ماذا قال البنك الدولي عن رسوم الأراضي البيضاء؟

د. عبدالوهاب بن سعيد أبو داهش
الرياض - السعودية
حضرت ورشة عمل أقامها البنك الدولي عن رسوم الأراضي البيضاء، وغطت الورشة جوانب كثيرة قانونية ومالية وتنموية وإدارية مع عرض لتجارب مدن مختلفة في هذا المجال، وحيث إن ورشة العمل هذه متشعبة وطويلة فإنه يمكن تلخيص أهم ماجاء فيها في عدة نقاط أهمها:
إن من يقوم بهذه الرسوم ويديرها هي بلديات المدن وليس الحكومة المركزية، وتقوم البلديات في فرض الرسوم ضمن رسوم متعددة تقوم بها مقابل الخدمات الكثيرة التي تقدمها للمدينة مثل البنية التحتية والطرق والحدائق العامة والنظافة والنقل العام.
كل المدن التي نجحت في تبني رسوم الأراضي وضريبة المباني والممتلكات العقارية عملت على إضافة قيمة للأراضي كفتح طرق جديدة واكتمال البنية التحتية والخدمات وتعدد الأدوار والاستخدمات، ما خفض من معدلات قيمة الأراضي إلى البناء، وجعل الاستثمار والتطوير أكثر جاذبية.
تبنت المدن إجراءات إصدار تراخيص ومواصفات تطوير واستثمار سهلة وسريعة وشفافة، سنغافورة على سبيل المثال عملت على استخراج التراخيص خلال أسبوعين والبناء خلال سنتين.
بعض المدن على سبيل المثال تخلت عن بعض معتقداتها التاريخية والتراثية في مسألة ارتفاعات البناء، فالبعض تنازل عن معتقده بألا تتجاوز الارتفاعات أعلى نقطة لارتفاع مقر الحكومة التاريخي أو برج الكنسيية التاريخية مثلاً، ما أتاح للمدينة أن تنمو رأسياً عوضاً عن التمدد الأفقي المكلف للغاية.
ضرورة وجود كثافة سكانية عالية حتى يمكن تقديم خدمات ذات جودة عالية وكفاءة عالية في الاستخدام، ويضمن عائدات بلدية مجزية جراء فرض الرسوم.
إن نجاح رسوم الأراضي البيضاء يتطلب وجود ضريبة على الممتلكات العقارية الأخرى، فالرسوم على الأراضي البيضاء لوحدها لم يثبت نجاحها إلا بوجود ضريبة على المباني كما هو الحال في عدة مدن تبنت هذه الضريبة.
إن الهدف من رسوم الأراضي البيضاء والممتلكات العقارية ليس تحصيل إيرادات كما يعتقد البعض بل هدفها الرئيسي الحث على التطوير والبناء ويجب أن يكون كذلك حتى تتحقق النجاحات المأمولة، وعلى هذا الأساس فالبلديات تقوم بالصرف أولاً وبمبالغ ضخمة على تقديم خدمات القيمة المضافة على المواقع أولاً لتشجييع التطوير ثم فرض الضريبة للتعويض.
لم تتطرق ورشة العمل هذه إلى ارتفاع الأسعار أو انخفاضها لكنهم تلقوا أسئلة من الحاضرين، فقد سأل أحدهم هل تخفض رسوم الأراضي البيضاء أسعار الأراضي؟ فكانت الإجابة إنه لا يمكن التأكد من ذلك في كل التجارب التي تم عرضها.
يجب ألا تشمل رسوم الأراضي كل أرجاء المدينة فيمكن التركيز على مناطق معينة، وفي الغالب تفرض الرسوم في المناطق التي ترغب بلدية المدينة بتوجيه التنمية لها بتطويرها وإنعاشها.
ويمكنني أن أختم بالقول أنه يمكن الاستفادة من ورشة العمل هذه بتعميمها على مؤسسات الدولة الأخرى، فأرى أن من واجب وزارة الشؤون البلدية أن تقوم بدور المحرك والمنسق لعمل هذه الورش في عدة مؤسسات حكومية منها مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، ووزارة الإسكان، والمالية، والتجارة، والاقتصاد والتخطيط لتشكيل وعي عام ودراية بأهم العوائق والنجاحات لهذه التجارب، فهناك الكثير من الاستعدادات الضخمة التي تحتاجها مؤسسات الدولة لتطبيق رسوم العقار والممتلكات منها إدارة مالية وجباية محترفة، وأنظمة وتشريعات شفافة ومتقدمة، مع إعطاء بلديات المدن كامل الصلاحيات في استخدام هذه الرسوم، إذ لايمكن تعميمها على جميع مدن المملكة، ولا على جميع مواقع المدن الرئيسية داخل النطاق العمراني، فالقرار في نهاية الأمر هو تطويري تنموي يشجع المستثمرين على البناء والتشييد في المناطق التي ترى البلديات أنها أولى من غيرها في التطوير وتتناسب وتوجه التنمية التي تهدف إليها، مع الإشارة إلى أن ورشة العمل لم تتطرق إلى مسألة فك الاحتكار أو الأسعار لأن هذه المسائل تأتي نتيجة لنجاحات سياسات تطبيق الرسوم التي ينبغي أن تكون موجه بشكل مباشر لتشجييع المستثمرين على البناء والتطوير وليس إلى التدخل المباشر في السوق.