تعديلات على «صناديق العقارية» بعد تدني تداولها

زيادة الحد الأدنى لتأسيس الصندوق إلى 500 مليون ريال

بعد تداول صناديق عقارية بأقل من سعر الطرح (10 ريالات)، قررت هيئة السوق المالية نشر مشروع لتعديل التعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة، ويتضمن المشروع، استطلاع مرئيات العموم والمختصين والمهتمين لمدة أسبوعين تنتهي بتاريخ 21/6/1439 الموافق 9 مارس 2018.
وأوضحت الهيئة، أن هذه التعديلات المقترحة تهدف إلى تعزيز مبدأ حماية المستثمرين، وتنظيم الجوانب الكفيلة بتعزيز الاستثمار في هذه الصناديق، وإرساء القواعد التي من شأنها الحد من المخاطر المرتبطة بالاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية المتداولة.
وتتمثل أبرز التعديلات المقترحة في: تحديد آلية لزيادة رأس مال الصندوق، واشتراط تحقيق أصول الصناديق العقارية المراد الاستحواذ عليها من قبل صندوق عقاري متداول لصافي أرباح إيجارية بعد خصم كافة المصروفات لآخر ثلاث سنوات للعقارات المطورة تطويرًا إنشائيًا ومدرة للدخل، إضافة إلى قيام مدير الصندوق بالإفصاح عن جميع مصروفات تأسيس وطرح وحدات الصندوق، وإلى زيادة الحد الأدنى لتأسيس الصندوق من 100 مليون إلى 500 مليون ريال.
وأشارت إلى أنه تم السماح للصناديق العقارية المتداولة باستثمار نسبة لا تتجاوز (25%) من القيمة الإجمالية لأصوله في حقوق المنفعة وفي تجديد وإعادة تطوير تلك العقارات وفي اتفاقيات إعادة شراء العقار وفي وحدات صناديق أسواق النقد، والشركات العقارية، وصناديق العائد الثابت، وفي صندوق قابض لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة، إضافة إلى تعديلات مقترحة أخرى.
من جانب آخر، يتداول حاليا في سوق الأسهم 8 صناديق عقارية بأقل من سعر عشرة ريالات وهي (جدوى ريت الحرمين، وجدوى ريت السعودية، ملكية ريت، الرياض ريت، مشاعر ريت، مشاركة ريت، الأهلي ريت1، المعذر ريت)، فيما يتداول صندوقان بأعلى من سعر الطرح، هما (الجزيرة موطن ريت، وتعليم ريت).
فيما أكد خبيران اقتصاديان ضرورة معالجة طريقة التقييم الحالية لأصول صناديق الريت التي تعتمد التقييم الفني فقط، وذلك بإضافة التقييم السوقي الذي يعتمد على قيمة الأرض الفراغ إضافة إلى قيمة المبنى، مع الأخذ في الاعتبار القيم الإيجارية.
وقال رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية د.بسام بودي: إن فكرة صناديق الريت الاستثمارية من أهم الأفكار التي طبقت في السوق الأمريكية منذ 60 سنة تقريبا.
واضاف أنها من أهم الأدوات الاستثمارية في القطاع العقاري ذات العائد المستقر، وأشارت بعض الدراسات إلى ان عوائد صناديق الريت على المدى الطويل قريبة جدا من عوائد سوق الأسهم.
من جهته، قال المحامي والمحكم التجاري المعتمد، أستاذ القانون المساعد بجامعة الملك فيصل د. سعد بن شايع: «صناديق الريت فرصة ممتازة للاستثمار وتفتح المجال لشريحة كبيرة من المستثمرين بمختلف إمكاناتهم، ولذلك هي وسيلة لاشتراك مجموعة من الناس في شراء عقار وبالتالي المشاركة في العائد المحصل من العقار بالإضافة إلى كونه أصلا متبقيا».
وتابع: «لكن هناك مشكلة يمر بها هذا النوع من الاستثمار وهي قضية تقييم أصول العقارات، فما يحدث حاليا في السوق هو تقييم غير دقيق ويحتاج إلى مراجعة بشكل عاجل؛ نظرًا لوجود تفاوت بين السعر الحقيقي للأصل والسعر المقدر بنسب متفاوتة، وهذا تكرار لما حدث في شركات سوق الأسهم التي يتم الاكتتاب فيها بعلاوة إصدار».