ضوابط الصندوق العقاري: بداية المؤسسة التمويلية

في العام المنصرم، صدر قرار مجلس الوزراء، والذي اقتضى تحويل صندوق التنمية العقارية إلى مؤسسة مالية مستقلة، تقوم بابتكار وطرح حلول تمويلية للمواطنين الراغبين في الحصول على قروض عقارية. بعد ذلك، بدأ الصندوق رحلته الصعبة نحو التحول من صندوق يقرض المواطن، بلا أي ضمانات حقيقية لإعادة مبلغ الإقراض الذي سيستفيد منه مواطن آخر، مما سبب حجماً هائلا من التعثرات، نتج عنها صعوبة في تأمين سيولة يمكن للصندوق بها إعادة الإقراض. كخطوة أولى، قام الصندوق العقاري بتحديد شروط لأهلية المواطن المتقدم، مما يعني أن الصندوق في طريقه لبناء محفظة تمويلية قادرة على الاستدامة، عن طريق تحجيم مخاطر التعثرات، ولكن هذه الخطوة قد لاقت انتقاد بعض الكتّاب الاقتصاديين.
كتب الأستاذ محمد العنقري (والذي أكن كل التقدير والاحترام لشخصه الكريم وخبرته الواسعة) مقالاً يوم أمس الأربعاء، بعنوان «الضوابط الجديدة.. هل تقلص دور الصندوق العقاري؟»، والذي كان قد عرض فيه الأستاذ محمد بعضاً من انتقاداته حول ضوابط الصندوق الجديدة، والذي جعل لدي الكثير من التساؤلات والتعقيبات التي أود أن أطرحها كمحاور للنقاش حولها.
استهل الأستاذ محمد المقال بتساؤل يقول فيه: «فهل التحول بطريقة الإقراض الجديدة سيعني تقلص دور الصندوق كأكبر ممول بالسوق العقارية للأفراد؟» ويمكن الإجابة عن هذا التساؤل بالقول إن طريقة الإقراض الجديدة لا تعني بالضرورة تقلص دور الصندوق، بل هو مؤشر على نية الصندوق التوسّع كمؤسسة مالية حقيقية قادرة على خلق محفظة إقراض مستدامة، بعيدة عن التعثرات التي أثقلت كاهل الصندوق طيلة هذه السنوات، وجعلت منه منشأة تعتمد على وزارة المالية في تغطية الإعفاءات وغيرها. وضع نظام تقييم ائتماني للمتقدمين للصندوق سيعني تمدد دور الصندوق كأكبر ممول، وذلك عن طريق تقليل التعثرات التي وصلت حتى الآن إلى 30 مليار ريال! فلو كانت هناك سياسة ائتمانية يعتمدها الصندوق للاقراض، لكان بإمكانه الآن توفير مبلغ التعثر هذا (30 مليارا)، وإعادة إقراضه إلى 60 ألف مواطن آخر على لائحة الانتظار، وباحتساب الحد الأقصى لمبلغ الإقراض (500 ألف ريال).
انتقل الأستاذ محمد إلى شروط الصندوق الجديدة، بدءاً من طلب الصندوق من الموظفين سجلاتهم الائتمانية كشف حساب بنكي، والذي يعتقد الكاتب أنه يتم طلبه للتأكد من مدخرات الموظف التي سيكون جزء منها مخصوماً لصالح إيجار مسكن، والتي ستخوله إما لاستحقاق القرض أو رفضه من قبل الصندوق.
ما تم ذكره ليس هو الهدف من هذه الشروط الموضوعة، فالسجل الائتماني يتيح للمقرض معرفة ما إذا كان المواطن منتظما في قروضه الحالية أم متعثراً في بعض منها، مما يعطي دلالة للمقرض على عدم التزام المواطن المتقدم بسداد ما عليه من التزامات، مما يعطي انطباعاً بحجم المخاطرة المتعلقة بإقراض هذا المتقدم، والتي قد ينتج عنها تعثر في قرض الصندوق، كتلك التعثرات التي كانت موضحة في سجله الائتماني. أما بخصوص شرط كشف الحساب، فلا علاقة له بمعرفة حجم المدخرات، بقدر معرفة حجم الالتزامات المالية التي يتم خصمها من راتب العميل لصالح جهات إقراض أخرى، والتي ستؤثر بالطبع على معدل الاستقطاع الشهري من دخل المواطن، والذي يجب أن لا يتجاوز نسبة معينة تقرها مؤسسة النقد العربي السعودي. لذلك، فإن مبلغ الإيجار المخصوم لا يعد عاملاً ضالعا في احتساب الاقتطاع الشهري كما ذكر الأستاذ محمد، لأن ما يتم احتسابه من خلال كشف الحساب البنكي، هو التزامات المواطن وأقساطه الشهرية التي يقوم بسدادها لصالح جهات تمويل أخرى، للتأكد من عدم تجاوز نسبة الاستقطاع الشهري، والتي قد تؤدي إلى تعثر العميل في حال تجاوزها الحد المسموح من قبل المؤسسة. هذا النوع من الطلبات، لن يزيد من حجم البيروقراطية كما نبه الكاتب، لأنها تشمل مستنداتٍ سيبنى على إثرها قرار ائتماني بإقراض المواطن الراغب بالاقتراض.
تعد خطوة التقييم الائتماني إيجابية بشكل كبير، بل ولبِنة أولى نحو تأسيس منشأة تمويلية كبيرة، قادرة على احتواء جزء كبير من المواطنين الراغبين بالسكن، ويتفق الاستاذ محمد مع هذا الطرح في مقال سابق له بعنوان: «ما بعد تحويل الصندوق العقاري لمؤسسة تمويلية» في أكتوبر من العام الماضي، والذي أكد فيه نصاً أن تحويل الصندوق إلى منشأة تمويلية سيتطلب: «دورا مساندا من قبل مؤسسة النقد لما لها من امكانيات كبيرة بمجال الاشراف والرقابة على القطاع المالي، بالاضافة إلى الحاجة لكوادر تنفيذية بالادارة العليا لديها خبرة واسعة ببناء المنتجات التمويلية، وأيضا طرق تمويل المؤسسة لنفسها وكيفية الحفاظ على تقييم ائتماني قوي يساهم بدور واسع لأعمالها على المدى الطويل»، فما قام به الصندوق في اعتماده لسياسة التقييم الائتماني، ما هو إلا تماش مع أنظمة المؤسسة باتخاذ الصندوق لها كمساند في تطبيق سياسة التقييم الائتماني، وهو ما يعد تطبيقاً لما ذكره الأستاذ محمد حول حاجة الصندوق إلى «الحفاظ على تقييم ائتماني قوي»، ولن يتم ذلك إلا من خلال سياسة تقييم ملاءة ائتمانية، قادرة على خلق محفظة تمويلية قليلة التعثرات، قادرة على إعادة الإقراض من مدفوعات المستفيدين الملتزمين قليلي المخاطر.