العمري: ركود السوق يصحح أسعار العقار بأكثر من 11 %

مؤشر "الاقتصادية" العقاري: الصفقات العقارية في أدنى مستوى

اتسعت دائرة الركود الذي تمر به السوق العقارية المحلية، ليطغى على كل من قيم الصفقات الأسبوعية وعدد العقارات المنقولة ملكيتها، وامتدت آثاره إلى متوسطات الأسعار لتسجل تراجعات شهرية لافتة مع مطلع عام 2015. وفقا لأحدث إحصاءات السوق الصادرة عن وزارة العدل، سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية بنهاية نشاط السوق العقارية للأسبوع الماضي في 15 كانون الثاني (يناير) الماضي انخفاضا قياسيا بلغت نسبته 24.7 في المائة، لتنحدر إلى أدنى مستوى لها منذ 4 أيلول (سبتمبر) 2014 عند 6.5 مليار ريال، وانخفضت قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع السكني للأسبوع الثالث على التوالي بنحو 17.8 في المائة (النسبة الأكثر انخفاضا خلال الأسابيع الثلاثة الأخيرة)، لتستقر القيمة عند 3.9 مليار ريال فقط، وانخفضت الصفقات الأسبوعية للقطاع التجاري بنسبة أكبر بلغت 33.3 في المائة، لتستقر عند أقل من 2.6 مليار ريال.
كما تأثرت أعداد العقارات السكنية المنقولة ملكيتها للأسبوع الثالث على التوالي بالانخفاض، لتسجل هي أيضا نسبة الانخفاض الأكبر طوال الأسابيع الثلاثة الماضية بنحو 7.2 في المائة، وشمل هذا الانخفاض الأسبوعي جميع أنواع العقارات باستثناء الأراضي الزراعية كما سيأتي تفصيله في بقية التقرير، لتنخفض العقارات المباعة إلى 4990 عقارا مباعا.
تكشف هذه التراجعات المتتالية في نشاط السوق العقارية المحلية عن حالة ركود بدأت منذ أيلول (سبتمبر) 2014 الماضي، ظلت تتفاقم أسبوعا بعد أسبوع لتعكس في منظورها الأوسع من حيث الفترة الزمنية عن ركود فعلي تعيشه السوق العقارية، وهو ما سبق الإشارة إليه عبر التقارير الأسبوعية الماضية، فالطلب على الوحدات السكنية الذي ظل يتفاقم ضعفه أسبوعا بعد أسبوع طوال الأشهر الماضية، بدأت ظلاله القاتمة تمتد أيضا إلى قطع الأراضي خلال الأسابيع الخمسة الأخيرة، وهي النوع المفضل لدى المضاربين والمتاجرين في السوق العقارية، انحدرت أعداد مبيعاتها الأسبوعية خلال تلك الفترة بأكثر من 20.2 في المائة إلى أن وصلت لأدنى مستوياتها منذ الصيف الماضي عند 4340 قطعة أرض فقط، مقابل مستويات بيع أسبوعية كانت تتجاوز على أقل تقدير مستوى 5440 فيما قبل تلك الفترة الأخيرة.
وكما كان متوقعا أن هذا الركود ستظهر نتائجه على الأسعار كلما امتدت فترته الزمنية، فقد ظهرت آثاره فعليا على المتوسطات الشهرية لأسعار العقارات التي تعرضت أكثر من غيرها للركود، حيث تراجعت متوسطات أسعار الأراضي الزراعية (النوع الأكثر مضاربة وتدويرا في السوق العقارية) حتى منتصف الشهر الجاري مقارنة بالشهر السابق بأكثر من 50 في المائة، لتستقر عند 20 ريالا للمتر المربع. وانخفض متوسط سعر المتر المربع لقطع الأراضي السكنية بنحو 42.6 في المائة إلى 477 ريالا للمتر المربع، كما انخفض متوسط قيمة الفلل السكنية بنحو 11.7 في المائة إلى 1.33 مليون ريال، وانخفض أيضا متوسط سعر العمائر السكنية بنحو 11.1 في المائة إلى 957.6 ألف ريال للعمارة الواحدة، فيما ارتفع بالنسبة للشقق السكنية إلى نحو 597 ألف ريال للشقة الواحدة، وهو النوع من العقارات المنقولة ملكيتها الذي لم يتعرض للدرجة نفسها من الركود الذي طرأ على بقية أنواع العقارات. فيما حافظت البيوت السكنية على مستوياتها السابقة نفسها عند 408.7 ألف ريال للبيت الواحد.
لماذا لم يلمس الأفراد في واقعهم انخفاضات أسعار العقار؟
أبدى عديد من الأفراد اعتراضهم على هذه التطورات المثبتة بموجب إحصاءات وزارة العدل، وأنها تخالف ما هو قائم على أرض الواقع، كون أسعار الوحدات السكنية والأراضي التي يتابعون أخبارها لرغبتهم في شرائها لم تطرأ عليها هذه النسب من الانخفاضات، بل إن بعضها قد يكون زادت أسعاره! ولهذا وجهة نظره الصحيحة تماما، وما ثبتها فعليا واقع السوق الذي يعايشونه بأنفسهم. فما تفسير هذا التناقض بين ما تظهره بيانات وزارة العدل، وبين ما شاهد على أرض الواقع؟
قد يكون أفضل إجابة على السؤال لإزالة حالة التناقض تلك، أن تطرح هذا السؤال: هل تم فعليا بيع تلك العروض العقارية (وحدات سكنية، قطع أراض)؟ الإجابة تبينها حالة الركود التي طغت على أعداد العقارات المباعة، وأكدتها التراجعات في قيم صفقات السوق! فالواقع أن ما ظلت أسعاره تقاوم موجة الانخفاض، أو حتى ارتفعت أسعاره، لم يقابله سوى الإحجام عن الشراء في أغلب نشاطات السوق، فيما شهدت العقارات على مختلف أنواعها التي بدأت تسجل تراجعات في أسعارها من يقبل بتلك المستويات السعرية المنخفضة، ولن تحافظ كثيرا على تلك المستويات السعرية، فكل مستوى سعري يأتي وقت ينتهي يتناقص عنده عدد المشترين القابلين به، ليضطر لاحقا إلى الانخفاض مرة أخرى إلى الدرجة التي يجد عندها مشترين جدد قادرين أو قابلين بتلك الأسعار. حسنا، وماذا عن تلك العقارات التي إما حافظت على أسعارها أو أنها ارتفعت؟ هل سيأتي عليها الدور مستقبلا لتشهد هي أيضا انخفاضا أم أنها ستبقى على ما هي عليه؟ تجارب الأسواق عموما، تثبت مرورها بالتجربة ذاتها، فمع استمرار ضعف القوة الشرائية لدى الأفراد، وضعف القدرة الائتمانية بالنسبة لهم، عدا الاشتراطات الصعبة للحصول على التمويل اللازم، ومع زيادة عروض البيع كما هو قائم في الوقت الراهن (بلغ فائض العروض من الوحدات السكنية حتى نهاية 2014 نحو 635 ألف وحدة سكنية، وهو قابل للزيادة خلال العام الجاري)، إضافة إلى استمرار العوامل الاقتصادية المؤثرة سلبا وفي مقدمتها تراجع أسعار النفط، عدا التأثير المرتقب الذي لم يتأكد حتى تاريخه لما ستقوم به وزارة الإسكان فيما يختص بتوزيع الوحدات السكنية من قبلها، إضافة إلى توزيعها للأراضي على المستحقين، والمتوقع حال حدوثه أن يسحب جزءا من قوة الشراء المتمثلة في الأفراد الباحثين عن مساكن، والذي بدوره سيضيف مزيدا من الضغوط على مستويات الأسعار.
هل التراجع بتلك النسب من الانخفاضات في الأسعار كاف لإخراج السوق من أزمتها الراهنة؟ الإجابة بكل تأكيد (لا)، فحتى مع التراجعات التي وصلت بالنسبة للوحدات السكنية لأكثر من 11 في المائة، إلا أنها غير كافية على الإطلاق، فلا بد أن تتراجع بما لا يقل عن 75 في المائة، وفي بعض الأحياء والمدن بما لا يقل عن 90 في المائة! ولكي يحدث هذا المطلب الذي يمثل الخروج الحقيقي من الأزمة الإسكانية الراهنة، فلا بد من تنفيذ ما تم التأكيد عليه في أكثر من مقام ومقال، سيكون مفيدا تكرار ذكره هنا، المتمثل في الخطوات التالية: (1) توجيه الأراضي المستردة بموجب الصكوك وحجج الاستحكام المزورة إلى وزارة الإسكان. (2) استرداد أراضي المنح التي لم يتم تطويرها وتوجيهها أيضا لوزارة الإسكان. (3) فرض الرسوم والغرامات على الأراضي المحتكرة. دون هذه الحلول الإجرائية ستظل السوق عالقة في ورطة الركود الراهنة، وهو ما سيلحق أضرارا أكبر مما سواها تحت مظلة الخيارات الأخرى خلاف ما ذكر هنا من ثلاث خطوات للحل.
الأداء الأسبوعي
كما تم ذكره أعلاه، عادت الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية السعودية للانخفاض بنسبة 24.7 في المائة، مقارنة بارتفاعها الأسبوع الأسبق بنسبة 2.1 في المائة، لتستقر عند 6.5 مليار ريال، مقارنة بقيمتها نهاية الأسبوع السابق 8.7 مليار ريال، ويعزى هذا الانخفاض إلى تقلص قيمة الصفقات المنفذة على القطاع التجاري بنسبة 33.3 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنحو 20.6 في المائة، لتستقر تلك القيمة عند 2.9 مليار ريال. كما انخفضت قيمة الصفقات الأسبوعية على القطاع السكني للأسبوع الثالث على التوالي بنسبة 17.8 في المائة، لتنخفض من نحو 4.8 مليار ريال إلى 3.9 مليار ريال.
أما على مستوى مبيعات العقارات السكنية، فقد سجلت تراجعها للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 7.2 في المائة، منخفضة من 5376 عقارا مباعا إلى 4990 عقارا مباعا، ونتج هذا الانخفاض في أعداد العقارات المباعة للقطاع السكني من التراجع الذي شمل جميع العقارات السكنية المنقولة ملكيتها (البيوت، العمائر، الفلل، قطع الأراضي)، باستثناء ارتفاع أعداد العقارات الأخرى (الأراضي الزراعية، الشقق السكنية).
جاءت تطورات العقارات المنخفضة أعداد مبيعاتها الأسبوعية كالتالي: انخفاض مبيعات البيوت إلى 55 بيتا سكنيا بنسبة 5.2 في المائة، وانخفاض مبيعات العمائر السكنية إلى 16 عمارة سكنية بنسبة 52.9 في المائة، وانخفاض مبيعات الفلل السكنية إلى 38 فيلا سكنية بنسبة 7.3 في المائة (أدنى معدل أسبوعي في منظور تسعة أعوام مضت)، وانخفاض مبيعات قطع الأراضي السكنية إلى 4340 قطعة أرض سكنية بنسبة 9.1 في المائة. فيما جاءت تطورات العقارات المرتفعة مبيعاتها على النحو التالي: ارتفاع مبيعات الأراضي الزراعية إلى 194 أرضا زراعية بنسبة ارتفاع 17.6 في المائة، وارتفاع مبيعات الشقق السكنية إلى 313 شقة سكنية بنسبة ارتفاع 8.7 في المائة.