المدالله: تدخل المحاكم في مشاكل الإيجارات لايحلها

اكد عادل يعقوب المد الله رئيس مجموعة المد الله التجارية ان أسعار الاراضي الحالية غير مرتفعة مؤكدًا على ان الاسعار الحقيقية العادلة في المنطقة الشرقية خصوصًا مدينتي الدمام والخبر أضعاف الحالية. وأشار إلى ان الفرص في سوق العقاري في الوقت الحالي ضعيفة وليست كما كانت في السابق، فالعمل في هذا المجال أصبح أصعب ولا يمكن للأفراد المجازفة بالاستثمار بشكل فردي. وأبان أن الشركات المطوّرة الحالية في السوق لا يمكن أن تغطي الطلب العالمي في المستقبل على الوحدات السكنية وحل هذه المشكلة يكمن بتسهيل الانظمة امام شركات التطوير المحلية والعالمية لبناء ضواحٍ واسعة متكاملة تشمل كل الخدمات والمرافق، واشار إلى ان غياب التنظيم عن السوق العقاري عنصر غير مشجّع للشركات العالمية للدخول للسوق والاستفادة من قدراتها وخبراتها في هذا المجال، وكان لنا معه هذا الحوار:
عقاريون جدد
• هل هناك مجال لدخول عقاريين جُدد للسوق في الوقت الراهن؟
- يجب ان يعرف الجميع ان الفرص في السوق العقاري في الوقت الحالي ضعيفة وليست كما كانت في السابق، فالعمل في هذا المجال أصبح أصعب على المطوّرين المعروفين والمتواجدين في السوق فعليًا فما بالك بمن يريد الدخول وهو جديد على السوق، لأن نسبة المخاطرة في السوق عالية ولن يتحمّلها أفراد جُدد على السوق فهي تحتاج لوفرة في السيولة؛ لأن السوق العقاري بعد تطوّر تعاملاته وتعقيداتها حاليًا لا يعتمد على السمسرة فقط وإنما يعتمد على قوة العقاري أو المطور، ويحتاج أيضًا إلى فترة لكي يكتسب الثقة في السوق، والعقاريون الموجودون في السوق يملكون سيولة عالية جدًا لذا فهم يدفعون قيمة الأرض كاملة ومن ثم يبحثون عن شركاء معهم أي أن دخول الشركاء يعدّ مرحلة ثانية وهذا يدل على وجود منافسة قوية ونسبة مخاطرة عالية جدًا.
طبيعة السوق
• طبيعة الاستثمار تغيّرت إذًا؟
- بكل تأكيد فالسوق العقاري تطوّر كثيرًا وأصبح يحوي شركات عقارية كبيرة وبخبراتٍ مهمة وأصبحت هناك عقول إدارية ماهرة تدير هذه الاستثمارات الطائلة التي تتجاوز المليارات سنويًا وهي في زيادة مطردة، وهذا جعل العقاريين يستفيدون من الأسواق الكبيرة التي سبقتنا في هذا المجال وإسقاط ممارساتها على واقعنا العقاري المحلي، ومن هنا يكون البقاء في السوق للأصلح، لذا نحن في وقت التكتلات العقارية بمختلف أحجامها للتوافق مع أسلوب العمل في السوق ولتقديم منتجات متنوّعة تتناسب مع حجم ومتطلبات السوق الذي سيشهد حركة قوية خلال السنوات الخمس القادمة خصوصًا على مستوى الوحدات السكنية الخاصة سواء للأفراد والمواطنين أو للشركات الكبيرة التي ستعمل على توفير سكن لموظفيها.
تغطية الطلب
• في ظل المنافسة المحمومة وكعكة مشاريع الإسكان التي أقرّتها الحكومة، هل يمكن للشركات العقارية الموجودة حاليًا تغطية حجم الطلب؟
- لا يمكن للشركات الموجودة حاليًا تغطية الطلب وحدها ويستحيل عليها ذلك نظرًا لمحدودية عددها وقدراتها وكذلك لوجود الكثير من العوائق التي تحول دون الاستثمار في هذا المجال خصوصًا التطوير العقاري بمفهومه الشامل أي تطوير ضواحٍ كاملة تحتوي على كافة الخدمات التي يحتاجها المواطن والمقيم.
شركات أجنبية
• هل أنتم مستعدون لدخول شركات تطوير عقارية أجنبية للسوق السعودي؟
- كمواطن اولًا قبل ان اكون عقاريًّا ومطوّرًا ومستثمرًا في هذا المجال، أتمنى فعلًا ان تدخل شركات تطوير عقارية أجنبية للسوق المحلي للاستفادة منها ولتغيير نمط عمل حالي غير مجدٍ نوعًا ما، فالمنافسة ممارسة صحية تصحّح وضع السوق وتحافظ على استقراره وتمنع كل سبل الاحتكار إن وجدت وتطوّر العمل وتقدّم منتجًا نهائيًا عالي الجودة وبأسعار تنافسية تناسب جميع الشرائح التي تحتاج إلى سكن، لذا من الأفضل دعم هذا التوجّه وتذليل كل العقبات وتعديل أنظمتنا للتوافق وتشجّع على الدخول في شركات أجنبية مع شركات عريقة في مجال التطوير العقاري ذات خبرة يمكن لنا أن نستفيد منها وان نقدّم منتجًا يساعد على حل مشكل الإسكان وبمواصفات عالية تقدّم قيمة مضافة للمواطن وللوطن.
القطاع السياحي
• ماذا سيقدّم السوق العقاري للشركات الأجنبية؟
- تقع المملكة في المرتبة الثانية على مستوى الدول العربية سياحيًّا وهي ما زالت تخطو خطواتها الاولى في هذا المجال ودعم السياحة يعدُّ خيارًا إستراتيجيًا يمثل مستقبلًا اقتصاديًّا يمكن ان يقدّم دخلًا إضافيًا للاقتصاد الوطني، وهذا يضاعف الفرص الاستثمارية المتوقعة ويرفع جاذبية السوق المحلي للمطوّرين الاجانب، ونحن امام خيار وحيد يجب تطبيقه وهو دخول الشركات الأجنبية سواء بشراكات مع سعوديين او منفردة، فالفائدة ستكون في النهاية للبلد والمصلحة متبادلة وهذا اكبر ضمان لنجاح أي العمل في السوق.
أنظمة وتشريع
• أجدك رغم حماسك غير متفائل، فلماذا؟
- السوق العقاري غير منظم وفيه مشاكل كثيرة تقلل مكتسبات شركات التطوير لذا تجد الكثير يعزف عن ضخّ سيولة كبيرة في مشاريع التطوير العقاري الضخمة لعدم وجود ضمانات واضحة تحفظ حقوق المستثمرين ولكن هذا الامر لن يطول لأن الحاجة باتت ملحّة لتعديل الانظمة وهناك مقترحات بأن تقدّم البلديات الحماية للمطوّرين مقابل دفع رسوم معينة لا تتجاوز 1 بالمائة سنويًا لضمان الحصول على الدخل المتفق عليه لتفادي مشاكل الإيجارات وما يترتب عليها من تعطيل لاستحصال المؤجرين على حقوقهم في بعض الاحيان. وفي الوقت نفسه يجب على وزارة الشؤون البلدية والقروية وضع رسوم معينة على هذه الشركات بالإضافة إلى تقديم الضمانات التي تحفظ حقوقها المادية لحمايتها وتشجيعها على الاستثمار وضخ سيولة كبيرة في السوق المحلي لرفع معدلات الإنجاز واختصار الوقت على المواطنين وعلى الجهات الحكومية ذات العلاقة التي تسعى إلى حل مشكلة السكن عمومًا.
المحاكم لا تخدم المؤجرين
• وما الوضع الحالي للمؤجر؟ كيف يحصل على حقوقه؟
- ليس للمؤجر إلا ان يلجأ للمحاكم وطريقها طويل جدًا، وأثبتت التجارب صعوبة تعامل المحاكم مع مشاكل الإيجارات مما يدخل المستثمرين في دوامة طويلة من الإجراءات التي تضيع الوقت والجهد والمال وتمنع صاحب العقار من الاستفادة من العين المؤجرة مما يضاعف الخسارة وهذا أمر غير منطقي. والحل في يد الأمانات كما هو مطبّق في أغلب بلدان العالم إذ يحق للأمانة قطع الكهرباء عن العقار الذي يتخلف مستأجره عن الدفع ومن ثم تشكل لجنة لتسليم العقار لصاحبه.
والشركات الاجنبية تعمل وفق سمعة البلد فإذا علمت ان بلدًا معينًا لا يقدّم حماية كافيه لاستثماراتها فلن يكون من ضمن خياراتها الاستثمارية.
تعيق المستثمرين
• من كلامك أفهم ان السوق حاليًا لن يكون جاذبًا للشركات الاجنبية؟
- بالفعل فهناك ممارسات غير صحية تعيق عمل المستثمرين في السوق وهي تقدّم سمعة غير جيدة، وغياب التنظيمات الواضحة التي تحدّد حقوق صاحب العقار بالمستأجر والعكس يجعلنا أمام مشكلة تنظيمية بحتة فالسوق قوي وينمو بصورة تصاعدية ولكن هذا النمو لا يوافقه عمل تنظيمي مكمل.
مشاريع متطوّرة
• ماذا يحتاج السوق حاليًا غير التنظيم؟
- يحتاج إلى مشاريع متنوّعة وقوالب جدية مدن حديثة وهذا دور أمانات المناطق لتقديم تسهيلات لكل مَن يملك مشروعًا يضيف للمنطقة، وأيضًا عمل مخططات متطورة وأحياء ذكية تتناسب مع التطوّر الذي يشهده سوق بناء وتطوير المدن.
المنطقة الشرقية ومدينة الدمام تقع وسط دول الخليج وهي ممر مهم وهذا الموقع الإستراتيجي يميّزها لتكون البلد السياحي الاول على مستوى دول الخليج ومن ثم الدول العربية، ولكن هذا يحتاج إلى مشاريع تطوير ضخمة تغيّر وجه المدينة وتقدّم خدمات سكنية سياحية ترفيهية صحية متكاملة.
متطلبات متغيّرة
• العميل هل تغيّر عن السابق؟
- كما ان السوق العقاري تطوّر وتغيّر بشكل كبير فإن العميل أيضًا تغيّر وأصبحت متطلباته اكثر دقة وهو يحرص على ان يتناسب سكنه مع ما يحتاجه، فلكل طبقةٍ متطلبات معينة ويجب على العقاري توفير قوالب سكنية متنوعة لترضي جميع الاذواق، وللعلم ان هناك طبقة معينة تسكن في البحرين بحثًا عن نوعية معيّنة من السكن غير المتوفر لدينا وهي الشقق والفلل والصغيرة التي تطل على البحر والتي تشمل مرافق خدمية متعددة من نادٍ صحي وغرف خاصة بالسائقين ومرافق اخرى. وهذا يجعلنا نحرص على توفير السكن وفق ما يتطلبه السوق والسوق حاليًا يخلو من العديد من القوالب السكنية، فالمعروض مجرد قوالب سكنية تقليدية لا ترضي العديد من طالبي السكن ولا تتناسب كثيرًا مع ما يتم دفعه بالمقابل، فالعقاريون مطالبون بتطوير عملهم وهذا العمل يحتاج إلى تعاون ومشاركة بين الجهات الحكومية ذات العلاقة وفي مقدّمتها أمانات المناطق وبين المطوّرين العقاريين للبناء.
المنطقة الشرقية
• كيف ترى وضع المنطقة الشرقية حاليًا؟
- وزراة الشؤون البلدية والقروية عملت مسحًا كاملًا للمنطقة الشرقية وشكّلت خطة عمل واضحة بتوزيع جغرافي محدّد يخدم الجميع بمناطق ترفيهية محددة ومنطقة سياحية وبارتفاعات لا محدودة تصل إلى 100 دور وهذا يدل على ان المجال مفتوح بشكل كبير للاستثمار وهذا مشجّع ويدعونا إلى التفاؤل بتطوير قريب للأنطمة والقوانين أيضًا.
محجوزات أرامكو
• محجوزات أرامكو.. ألن تعيق مشاريع الإسكان والسياحة بالمنطقة الشرقية؟
- يجب ان نعلم ان اقتصادنا يعتمد على النفط بالدرجة الاولى وشركة أرامكو قدّمت الكثير للمجتمع أولًا ثم للاقتصاد وهي تعمل وفق خطط الدولة الطموحة للرقي بمستوى معيشة المواطن، ولذلك أرامكو تطبّق نظامًا صحيحًا وعلى اسس نقدّرها.
ويجب ان نعلم ان العقار يمثل مصدر الدخل الثاني للاقتصاد بعد النفط، فبدونه لن تكون هناك حركة عقارية تذكر ولا نشاط عمراني يُعتد به، لذا يجب علينا احترام مقدّراتنا الاقتصادية، ففي جميع مناطق المملكة باستثناء مكة والمدينة لا يوجد عقار بدون نفط خصوصًا المنطقة الشرقية.
أسعار رخيصة
• هناك تضخّم في اسعار الاراضي والعقارات عمومًا، فلماذا؟
- المنطقة الشرقية تعدّ منطقة بكرًا ورخيصة حتى الآن وانا أستغرب ممّن يروّج للتضخم في أسعار الاراضي التي هي فعليًّا أرخص بكثير من السعر العادل، فالاسعار الحالية يجب ان تكون ضعف 4 مرات في منطقة النفط والزيت، خصوصًا مدينتي الخبر والدمام فإذا قارناهما بمدن المملكة فهي تعدّ الأرخص.
تضخّم غير مبرّر
• فما الذي يدعو الجميع للمطالبة بتصحيح الاسعار؟
- لنكن واضحين.. ليس العقار وحده الذي ارتفع، فكل شيء مرتفع وهذه الارتفاعات ليست تضخّمًا غير مبرّر فمثلًا في السابق كان دخل العمارة المتعارف عليه لا يقل عن 10 بالمائة وحاليًا أفضل عمارة لا يتجاوز دخلها السنوي 7 بالمائة كل هذا لماذا؟ لارتفاع سعر التكلفة عموما على العقاري وللعلم ان سعر تأجير الشقق لا يعكس سعر العقار وهذا خلل كبير في السوق. وهناك ظاهرة غريبة وهي ان بعض الأشخاص حين يقترب من الحصول على قرضه العقاري يبدأ في البحث عن وحدة سكنية لدى كافة المكاتب العقارية مما يوحي بأن هناك طلبًا عاليًا على السكن ويتسبّب في ضجة غير مبررة وان هناك طلبًا كبيرًا وفي الحقيقة هي طلبات محدّدة تتكرّر في جميع المكاتب في فترات معينة وهي في الحقيقة طلبات وهمية فقط.
مشكلة السكن
• إذًا أين المشكلة في عدم توافر السكن؟
- مشكلة العقار وعدم توافر السكن عالمية وليست سعودية فقط، فالعالم كله يعاني من هذه المشكلة، فسعر الوحدة السكنية لا تناسب دخل الأفراد حتى في دول العالم المتقدّم كأمريكا وبريطاينا وحل هذه المشكلة يكون بواسطة الشركات الكبيرة التي توفر سكنًا لموظفيها ومن ثم شركات التمويل الخاصة التي توفر تمويلًا بهامش ربح عادل ومعقول بالإضافة إلى تنظيمات معيّنة تحدّدها الدول لتقليل الفجوة بين العرض والطلب على السكن لتقليل آثارها السلبية على المجتمع الاقتصادي وهي خطط تنفذ على مدى سنوات وليس بين يوم وليلة.
حلول مفيدة
• كيف يمكن حل مشكلة السكن في المملكة؟
- الحل يكون بالتدريج وليس بضغطة زر، فالحلول السريعة تكون غالبًا محدودة وموضعية لا تعالج القضية من جذورها ولا توفر حلولًا للمستقبل يمكن الاعتماد عليها، ويمكن ان تؤثر على الاقتصاد وتحدث خللًا في السوق وتدفع الأسعار للزيادة غير المبررة، لذا نحتاج من المواطن الوعي خصوصًا اصحاب الدخل المتوسط ليوفر بطريقة عملية جزء من أمواله ليكون لديه دفعة أولى ومن ثم يطلب تمويلًا من جهات متخصصة ولا بد من تنويع مصادر التمويل
المنطقة الشرقية ومدينة الدمام تقع وسط دول الخليج وهي ممر مهم وهذا الموقع الإستراتيجي يميزها لتكون البلد السياحي الاول على مستوى دول الخليج ومن ثم الدول العربية، ولكن هذا يحتاج إلى مشاريع تطوير ضخمة.ومراعاة هامش ربح عادل للحصول على قرض مناسب لبناء وحدة سكنية او شراء الجاهز وبمواصفات قياسية تضمنها الدولة.
وهناك حل آخر بتشكيل لجان متخصصة وعلى قدر من الثقة للشراء بالجملة أي تعمل على جمع الطلبات الحقيقية في السوق وتشكّل تكتلًا بحجم معيّن من المواطنين العاديين وهذا يوفر أكثر من 30 بالمائة من قيمة الأرض وهذا الامر يمكن للمجالس البلدية المساعدة في تحقيقه بمشاركة أمانات المناطق.
جدل وتناقض
• هل سيكون هذا حلًا لأزمة السكن الحالية؟
- ليس هناك ازمة حقيقية حتى الآن في السكن نحن عشنا في وهم الأزمة قبل حدوثها، فضيّعنا وقتنا وجهدنا في مناقشة الازمة وتجاهلنا أو انشغلنا عن الإعداد للأزمة الحقيقية القادمة، فبدل الجدل الحالي الحاصل حول امور لا تسمن ولا تغني من جوع، يجب وضع دراسة واضحة مستقبلية لتفادي الوقوع في ازمة حقيقية لا يمكن الخروج منها إذا ما وقعت.
العشر السنوات القادمة موعودة بنمو سكاني كبير جدًا بالإضافة إلى استقطاب لشركات ضخمة تعمل في العديد من القطاعات الاقتصادية المختلفة.
• كيف ترى مستقبل العقار في المملكة؟
- لا اعتقد ان هناك مشكلة ستواجه العقاريين خلال السنوات القادمة فلو نظرنا للالتزامات التي على العقاريين ستجدها منجزة على الاغلب وهذا يقوّي وضعهم ويثبت أقدامهم ولا يمكن لأحد ان يُجبر العقاريين على بيع عرض عقاراتهم، وللعلم ان البنوك حاليًا متوجّهة لإقراض العقاريين بعد المكاسب التي حصلت عليها المحافظ العقارية خصوصًا بعد الخسائر الكبيرة التي تعرّض لها سوق الأسهم في السنوات الماضية وهذا يدعم السوق ويجعله مستقرًا.
ضواحٍ متكاملة
• ما الحل الذي يجب على الدولة عمله إذًا؟
- إيجاد طرق وتنظيمات سهلة لتشجيع المطوّرين على بناء ضواحٍ واسعة تشمل كافة الخدمات التي يحتاجها السكان من وحدات سكنية متنوّعة ومرافق صحية وتعليمية وترفيهية وامنية وغيرها مما يتطلبه السكن المريح وهذا الحل لتغطية الطلب الحالي والمستقبلي ولتجاوز مرحلة الحلول المؤقتة التي لن تفي بالحاجات المستقبلية والنمو المتوقع.