مؤشر "الاقتصادية" العقاري:انخفاض أسعار المساكن 17 % والأراضي 18 % منذ بداية 2015

تفاقم الضغوط على السوق .. عبدالحميد العمري يكتب:

تضاعفت الضغوط الاقتصادية والمالية على السوق العقارية المحلية، التي تمر خلالها السوق بفترة ركود طويلة، أفقدتها خلال العام الجاري نحو 22 في المائة من سيولتها (232.9 مليار ريال)، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي (297.0 مليار ريال)، وتسببت في انخفاض أعداد العقارات المبيعة بمختلف أنواعها بنحو 13 في المائة (197.6 ألف عقار)، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي (225.9 ألف عقار)، وجاء انخفاض سيولة الصفقات المنفذة على الوحدات السكنية بصورة أكبر من غيرها، حيث انخفضت خلال الفترة نفسها قيمة الصفقات على الفلل السكنية بأكثر من 60 في المائة حتى نهاية الأسبوع الماضي، لتستقر عند 1.5 مليار ريال، مقارنة بقيمة صفقات 3.7 مليار ريال للعام الماضي (5.1 مليار ريال خلال 2013)، ووصل الانخفاض في أعداد مبيعاتها إلى نسبة تجاوزت 56 في المائة، لتستقر عند بيع 1084 فيلا سكنية، مقارنة ببيع نحو 2478 فيلا سكنية خلال 2014 (3876 فيلا سكنية خلال 2013)، تلتها البيوت السكنية بانخفاض في قيمة صفقاتها بأكثر من 56 في المائة، وفي أعداد مبيعاتها بنسبة 57 في المائة، في المقابل ارتفعت قيمة الصفقات العقارية المنفذة على الشقق السكنية للفترة نفسها بنسبة 9 في المائة، وفي أعداد مبيعاتها بنسبة تتجاوز 10 في المائة خلال الفترة نفسها.
وشهدت السوق العقارية انحسارا كبيرا في الصفقات القائمة على المضاربة، حيث تقلصت قيمة الصفقات على الأراضي الزراعية للفترة نفسها بنحو 60 في المائة، وانخفضت كذلك بالنسبة لقطع الأراضي السكنية بأكثر من 25 في المائة، وكان من الطبيعي أن تنعكس كل تلك التطورات السلبية للسوق العقارية على مستويات الأسعار، لتسجل بالنسبة للأراضي انخفاضات كبيرة، وصلت بالنسبة للأراضي الزراعية منذ مطلع 2015 حتى نهاية الأسبوع الماضي إلى نحو 40.5 في المائة، وبالنسبة لقطع الأراضي السكنية وصلت نسبة الانخفاض للفترة نفسها إلى 17.5 في المائة، فيما وصلت نسبة الخسائر بالنسبة للوحدات السكنية خلال الفترة نفسها 16.8 في المائة.
هل السوق العقارية الملاذ الاستثماري الآمن دائما؟
تقوم أطراف عقارية عديدة بالترويج للاستثمار في السوق العقارية، محاولة منها لإخراجها من حالة الركود الشديدة التي تخضع لها، وتزداد وتيرة مثل هذه الرسائل كلما تعرضت الأسواق المالية لحالة تراجع حادة كما هو حاصل في الوقت الراهن، وتعد السوق العقارية في أي اقتصاد من أدنى الأسواق مخاطرة، مقارنة بغيرها من الأسواق، إلا أن الأوضاع التي يواجهها الاقتصاد العالمي والأسواق، التي تكشف النقاب عن سيناريو أزمة اقتصادية عالمية جديدة، ليست منفصلة عن الأزمة المالية العالمية التي نشبت نهاية 2008، شهدت الأسواق نتيجتها خلال الفترة القصيرة الماضية خسائر فادحة بتريليونات الدولارات، وانعكست ظلالها القاتمة على مختلف مؤشرات أداء الاقتصادات والأسواق وأسعار الصرف، ولعل أهم الذي تأثر هو سعر النفط الذي دخل مسارا هابطا أفقده من قيمته خلال نحو العام أكثر من 60 في المائة، ولأهميته بالنسبة للاقتصاد السعودي، كونه الممول الأكبر لدخل ونفقات الحكومة وبقية القطاعات المرتبطة بها، واحتمال أن تستمر تلك الانخفاضات لفترة قد تتجاوز عامين إلى ثلاثة أعوام أو حتى أكثر، فلا شك أن كل هذا سيخلف ضغوطا كبيرة على كاهل الاقتصاد الوطني، ولن يستثنى منه نشاط أو سوق على حساب آخر، ورغم التأثير لأسعار النفط في السوق العقارية، وهو ما لا ينكره على الإطلاق أقطابها والأطراف المرتبطة بها، إلا أن التأثير الأكبر خلال الفترة المقبلة سيكون مستمدا من تقلص مستوى السيولة المحلية، نتيجة تراجع دخل النفط، ونتيجة لبدء المالية الحكومية في إصدار سندات التنمية، التي ستعمل على استقطابها بصورة أكبر من غيرها.
وبالنظر إلى الركود السابق المخيم على أداء السوق العقارية، ودخول هذه المتغيرات الجديدة على طريقها لفترة قد تتجاوز ثلاثة أعوام، فلا شك أنها ستتعرض لضغوط أكبر، وستكابد خسائر رأسمالية شأنها شأن بقية قطاعات الاقتصاد الوطني، وقد تتفاقم خسائرها نتيجة ضخ مزيد من أدوات إصلاحها وتطويرها، كون أغلب الارتفاع الذي تحقق لها طوال العقد الماضي قد أتى من اتساع الاحتكار والتشوهات فيها، ولعل قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء هو أهم تلك أدوات المعالجة، خاصة إذا علمنا أن أكثر من نصف مساحات المدن الرئيسة، هي عبارة عن أراضي خالية من أي انتفاع، أحاطت بها أيادي الاكتناز والاحتكار، ما تسبب في تشحيح الأراضي وليس شحا فيها كما يروج له الأطراف العقارية.
لهذا؛ أمام تلك الرسائل الترويجية للسوق العقارية، التي يغلب عليها استغلال الظروف السيئة التي تمر بها السوق المالية في الوقت الراهن، يجب التأكيد مرة أخرى على أن ما تقدم ذكره من تطورات ومتغيرات بالغة الصعوبة على مستوى الاقتصاد العالمي، وليس الاقتصاد الوطني فحسب، إضافة إلى ما سبق ذكره في التقرير العقاري خلال الأسبوع الماضي، أنها ستترك آثارا مباشرة على أداء السوق العقارية خلال الفترة المقبلة، وهو الأمر الذي يجب أن يتنبه إليه الأفراد الطامحين لشراء مساكنهم أو حتى أراضيهم، وأن يتخذوا أعلى درجات الحيطة والحذر من التورط في أية قروض عقارية أو مديونيات طويلة الأجل مقابل شراء تلك الأصول العقارية المتضخمة سعريا، وكما بدأت المؤشرات الفعلية لأداء السوق العقارية في إظهاره، خاصة فيما يتعلق بانخفاض مستويات الأسعار، أن يتريثوا في الوقت الراهن، ولا يقدموا على تحمل تكاليف مديونيات هائلة مقابل شراء عقارات متهالكة سعريا.
الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجلت الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية بنهاية الأسبوع الماضي ارتفاعا بلغت نسبته 25.8 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 10.1 في المائة، وجاءت نسبة الارتفاع الأكبر في قيمة صفقات التجاري بنحو 45.8 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبق 23.0 في المائة، لتستقر عند 2.1 مليار ريال. في المقابل ارتفعت قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع السكني بنسبة 17.7 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبق بنحو 3.5 في المائة، مستقرة عند أقل من 4.2 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال الأسبوع الأسبق البالغ 3.6 مليار ريال (انظر أعلى الجزء الأيمن من الجدول رقم (1)).
وبالنظر إلى الأداء الأسبوعي لصفقات السوق العقارية منذ مطلع العام الجاري حتى تاريخه، يتأكد استمرار سيطرة الركود على مختلف تعاملات السوق، حيث سجل متوسط إجمالي الصفقات الأسبوعية لعام 2015 مزيدا من الانخفاض بنسبة 23.1 في المائة، لينخفض المتوسط الأسبوعي إلى نحو 7.0 مليار ريال، مقارنة بمتوسط الصفقات الأسبوعية لعام 2014 (متوسط 9.2 مليار ريال للأسبوع)، ونسبة انخفاض بنحو 15.8 في المائة مقارنة بمتوسط الصفقات الأسبوعية لعام 2013 (متوسط 8.4 مليار ريال للأسبوع). وشمل الانخفاض كل من متوسطي صفقات القطاعين السكني والتجاري، الذين انخفضا مقارنة بمتوسطات عام 2014 بنسبة 23.0 في المائة ونحو 23.3 في المائة على التوالي، كما سجلا انخفاضا مقارنة بمتوسطات عام 2013 بنسبة 14.2 في المائة ونحو 18.7 في المائة على التوالي (انظر أعلى الجزء الأيسر من الجدول رقم (1)).
أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد عادت للارتفاع بعد انخفاضها الأسبوع الأسبق، مستمرة في مستوياتها المتذبذبة وغير المستقرة، لترتفع بنهاية الأسبوع الماضي بنسبة 12.6 في المائة، مستقرة عند 5710 عقارات مبيعة خلال الأسبوع، وشمل الارتفاع الأسبوعي جميع أنواع العقارات السكنية باستثناء البيوت السكنية، جاءت أكبر نسب الارتفاع في جانب الفلل السكنية بنحو 35.3 في المائة، لتستقر أعدادها عند 46 فيلا سكنية، فالأراضي الزراعية بنسبة 34.7 في المائة، تلاهما ارتفاع مبيعات الشقق السكنية بنسبة 28.5 في المائة، لتستقر مبيعاتها الأسبوعية عند 428 شقة سكنية، ثم مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 12.6 في المائة، لتستقر مبيعاتها الأسبوعية عند 4960 قطعة أرض سكنية، وأخيرا مبيعات العمائر السكنية بنسبة 5.0 في المائة، لتستقر مبيعاتها الأسبوعية عند 21 عمارة سكنية، لبقية التفاصيل (انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1)).