سوق التمويل العقاري أكثر الأسواق الواعدة وأهمها لحل مشكلة الإسكان

طالب بضرورة توعية المستفيدين من التمويل العقاري.. عبدالله الهويش العضو المنتدب لشركة أملاك العالمية:

استبعد متخصص في السوق المالي والتمويل تأثير مشكلة الائتمان العالمية على سوق التمويل العقاري مبررا ذلك بقوة الاقتصاد السعودي، وحجم الطلب على المنتجات العقارية السكنية. وقال الأستاذ عبدالله بن إبراهيم الهويش العضو المنتدب لشركة أملاك العالمية أن الأزمة العالمية هي أزمة مالية وليست اقتصادية، مشيرا إلى سوق التمويل العقاري لم يتأثر ابد بتداعيات تلك الإحداث، وقال: إن شركته تتلقى طلبات تمويل عقاري متزايدة ومستمرة من قبل الأفراد والمستثمرين.
وشدد الهويش على أهمية انتشار وتعدد المطورين العقاريين، وخلق أدوات تمويل مناسبة للمواطن، حتى يتسنى التوسع في التمويل العقاري وتملك المسكن.
وقال الهويش في حوار ل "الرياض" أن منتج الاستصناع يعتبر أهم منتجات التمويل العقاري التي يمكن أن تساهم بإذن الله في حل مشكلة الإسكان، نظرا لقلة وتناقص المعروض السكني المعد للتملك، موضحا أن الشركة تستهدف خلال الثلاث السنوات المقبلة 60% من محفظة التمويل في الشركة لتكون موجهة إلى قطاع الأفراد، و40% إلى قطاع المستثمرين والشركات، وأوضح أن الشركة تستهدف خلال فترة ال 5سنوات المقبلة الاستحواذ على 10% من حجم سوق التمويل العقاري في السعودية.
وأعلن الهويش عن إلغاء الرسوم الإدارية لجميع عمليات التمويل العقاري خلال فترة المعرض الدولي السادس للعقار والإسكان (ايستاكس) 2008في الظهران والذي تنطلق فعالياته هذا اليوم، وتستمر حتى 23من الشهر ذاته، فإلى الحوار:
@"الرياض" من المعلوم أن سوق التمويل العقاري في السعودية سوقا ناشئة.. كيف تقيمون واقع هذا السوق؟
- سوق التمويل العقاري في السعودية يعتبر سوقا واعدة، والسوق يحتاج إلى التعجيل في إقرار الأنظمة التي تتوافق واحتياجات سوق التمويل، ولكن سوق التمويل العقاري ليس سوقاً قائماً بذاته بل أنه سوق يعتمد على مطوري العقار، خاصة مطوري الإسكان الذي يعتبر أكثر النشاطات العقارية قوة وعائدا لارتفاع الطلب على المنتجات السكنية.
وأحب أن أوكد لك أن الإمكانيات المالية في السعودية عالية، من سيولة، ورساميل، ووجود المنشآت المالية من بنوك وشركات تمويل كما شركة أملاك العالمية - التي تعتبر بالمناسبة أول شركة تمويل عقاري في السعودية - ولكن مشكلة السوق هي قلة عدد مطوري العقارات القادرين على مواجهة الفجوة التي تعيشها السعودية في سوق الإسكان، وللأسف كثير من مطوري العقارات الحاليين يتجه إلى ضخ منتجات سكنية تناسب شرائح عالية الدخول في الغالب، أو متجه إلى مناطق ومدن معينة مثل المدن الاقتصادية.
بينما يركز سوق التمويل على تحقيق رغبات ذوي الدول المتوسطة، وهو ما يحتاجه السوق الحالي، إضافة إلى ضعف القدرة الشرائية للمواطن الراغب في تملك المسكن، وارتفاع أسعار الأراضي السكنية، وخذ على سبيل المثال مدينة جدة التي تجاوز سعر المتر المربع أرقاماً غير واقعية أبدا، فضلا عن غياب التنسيق بين منشآت التطوير العقاري في الوقت لتركيز أولويات البناء، والفئات المستهدفة.
إذا هناك فجوات كبيرة بين المطورين (الحاليين) والمستفيدين من منتجات السكنية، وكذلك فجوة أخرى بين المطورين وجهات التمويل العقاري القائمة حالياً.
وسوق التمويل العقاري يختلف عن أي نشاط تمويل آخر، لأنه يحتاج إلى أدوات تمويلية مختلفة، فسوق التمويل عموما في السعودية كان في الجانب التجاري، الذي يحتاج فترة تمويلية كي تسترد من سنة إلى ثلاث سنوات، والنشاط الصناعي يحتاج من 3إلى عشر سنوات، أما التمويل الإسكان الموجه إلى المستفيدين (الأفراد) فأنه يحتاج من 15إلى 25سنة.
كما أدوات التمويل الحالية مقتصرة على رأس المال الذي يدفع، ولكن رأس المال هذا سوف يغطي التمويل العقاري، فنحتاج إلى أدوات تمويلية أخرى، وهذا من الأمور التي نعمل في شركة أملاك العالمية على تطويرها مع مؤسسات تمويلية محلية وأجنبية، فإذا وجدت أدوات تمويل طويلة الأجل ساعد ذلك على طرح منتجات تتوافق مع متطلبات المستفيدين من سوق التمويل العقاري في السعودية.
@ وماذا تحتاج أدوات التمويل حتى تكون ذات جدوى تخدم سوق التمويل العقاري.
كما تعلم أن واحدة من أهم التجارب العالمية في مجال التمويل هي طرح السندات (التسنيد) من خلال استثمار محددة في هذا المجال، بشراء محافظ لهذا الديون لاستثمارها على المدى البعيد، وهذه الجهات تكون في الغالب حكومية أو شبه حكومية مثل مؤسستي التقاعد والتأمينات الاجتماعية وشركات التأمين الكبرى، حيث أن مثل هذه الجهات تبحث عن فرص استثمار طويلة الأجل.
وكل هذا الأمور تستلزم متطلبات محددة مثل الشفافية، والأنظمة التي تحمي جميع الأطراف مثل أنظمة الرهن العقاري والتمويل العقاري، لأن التمويل العقاري هو أطول أنواع التمويل مما يعني ارتفاع خطورته وبالتالي الحاجة تكون أكبر إلى أنظمة وتنظيمات مالية واقتصادية.
@ إذن ما تقييكم للأنظمة الجديدة للرهن والتمويل العقاري التي يتوقع أن تقر قريبا؟
- نظام الرهن العقاري الجديد سوف يدعم بكل تأكيد خلق أدوات تمويل طويلة الأجل بوجود نظام واضح وصريح يحمي جميع الأطراف المستفيدة، إضافة إلى وجود جهات رقابية قوية (مؤسسة النقد) تشرف على جهات التمويل العقاري لتعزيز الشفافية في السوق.
@ "الرياض" حالياً وفي ظل طفرة العقارات والإنشاءات، ما واقع سوق التمويل العقاري؟
- سوق التمويل العقاري لا يزال في أول خطواته، لأن هذا السوق لن يكون قويا ومواكباً لحجم الطلب على سوق التمويل العقاري إلا من خلال التخصص في الأشراف على هذا السوق، وهذا ما يتم العمل به من خلال قرب صدور نظام التمويل العقاري، الذي كان مركزاً في جزء بسيط منه على البنوك التجارية،
إضافة إليالترخيص لجهات تمويل متخصصة في المجال العقاري، تستطيع أن تواكب متطلبات السوق بشكل محترف.
وكما قلت فإن التمويل العقاري سواء الموجه إلى قطاع المستثمرين والشركات، أو الموجه إلى قطاع الأفراد، هو استثمار طويل الأمد، ويحتاج إلى وقت يصل إلى 20سنة حتى يسترد، ولذلك لا يمكن أن تقوم به جهات تقدم منتجات تمويلية متنوعة مثل الصناعية والتجارية.. وغيرها.
@ "الرياض "أنتم كشركة متخصصة في التمويل العقاري، هل واجهتم صعوبات.. خاصة أنكم أول شركة تمويل عقاري في السعودية؟
- الحقيقة أنه لم يكن هناك صعوبة في تأسيس الشركة، بل في أنك تقود صناعة جديدة في سوق جديد، وكما تعلم فإن حجم التمويل العقاري إلى الناتج القومي لم يتجاوز 1.2%من إجمالي الناتج الوطني.
وبالأرقام فإن الوضع الحالي للتمويل العقاري في السوق المالية السعودية وحسب التقديرات الرسمية فإن إجمالي عدد عقود التمويل العقارية الممنوحة من البنوك السعودية (مجتمعة) تشير إلى أقل من 22.800عقد تمويل سكني أي ما يعادل 13.7مليار ريال، وفقا لإحصاءات عام 2005م حسب الأسعار الجارية، وبالتالي لا يمكن مقارنة السوق بالدول الأجنبية، أو حتى في بعض دول الجوار.
وعليه أعتقد أن التعامل مع جهة تمويلية متخصصة في التمويل العقاري، أفضل وأكثر فهما من التعامل مع جهات تقدم عشرات الخدمات المالية والتمويلية، خاصة أن جهات التمويل العقاري يهمها كثيرا جانب التثمين العقاري الذي يعطي التقييم الصحيح والواقعي لقيمة المنتج العقاري.
@"الرياض" هناك من يرى أن الرهن العقاري الذي ينادى في تطبيق في السعودية.. هو النظام ذاته الذي تسبب في أزمة الائتمان العقاري في الخارج؟
- الرهن العقاري لم يكن السبب في أزمة الائتمان العالمية، بل كان أسلوب التمويل والمبالغة في نسبة الإقراض، ولابد من التصحيح أن الأزمة الحالية هي أزمة مالية (البنوك) وليست اقتصادية، لأن اقتصاد كثير من البلدان التي تأثرت بشكل وبآخر لا يزال جيدا وقوياً.
ولكن متى ما وضعت ضوابط واضحة فإنه لا مجال أبد لتداعي أي مشاكل مالية، وعلى سبيل المثال منذ عام 2007م، كانت نسبة التمويل إلى قيمة العقار ارتفعت إلى 90%، وكان هناك مبالغة حتى في تقييم الأصل أو العقار ذاته، ولذلك فإن قيمة العقار عندما تأثرت فإن أجمالي التمويل أصبح مقاربا لقيمة العقار، وبالتالي أصبح الضمان فيه شيء من الخوف والحذر وعدم الثقة التي قادت إلى المشاكل التي يعيشها القطاع المالي هذه الأيام في أمريكا، كما أن هناك مبالغة في تمويل الفوائد، بدأت تكبر ككرة الثلج، والأهم من ذلك أن هذه الرهون حولت إلى محافظ (ذمم مدينة) أصبحت تباع في السوق الثانوية، فيشتريها مستثمرون يجهلون قدرات المقترض النهائي.
إذا ما حصل في الخارج له ظروفه الخاصة التي لا تنطبق على السعودية، التي تتميز في بيئة اقتصادية قوية، واستقرار سياسي واجتماعي، وارتفاع عوائد النفط، كلها تدعم انطلاق سوق تمويلية عقارية قوية، بشرط وجود أنظمة وأجهزة رقابية تحمي جميع الأطراف، والأهم من ذلك حجم الطلب الكبير جدا على المنتجات السكنية الذي يمكن أن يتم تغطيته خلال العشر سنوات المقبلة إلا بوجود عشرات المطورين العقاريين، وأنظمة تمويلية للمستثمرين، والأفراد الراغبين في التملك.
@ "الرياض" هناك نسبة كبيرة من المواطنين المقترضين من البنوك التجارية.. برائيكم كيف يمكن التوسع في التمويل العقاري في ظل هذا الوضع؟
- كما تعلم أن هناك آلاف الفرص الوظيفية التي تطرح كل سنة في القطاعين العام والخاص، ويلتحق بها آلاف من الشباب السعودي، إضافة إلى أن هذه
القروض أخذت قبل سنوات، لغرض شراء في كثير من الأحيان سيارة، حيث أن فورة القروض الشخصية بدأ في عام 2002-2003م، ويعني هذا أنه خلال السنتين المقبلتين سوف يتمكن كثير منهم من سداد هذه القروض.
كما أن هناك نسبة أيضا من المواطنين غير مقيدين بقروض شخصية، ووفقا للشركة السعودية للائتمان فأن هناك طلبات كثيرة من المواطنين غير مقيدين بالتزامات مالية من قروض أو حتى بطاقات ائتمان.
@"الرياض" كيف تقيم تجربة أملاك العالمية في تعاطيها مع سوق التمويل العقاري؟
- أملاك ولله الحمد، وبدعم من الشركاء والمؤسسين تسير وفق السياسات المرسومة لها، والشركة متجه إلى تمويل المستثمرين والأفراد، وكان أمامنا تحدٍ كبير من خلال تصميم منتجات تمويلية تتوافق واحتياجات السوق، حيث أن منتجات البنوك محددة لقطاع معين وغرض محدد، وتحديدا لشراء المساكن الجاهزة فقط.
ولذلك طرحت الشركة 5منتجات تمويلية للأفراد وهي منتج تمويل شراء منزل جاهز أو تمويل شراء أرض أو تمويل مقابل عقار قائم أو تمويل خاص لإكمال بناء منزل كما أن املاك قامت بتطوير منتج مع العديد من المطورين العقارين كشركة درة الرياض لتمويل عملائهم للوحدات التي لم تبن بعد، وهو ما يسمى بالاستصناع الذي يعتبر المحك الرئيسي للتمويل العقاري في السعودية، حيث أن هذا المنتج هو أهم وسيلة للتغلب على مشكلة نقص وتناقص الوحدات السكنية.
وأحب أن أؤكد هنا على أهمية (التثقيف التمويلي العقاري) خاصة لشراء السكن، حيث أن هذه الخطورة رغم أنه يقوم بها المستفيد مرة واحدة في حياته، إلا أن كثيرا من المواطنين يستسهل استئجار المسكن، عن البحث عن فرصة تمويل تناسب احتياجاته.
@ "الرياض" وما هي أهداف التمويل خلال الفترة المقبلة؟
- نستهدف خلال الثلاث السنوات المقبلة بإذن الله ما نسبته 60% من محفظة التمويل في شركة املاك موجهة إلى قطاع الأفراد، و40% إلى قطاع المستثمرين والشركات، ولكن جرت العادة في مجال التمويل العقاري أن تمويل الأفراد يأخذ فترة أطول حتى يسترد رأس المال، وتعيد بناء المحفظة التمويلية، وتصل إلى 25سنة، في حين أن مدة تمويل المستثمرين لا تتجاوز 4سنوات.
وعلى صعيد التوسع في نشاطات الشركة، تم الانتهاء من افتتاح فرعي الرياض وجدة، وسوف يتم افتتاح فرع المنطقة الشرقية قبل نهاية العام الجاري إن شاء الله تعالى.
ولدينا خطوة طموحة لتطوير منتجات تمويلية بالتعاون مع المطورين العقاريين في السعودية، في المجال الإسكاني بالدرجة الأولى، ومن ثم في المجال التجاري.
ونستهدف بإذن الله خلال فترة 3إلى 5سنوات المقبلة الاستحواذ على 10% من حجم سوق التمويل العقاري في السعودية.
@"الرياض" وماذا عن معرض الظهران ومشاركة الشركة فيها؟
- مشاركتنا في المعرض الدولي السادس للعقار والإسكان (ايستاكس) 2008في الظهران والذي تنطلق فعالياته هذا اليوم، وتستمر حتى 23من الشهر ذاته، يأتي مواكبة لطرح عدد من البرامج الجديدة للتمويل العقاري، وهي برامج تطرح لأول مرة، وتجسد التزام الشركة بتقديم برامج ميسرة للتمويل العقاري، تخدم المواطن، وتساهم بإذن الله، في حل مشكلة تملك المساكن. وهذا التواجد يؤكد التزام الشركة في التواصل المباشر مع عملائها، والتعريف في برامجها الحالية والجديدة للتمويل العقاري، التي تنفرد الشركة بتقديمها كما أنه امتداد لمشاركة أملاك لمعرض جدة والرياض. وبهذه المناسبة فإن جميع عمليات التمويل خلال فترة المعرض سوف تكون، جميع عمليات التمويل بدون رسوم إدارية خلال فترة المعرض.