تركّز الطلب بالرياض على الوحدات السكنية التي يقلُّ سعرها عن مليون ريال

كشفت دراسة حديثة حول سوق الوحدات السكنية للتملك في مدينة الرياض أجرتها إحدى الشركات المتخصّصة عن عدم مواءمة العرض للطلب على المساكن في مدينة الرياض، كما بيّنت الدراسة أن نماذج توقعات الطلب العلمية، والبحوث الإستبيانية تؤكد تركّز الطلب في الوحدات السكنية التي يقل سعرها عن مليون ريال، إلا أن نسبة عالية من العرض هي من الوحدات التي يفوق سعرها ذلك.
واستعرضت الدراسة في مستهلها الخصائص السكانية لمدينة الرياض والتي تعدّ واحدة من أسرع المدن نموًا في العالم، حيث تشير الدراسة إلى أن عدد السكان في مدينة الرياض نما من حوالي 100 ألف نسمة في بداية السبعينيات الهجرية إلى أكثر من 5 ملايين نسمة في تعداد عام 1431ه. ولا تزال نسبة نمو السكان من أعلى المدن، ويسبب هذا النمو ضغطًا مستمرًا على سوق الإسكان.
كما أوضحت الدراسة أن التوزيع العمري للرياض يتصف بأنه فتي، حيث تزيد فيه فئة الأعمار الصغيرة، وأشارت الدراسة إلى أن هذه التركيبة السكانية لها تأثير كبير على توقعات الطلب على السكن في المستقبل، حيث إن عدد السعوديين الذين يدخلون سوق السكن بناءً على بلوغ سن الزواج وتكوين العائلة يزداد سنويًا بأعداد أكبر بناءً على التوزيع العمري، وقد أجرت الدراسة استبيانًا لعيّنة عشوائية من 2400 رب أسرة سعودية في مختلف أحياء مدينة الرياض، وذلك عن طريق تقدير توزيع مستويات الدخل للعوائل السعودية في مدينة الرياض، حيث كشفت عن معدلات الدخل لسكان الرياض.
إن ما يقارب 24% من سكان الرياض تصل نسبة دخلهم ما بين 10 إلى 15 الف ريال بينما 2.2% تصل نسبة دخلهم إلى اقل من 3 آلاف ريال شهريًا.
كما أوضحت الدراسة أن نسب التملك للسعوديين بالرياض قياسًا على مستوى الدخل منخفضة لبعض الفئات حيث إن الذين تصل دخولهم إلى اقل من 3 آلاف ريال تبلغ نسبة تملّكهم للمساكن إلى ما يقارب 15% على عكس الذين تصل نسبة دخولهم ما بين 15 إلى 20 الف ريال، حيث تصل نسبة تملكهم للمساكن إلى ما يقارب 62%.
كما أبرزت الدراسة عددًا من التحديات التي تواجه قطاع الإسكان بمدينة الرياض ومن أبرزها:
ارتفاع تكلفة الأرض
حيث بيّنت الدراسة أن ارتفاع تكلفة الأرض كنسبة من التكلفة الإجمالية للمسكن هو احد ابرز التحديات، حيث بلغ متوسط نسبة تكلفة الأرض من التكلفة الإجمالية للمسكن في الرياض حسب المسح الميداني لجميع أحياء الرياض هو 39% وهي نسبة عالية مقارنة بالدول المتقدّمة، ففي الولايات المتحدة الأمريكية وعلى سبيل المثال تمثل هذه النسبة للمساكن الجديدة للعائلة المفردة 11%.
وخلصت الدراسة إلى أن هذا الارتفاع في نسبة تكلفة الأرض إلى إجمالي التكلفة يعود بشكل رئيسي إلى ارتفاع أسعار الأراضي، وبالرغم من ذلك ما زالت نسبة المساحة الطبقية المبنية «معامل البناء» إلى مساحة الأرض بمتوسط 130% فقط.
وأضافت الدراسة إن أسعار الأراضي في مدينة الرياض مرتفعة جدًا بالرغم من وفرة الأراضي وقلة الكثافة السكانية، حيث ارتفعت أسعار الأراضي في الرياض بدرجةٍ عالية فاقت 200% خلال الخمس السنوات الماضية.
كما أكدت الدراسة على أن مستوى الأسعار العالي للأراضي هو السبب الرئيسي لارتفاع تكلفة المسكن وأحد العوامل المهمة في انخفاض نسبة تملكه، كما أرجعت الدراسة ارتفاع أسعار الأراضي إلى أسباب عديدة يمثل بعضها جزءًا من الخصائص السكنية، ويعدّ ابرز هذه الأسباب أن نسبة عالية من شراء الأراضي السكنية كان بغرض الاستثمار والمضاربة من قبل الأفراد، وليس للاستخدام السكني النهائي أو التطوير، مرجعة ذلك إلى ارتفاع نسبة السيولة، وعدم تطوير قنوات استثمارية لاستغلال هذه السيولة، هذا بالإضافة إلى الأداء الإيجابي للاستثمار في الأراضي مقارنة بالقنوات الاستثمارية الأخرى، خصوصًا فيما يخصّ درجة تذبذب الأسعار والمعروفة بدرجة المخاطر، مشيرةً في الوقت ذاته إلى أن المضاربة في الأراضي السكنية تسبّب خللًا هيكليًا في العرض والطلب وذلك يؤدي بدوره إلى ارتفاع أسعار الأراضي السكنية، كما خلصت الدراسة أيضًا إلى أن عدم توجّه الحكومة إلى فرض محفزات سلبية يُعدّ احد أسباب ارتفاع أسعار الأراضي.
أكبر المتضررين من القرار هم المواطنون البسطاء الذين أصبحوا الآن غير قادرين على شراء سيارات نظيفة ومضمونة بسعر معقول بل يضطر بعضهم الى الاستدانة لشراء سيارات حديثة العهد وتقارب أسعارها أسعار السيارات الجديدة، بينما يكون المستفيد الاكبر هم اصحاب وكالات السيارات.
ندرة شركات التطوير العقاري الإسكاني
ومن التحديات أيضًا التي تواجه قطاع الإسكان بمدينة الرياض والتي بيّنتها الدراسة هو ضعف كفاءة قطاع التطوير العقاري السكني، فقد كشفت الدراسة عن طريق المسح الميداني لمدينة الرياض، أن مجموع الوحدات السكنية المطوّرة من خلال شركات التطوير العقاري السكني من مجموع الوحدات السكنية المطورة لم تزد على 6%، والبقية تمّ تطويرها من قبل أفراد، وذلك بغرض الاستخدام الشخصي وأفراد ومؤسسات صغيرة لغرض البيع.
ضعف القدرة على التملك
من جانب آخر كشفت الدراسة أن ضعف المقدرة على تملك المسكن من قبل المواطنين السعوديين وذلك استنادًا على المعيار العالمي والمعروف بمعيار مقدرة التمويل، والذي يُقاس بقسمة متوسط القيمة لمسكن العائلة على متوسط الدخل السنوي للعائلة أحد ابرز التحديات التي تواجه السعوديين لتملك المساكن، حيث متوسط هذا المؤشر في الولايات المتحدة والاتحاد الأوروبي، بين 3.5 و4.5 بمعنى أنه بالمتوسط قيمة السكن للعائلة يوازي أربعة أضعاف دخلها السنوي، بينما في الرياض يبلغ متوسط دخل الأسرة السعودية الشهري 10,030 ريالًا بينما يصل متوسط الأسعار لجميع الوحدات المستقلة وشبه المستقلة (فلل ودوبلكسات) في الرياض (حسب المسح الميداني لجميع أحياء الرياض) = 1,608,082ريالًا، مما يعني أن مقدرة التملك تبلغ: 13.4 ضغف دخل الأسرة السنوي. بينما يصل معيار مقدرة تملك العوائل السعودية في الرياض لمسكن بقيمة 850 ألف ريال = 7.1 ضعف دخل الأسرة السنوي. ويساوي معيار مقدرة تملك العوائل السعودية في الرياض للشقق التي تبلغ مساحتها بين 220 –240 م2 (حسب المسح الميداني) 4.66 ضعف دخلهم السنوي.
عدم مواءمة المعروض للطلب
وأشارت الدراسة إلى وجود نسبة عالية من المعروض بمساحات وأسعار لا تناسب حاجة السوق، كما توقعت أيضًا الدراسة تحسن المقدرة على تملك السكن مع برامج الدولة المعلنة ولكن لن تحل المشكلة بهذه البرامج فقط بناءً على نماذج المقدرة على تملك المسكن للعوائل السعودية.
عدم كفاءة وكفاية قنوات تمويل الشركات والأفراد
ولقد أشارت الدراسة أيضًا إلى أن التمويل لشراء المساكن يُعدّ احد أهم التحديات لتملك السعوديين للمساكن، حيث أشارت إلى أنه وعلى الرغم من أن السوق المحلي يشهد وفرة في السيولة المالية، إلا أنه في الوقت ذاته يتسم بمحدودية التمويل العقاري، وهو ما يشكّل تحديًا كبيرًا خاصة أن مستوى التمويل العقاري الخاص في المملكة لا يزال دون المستويات السائدة عالميًا، إذ يشكّل حجم التمويل العقاري في دول الاتحاد الأوروبي والدول المتقدّمة أضعاف النسبة السائدة في المملكة، والتي بلغ متوسطها 11% من إجمالي التمويل وذلك بحساب أن متوسط عدد الوحدات السنوي حسب الخطة الخمسية التاسعة هو160 ألف وحدة للسعوديين، على افتراض أن متوسط تكلفة الوحدة السكنية يساوي 750 ألف ريال.
كما كشفت الدراسة أيضًا أن متوسط عدد الأسر السعودية المكوّنة في السنة بمنطقة الرياض خلال (1433-1440) حسب مستوى الدخل ومدى حاجتهم إلى دعم صندوق التنمية العقاري، أنهم بحاجةٍ ماسة لدعم الصندوق لهم، وذلك لكي يتمكّنوا من شراء مساكن، وعلى حسب ما بيّنت الدراسة حوالي 32,726 أسرة منهم 12,508 أسر لا يستطيعون شراء وحدات سكنية سواء كانت شققًا أو فللًا بدون دعم الصندوق العقاري، وتتركز النسبة الأعلى منهم للأسر التي تصل نسبة دخلها السنوي إلى ما بين 5 إلى 8 آلاف.
وقد أوصت الدراسة بعددٍ من التوصيات من شأنها تسهيل تملك المواطنين للمساكن، ومن أبرزها:
• توحيد المرجعية المجزّأة حاليًا في مرجعية أساسية تخطط وتنظم القطاع.
• وكذلك توجيه الدعم الحكومي للعوائل ذات مستويات الدخل التي لا يمكنها التملك بدون دعم.
• وأيضًا إصدار أنظمة الرهن والتمويل العقاري ودفع البنوك لزيادة مستويات التمويل للقطاع الإسكاني.
• أوصت الدراسة كذلك بإحداث برامج تمويلية من الدولة للمطوّرين العقاريين ودعم ورفع مقدرة قطاع التطوير السكني عن طريق ضمانات حكومية تزيد من قدرته التمويلية مشروطة بإنشاء الوحدات الميسّرة.
• دعت الدراسة إلى خفض أسعار الأراضي عن طريق فرض محفزات سلبية.
• وكذلك تحسين أداء وإجراءات الأمانات والبلديات فيما يخصّ إجراءات تخطيط الأراضي وإصدار رخص المشاريع، ونوعية تصاميم الوحدات السكنية.
• عدم مزاحمة الحكومة للقطاع الخاص في العمالة الإنشائية (جدولة المشاريع/ تسهيل استقدام العمالة الإنشائية لفترات معيّنة).
• بالإضافة إلى الاستثمار في مراكز للبحث والتطوير لمواد وأساليب البناء، وذلك لتخفيض التكلفة، وتبنّي المخرجات بفعالية وتقليص الفترة المطلوبة لاستخراج التراخيص، وكذلك تطوير أنظمة البناء لتقليص الارتداد والسماح بنماذج مساكن حديثة.