الرهن والتمويل العقاري بعد طول انتظار

إذا لم تستجب البنوك السعودية لنظام الرهن العقاري في التمويل ونظام الإيجار التمويلي فإن الحاجة تصبح ضرورية لفتح الباب لدخول مزيد من البنوك الخليجية أو الدولية للمشاركة في برامج التمويل العقاري
من ضمن أكثر الأنظمة ترقباً وانتظاراً من قبل المواطنين محدودي الدخل نظاما الرهن والتمويل العقاري. ورغم أن نظام الرهن العقاري كان معمولا به في الماضي إلا أنه جُمد العمل به خلال العشرين عاما الماضية مع السماح لصندوق التنمية العقاري الحكومي بإجراء الرهن العقاري على المقترضين منه وكذلك الصناديق الحكومية الأخرى. والحقيقة أنه إجراء غير مجد في أن يسمح لصناديق الدولة بالرهن العقاري ولا يسمح للقطاع الخاص، وذلك لأن حقوق الدولة هي حقوق مميزة ونظراً لتوقف الرهن العقاري توقفت البنوك التجارية عن التمويل العقاري، وأنشأت فروع تعاملات إسلامية للتمويل العقاري عن طريق التأجير التمويلي المنتهي بالتملك، وهي في الحقيقة وسائل لتشريع التمويل العقاري عن طريق شراء الأصل ثم بيعه للبنك ثم إبرام عقود تأجيرية قصيرة أو متوسطة المدى تنتهي بتملك المقترض أصل العين المؤجرة له، ورغم اختلاف وجهات النظر إلا أن المهم في الموضوع هو الحصول على قرض لشراء العقار بأي صيغة من الصيغ وقبول قيمة العائد على القرض التعسفية.
وفي ظل الاحتياج الضروري لراغبي البناء أو الشراء للسكن فإنهم يرضخون إلى دفع إيجارات عالية تنتهي عند التملك بقيمة تصل نسبتها إلى 40% أو 80% عائدة للبنك، ولا رقيب أو متابعا لتعسف بعض أفرع البنوك المتعاملة بالتمويل الإسلامي. وكذلك تفعل البنوك الإسلامية وغير المسجلة رسمياً في المملكة بل يرفع بعضها نسب المخاطرة في الإقراض بهذه الوسيلة إلى نسب عالية جداً بدون مبرر، وحجتهم في ذلك أنه لا يوجد نظام رسمي يضمن حقوقهم في المملكة، نظراً لعدم اعتراف النظام المصرفي والمالي في المملكة بالبنوك الإسلامية، وهي حقيقة أجهل أسبابها وأتساءل دائماً عن سبب منع التراخيص للبنوك الإسلامية لتعمل رسمياً في المملكة وتحت رقابة مؤسسة النقد مع ضمان حقوق المتعاملين الدائن والمدين، في الوقت الذي تمارس البنوك الإسلامية كامل أعمالها المصرفية وبكامل طاقتها وبجميع أنشطتها بما فيه الإيداع والإقراض وتمويل البيع والشراء في الأسواق السعودية، وهو سؤال سبق أن طرحته، ولم أجد الإجابة عنه، ولا أجد سببا مقنعا بمنع البنوك الإسلامية من العمل في المملكة. علماً بأنها تعمل بطرق غير رسمية. وأعود مرة أخرى إلى نظام الرهن العقاري والتمويل العقاري والإيجار التمويلي الذي شاركت في وضعه عندما كنت عضواً في اللجنة المالية في مجلس الشورى في الدورة الماضية، حيث طُلب من أعضاء اللجنة سرعة إنجاز النظام، وبالفعل أنجز أعضاء اللجنة وعلى رأسهم رئيسها المتميز الدكتور أسامة أبو غرارة وفقيهها فضيلة الدكتور عبدالرحمن الأطرم وأعضاء اللجنة الأستاذ منصور عبدالغفار رحمه الله والدكتور عبدالعزيز العتيبي ونجم القطاع الخاص الشيخ عبدالله أبو ملحة والبقية من الأعضاء عملوا ليلاً ونهاراً حتى في الإجازات، وتم اعتماد النظام من اللجنة وعُرض على المجلس وأقره المجلس ثم رفعه للمقام السامي وظل في المناقشة حتى تم اعتماده الأسبوع الماضي بعد أربع سنوات من قرار توصية مجلس الشورى السابقة، وأحمد الله أنه تم اعتماده، وأخشى ما أخشاه هو أن يأخذ اعتماد اللائحة التنفيذية سنوات أخرى ويأخذ اعتماد البنوك للنظام والاستعداد لتنفيذه سنوات إضافية، لأنه قد يحتاج إلى موافقات من مجالس إدارتها وجمعيتها العمومية كما يحتاج إلى تنسيق مسبق مع كتابة العدل والبلديات.
آمل ألا تأخذ الإجراءات الروتينية سنوات حتى يتم التطبيق. لقد طال انتظار هذا النظام، وإن أزمة السكن أساسها التمويل العقاري، وصندوق التنمية العقاري لا يستطيع إقراض جميع المتقدمين له، وقائمة الانتظار قد تستغرق 10 إلى 15عاما لاستكمالها، وأتمنى أن تتطور أنظمة التمويل العقاري وتتجة إلى التمويل العقاري طويل المدى، أي التمويل لعشرة وعشرين عاما مثل المتبع في بقية دول العالم المتطور.
إن البرامج الروتينية القديمة والإجراءات الإدارية المعقدة والشروط المستعصية للتمويل العقاري أحبطت المواطنين وعطلت التنمية العمرانية، وإذا لم تستجب البنوك السعودية لنظام الرهن العقاري في التمويل العقاري ونظام الإيجار التمويلي فإن الحاجة تصبح ضرورية لفتح الباب لدخول مزيد من البنوك الخليجية أو الدولية للمشاركة في برامج التمويل العقاري.
إن أزمة الإسكان تدفع إلى المطالبة بسرعة تطبيق نظام الرهن العقاري لدفع عملية التطوير العمراني عن طريق شركات التطوير العمراني لضمان حقوقهم. نعم إن صدور أنظمة الرهن العقاري والتمويل العقاري والإيجار التمويلي سيكون لها أثر إيجابي كبير في التنمية العقارية. وأتمنى أن تتعاون المصانع المنتجة لمواد البناء بالتخطيط الجيد لاستيعاب ارتفاع الطلب على منتجاتها في السنوات القادمة منعاً من تكرار حدوث الأزمات السابقة نتيجة لزيادة الطلب عليها، وأخص على وجه التحديد مصانع الأسمنت والحديد. وأتمنى على شركات المقاولات الصغيرة والمتوسطة أن تستعد لمواجهة حجم الطلب على البناء في المرحلة القادمة، وإلا فستنافسهم شركات دولية وعربية، متمنياً أن أرى تكتلات جديدة لشركات المقاولات الصغيرة في المرحلة القادمة.