى 750 ألف ريال، ولدينا نحن في مبادرة الإسكان التنموي معدل سعري يتراوح عند هذا الرقم: 220 ألف ريال.
• ما هي الخدمات التي توفرها وزارة الإسكان للجمعيات التعاونية للإسكان وشركائها من منظمات القطاع غير الربحي؟
•• هناك أدوار عدة منوطة بالجمعيات التعاونية للإسكان، وتسعى وزارة الإسكان عبر التعاون معها في جانب الإشراف الفني على الجمعيات الإسكانية التعاونية، إلى جانب أن الوزارة تقوم بتوفيرالأراضي، إضافة إلى الإشراف الهندسي على الإنشاءات، ونحن في الوزارة نسعى إلى زيادة عدد هذه الجمعيات، والتوعية بدورها.
• هل من خطوة يمكن اعتبارها مهمة تمت في هذا المجال؟
•• أقرب خطوة جادة للإسكان التنموي: كانت عبر خطوات تمكينية، تمثلت بإنشاء صندوق وقفي تم مع البنك الإسلامي للتنمية، وهنا كخطوة لتخصيص جزء من مشاريع الوزارة كلها بنسبة 7 % لهذه الفئة لدمجهم مع باقي المستفيدين.
• ما هي أبرز التحديات التي تواجه الإسكان التنموي؟
•• التحديات التي تواجه الإسكان التنموي كثيرة، لكن أبرز تحد يمكن الحديث عنه هو تحدي استدامة التمويل، ولدينا حل لذلك عبرالاستفادة من الأوقاف، حيث نعمل مع لجنة الأوقاف للاستفادة منها في مجال الإسكان التنموي، كوننا نقوم بتوعية أصحاب الأوقاف بكون الإسكان التنموي هو مصرف من مصارف الوقف كما هوموجود كسابقة في الوقف الإسلامي. وأيضا نعمل على ابتكار بعض الأدوات التمويلية من القطاع غير الربحي. لذا ندرس خيارات عدة من شأنها تحقيق هذا الهدف، ومنها إمكان الاستفادة من سندات الأثر الاجتماعي وغيرها من الأدوات التمويلية الإبداعية التي لها سابقة نجاح واستخدمت في تجارب دولية مماثلة، مع أهمية تكييفها الفقهي والشرعي، وغير ذلك من الحلول التمويلية.
• ما هي الجهات الحكومية التي تتعامل معها مبادرة الإسكان التنموي؟
•• ترتبط مبادرة الإسكان التنموي بعدد من الوزارات مثل وزارة العمل والتنمية الاجتماعية، ووزارة التجارة والاستثمار، كما تنسق برامج الإسكان التنموي مع إمارات المناطق والبلديات.
• كيف يخدم الإسكان التعاوني المشاركين، وما أبرز نماذجها الموجودة حاليا؟
•• يقوم الإسكان التعاوني بخدمة أولئك الذين يملكون قواسم مشتركة ربما، مثل العمل في شركة، أو جهة معينة، وذلك بإنشاء بيئة إسكانية موحدة لهم، وتقدم خدماتها عبر التعاون في اتحادات ملاك وخلافها، ويؤدي تجميع الطلب على المساكن التعاونية إلى انخفاض تكاليف ملكية المسكن من خلال تحقيق وفورات كبيرة في البناء والتطوير. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للعديد من الساكنين، ممن هم غير مؤهلين للحصول على قروض عقارية بشكل مفرد، أن يستفيدوا من الرهن العقاري الشامل من المصرف المرتبط بالجمعية التعاونية مباشرة، وبالتالي، يتم تمهيد الطريق أمام الساكنين لتملك السكن. بالإضافة إلى ذلك، يوفر المطورون تكاليف جذب العملاء، ويستفيدون من عدم وجود مخاطرة كون جميع الوحدات مباعة بالفعل. والنماذج الثلاثة الأكثر انتشارًا للإسكان التعاوني، هي نموذج حقوق الملكية الكاملة، ونموذج الانتفاع، ونموذج حقوق الملكية المحدودة.
• وما ميزة كل من هذه النماذج؟
•• نموذج حقوق الملكية الكاملة: يسمح هذا النموذج للسكان بالاستفادة من ارتفاع أسعار العقارات في السوق، حيث يسدد المستفيدون حصصهم ويملكون حصة في الجمعية التعاونية مساوية لقيمة الوحدة التي يقيمون فيها، وعند خروجهم يحصلون على القيمة السوقية لأسهمهم من المشتري، وهو ما يعادل القيمة السوقية للوحدة التي يقيمون بها، أما نموذج الانتفاع: فيشبه هذا النموذج استئجار وحدة معينة، ويضمن للمستفيد القدرة على تحمل التكاليف، حيث يقوم السكان بشراء حصة بمبلغ رمزي مماثل لودائع الإيجار، وتنقسم المدفوعات الشهرية بين مدفوعات الإيجار وتكاليف الصيانة التعاونية، وعند الخروج يحصل المقيم على المبلغ الرمزي المدفوع في البداية للحصول على حصة، على غرار استرداد وديعة الإيجار.
وهناك أخيرا نموذج حقوق الملكية المحدودة: وهو نموذج هجين بين حقوق الملكية الكاملة وعدم وجود أي ملكية، والغرض من ذلك تحقيق التوازن بين فوائد ارتفاع أسعار العقارات والحفاظ على قدرة تحمل التكاليف. يكون نموذج العمل مشابها لنموذج حقوق الملكية الكاملة،إلا أنه عند الخروج يتسلم مالك الأسهم مبلغا أقل من القيمة السوقية لما يملكه، يتم تحديد هذا المبلغ من قبل الجمعيات التعاونية من خلال لوائحها الداخلية، ويضمن هذا الترتيب تيسير سعر الوحدات وعدم تلاعب الساكنين بالسوق لتحقيق مكاسب مالية.
• ما هي التحديات التي تواجه منظمات القطاع غير الربحي للإسكان في المملكة؟
•• هناك تحديات عدة تواجه هذا القطاع، من بينها: عدم القدرة على توفير وحدات سكنية بسبب قلة الأراضي المناسبة لهم وارتفاع أسعارها، ارتفاع أسعار المقاولين، ارتفاع التكلفة والحلول التقليدية، مركزية مصادر التمويل واعتمادها في الأغلب على التبرعات المباشرة، وعدم مرونة بعض القوانين التي تحكم حاجات الجهات غير الربحية، إضافة إلى عدم وجود جمعيات خيرية في بعض المناطق.