طفرة عقارية بالمنطقة الشرقية تحتاج الى تنظيم

الزاير ل اليوم:

اكد زكي جواد الزاير (مستثمر عقاري بمحافظة القطيف) ان سوق العقار بالمنقطة الشرقية، تجاوز سلبيات الماضي، وان المساهمات العقارية تتضمن طرحا نموذجيا جيدا، بحاجة الى اجراءات تنظيمية اضافية تحمي المساهمات من التعثر في حال توفي القائم عليها او افلس.
واوضح ان سوق العقار يشهد طفرة جديدة بعد ركود مخيف، لعوامل عديدة، ابرزها عودة مبالغ مالية مهاجرة الى اقصى الوطن، والاهتمام القائم بالمناطق النائية، وتوسع المشاريع الصناعية وما الى ذلك.
ويعلل الزاير ارتفاع اسعار العقار بمحافظة القطيف الى انه نتاج حركة السوق وبفعل عوامل لها علاقة بالعرض والطلب.
وفيما يلي نص الحوار:
@ ما نظرتكم لواقع سوق العقار بالمنطقة الشرقية؟
* يشهد سوق العقار ما يشبه الطفرة، او الانتعاش في الحركة الاستثمارية المتوجهة للانشطة العقارية، وذلك لعدة عوامل واسباب في مقدمتها عودة رؤوس الاموال من الخارج، وكانت - كما يبدو - ضخمة ضخ معظمها في سوق العقار والاسهم وكان طبيعيا ان تنتعش هذه القطاعات التي تستقبل هذا الكم الكبير من رؤوس الاموال، التي لم تقتصر على فئة دون اخرى، بل ان جميع شرائح المجتمع ساهمت بصورة او بأخرى في انعاش سوق العقار.
@ برأيكم هل هذه الانتعاشة طبيعية وهل عامل عودة رؤوس الاموال حقيقي في هذا الامر، وهل هو العامل الوحيد ام هناك عوامل اخرى؟
* الانتعاشة العقارية في المنطقة الشرقية وفي المملكة بشكل عام طبيعية لان السوق مر بفترة ركود كانت طويلة ومؤلمة توجه العديد من المستثمرين (والعقاريين بوجه الخصوص) الى قطاعات اخرى مثل الاسهم والاستثمارات البنكية ولكن بعد ان تراجعت عائدات مثل هذه المجالات عادوا الى العقار، فساهموا في الانتعاشة التي نشهدها الآن وهناك هذا الصدد عوامل اخرى كان لها دور في حركة العقار منها التوجه الرسمي للدولة نحو تطوير المناطق النائية وزيادة الاهتمام بالخدمات والمرافق العامة وكذلك الاهتام بالسياحة والدعوة للاستثمار في انشطته، هذا فضلا عن التوسع الحاصل في المشروعات الصناعية (مثل الجبيل وينبع) كل ذلك انعش سوق العقار، الذي نعتقد انه ضمن دورة انتعاش اقتصادي شاملة لكل شيء، فكل تلك العوامل ساهمت في دفع حركته الى الامام، كما نشهد حاليا، كما ان برامج بعض الشركات الكبيرة مثل ارامكو السعودية، وشركة الاتصالات السعودية في التقاعد المبكر، اوجدت سيولة اضافية الى السوق خصوصا من ذوي الدخل المحدود، الذي اتجهوا الى الاستثمار العقاري بما توافر لهم من حقوق نهاية الخدمة.
ولكن ما يلاحظ ان الاستثمار العقاري متجه صوب الاراضي الفضاء، لا نجد استثمارا عقاريا في شرائح العقار الاخرى؟ كما نراه على الاراضي؟
* هذا صحيح ولكن هناك بعض المستثمرين اتجهوا الى التعمير او الاستثمار في خدمات التأجير وما اشبه ولكن هناك عوامل عدة ساهمت في حدوث عزوف تام عن الاستثمار في هذه المجالات، التي اظن انها بحاجة الى مزيد من الضوابط التي تضمن حق المستثمر.
@ ماذا تفسر ترافق ما اصطلح عليه ب (الطفرة العقارية) مع بروز ظاهرة توظيف الاموال اذ ان بعض المتورطين في هذا الامر تنذرعون باستثمارات عقارية ذات اسماء مغرية؟
* ان هذه الظاهرة لا دخل لها بسوق العقار، وهي طارئة على السوق، وينبغي على كل شخص راغب في استثمار رؤوس امواله في سوق العقار ان يتجه الى جهات او اشخاص عرفوا بخبرتهم وتاريخهم في سوق العقار فهم الضمانة الحقيقية للاستثمار واما الاسماء الجديدة فعملها مؤقت، ولا يصح عادة الا الصحيح.
@ هل تعتقد ان الضوابط التي اعلنت عنها وزارة التجارة والصناعة كافية لمنع السلبيات المتوقع حدوثها في سوق العقار كالتعثر في تصفية المساهمات؟
* الضوابط التي اعلنت عنها الوزارة جيدة وهي نتاج تجارب وخبرات مرت على السوق، ولكن هناك ضوابط اخرى اضافية مطلوبة ايضا ترتبط بالمستثمر وبالجهات المعنية سواء وزارة التجارة والصناعة او الغرفة التجارية لضمان استمرار المساهمة ومنع اي عامل لتعثرها وارى من المهم ان يتم توثيق صك الارض على انه مساهمة عقارية لحمايتها، وحماية المستثمر من تعثر المساهمة فيما لو مات مالكها او المسجلة باسمه او افلس او جرت له ظروف طارئة، اننا بحاجة لبعض الضوابط الاضافية تمنع اي مجال للتلاعب، ومن المهم والضروري ان يتم تحديد موعد تصفية المساهمة، وان يقوم المؤسس او المطور بتأمين ضمان بنكي بقيمة المساهمة.
كذلك من المهم ان نغرق بين مساهمة عقارية ذات 17 قطعة واخرى ذات 175 قطعة في عملية التنظيم والاجراءات فكل مساهمة تحتاج الى تنظيم حسب حجمها وهنا ارى ان تتم مراقبة المساهمات من قبل اللجنة العقارية لمعرفة سير المساهمة بالشكل الصحيح لحمايتها من اي تلاعب.
@ يلحظ ان سوق العقار يتسم بالحساسية وان المنافسة بين العقاريين تأخذ في بعض الاحيان منحى سلبيا وغير منطقي ما تفسيركم لذلك؟
* السوق مفتوحة للجميع وهناك شركات ذات قوة مادية لا تنافسها الا شركة مثلها او قريبة منها وما يجري في سوق العقار بالمنطقة الشرقية هو منافسة شريفة تهدف الى تطوير العقار والحفاظ على تميزه.
@ وهل هذا ينطبق على المكاتب العقارية الصغيرة؟
* في الواقع هناك خلط بين المكاتب وواقع هذه المكاتب يحتاج الى تنظيم خصوصا بالنسبة للمكاتب العقارية التسويقية بحيث تعطى الوجه السليم والصحيح للمساهمات دونما مبالغة او انحيازية وعلى العموم ان المكاتب العقارية بواقعها الحالي تحتاج الى تصنيف الى فئات ثلاث، الفئة الاولى هي التي تهتم بالمساهمات وتكون علاقتها مباشرة مع مؤسس المساهمة تحصل على المعلومات الصحيحة في حال التسويق اما الفئة الثانية في المكاتب المساعدة او الوسطية وتأتي بعد ذلك المكاتب التقليدية التي تقوم بعملية توثيق العقود وادارة الاملاك والتأجير وما شابه ذلك.
@ ما تفسيركم لارتفاع اسعار العقار في محافظة القطيف؟
* هو ارتفاع متوقع كونها حصلت على جزء من الطفرة العقارية وعدم وجود البدائل حيث قفزت الاسعار لكثرة الطلب الناجم عن كثافة السكان ورغبة اهالي المحافظة في السكن قرب اهاليهم.
@ ألم يكن فجيء عقاريين من الدمام والخبر والاحساء دور في رفع الاسعار؟
* ليس لهم تأثير كبير وتأثيرهم محدود في بعض المناطق التي تشكو من قلة الاراضي السكنية مثل قرى ام الحمام والقديح حيث يصل سعر المتر السكني لاكثر من 500 ريال.
ولكن ظهرت في الآونة الاخيرة مساهمات عقارية متميزة او نموذجية كان يفترض ان تساهم في خفض الاسعار.
@ وجود المساهمات العقارية النموذجية اعطى انطباعا جيدا وحرك المنافسة من العقاريين لتقديم الافضل لكن هذا لا علاقة له كثيرا بالاسعار التي تأثرت بفعل عوامل الطلب وارتفاع عدد السكان؟
يقال ان هناك مشاكل تقف عائقا امام تصفية بعض المساهمات النموذجية في المحافظة كان سببا في تأخيرها؟
* في البداية كانت بعض الاشكالات واجهت مطوري هذه المساهمات لكنها انتهت في الوقت الحاضر، وننتظر خلال الاشهر الثلاثة القادمة ان تطرح بالمحافظة مزادات علنية لكل من درة الخضر الزهراء وغيرها، يكفي ان المساهمتين الواقعتين قرب بحر الرامس قد كلفت عملية تطويرهما اكثر من مليار ريال، وفرت جميع الخدمات تؤكد هذه المساهمات ان سوق العقار بالمنطقة الشرقية تجاوز العديد من سلبيات الماضي.
@ ما رأيكم في نشاط اللجنة العقارية؟
* نشاط جيد ويحتاج الى المزيد من التفعيل والاستمرار واقترح ان يدخل ضمن عضويتها ممثلون للادارات الحكومية المعنية بالشأن العقاري