دخول جميع عمليات التثمين العقاري مرحلة التنظيم بالتسجيل المهني وشهادة الممارسة

الاقتصاد الوطني المستفيد الأول من تطبيق نظام التثمين العقاري والتوسع في حركة البناء في المملكة

تباشر الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم) بعد أقل من شهرين التسجيل لمهنة المقيمين العقاريين.
وفرض اعتماد نشاط التقييم بصفة المهنة، ويجب على كل من يمارس مهنة تقييم العقار الحصول على صفة عضو أساسي في الهيئة قبل تاريخ 31 ديسمبر 2015م.
وقال عصام بن حمد المبارك أمين عام الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم) أن عام 2017م، سيتم فيه بدء الممارسة الرسمية لمهنة التقييم، مبينا أن هذه الفترة وحتى التاريخ المقرر هي فترة انتقالية ستقوم فيها الهيئة بالكثير من الأنشطة والأعمال الخاصة بتطوير وتأهيل المقيمين بناء على أسس علمية وفق المعايير الدولية للتقييم المعمول بها عالمياً.
ويعتبر التقييم العقارى أحد مفاتيح النهوض بصناعة العقارات، وهو العلم الذي يبحث في تحديد القيمة للعقارات بكافة اشكالها من أراضٍ ومساكن ومتاجر ومصانع ومزارع للوصول إلى القيمة السوقية الحقيقية والعادلة في معظم الأحيان ويعتمد الوصول لهذه القيمة على اشخاص ذوي علم وفن وخبرة، مع الإلمام بعلوم الإحصاء والاقتصاد والعلوم المالية والهندسة ودراسة السوق.
والمثمِّن هو "الشخص المسؤول عن حساب المبلغ المالي لأي قيمة تتعلق بعقار، وذلك وفق معايير وطرق تحليل علمية منظمة، ويتولى تثمين العقارات بناء على طلب العملاء، كما ان مهمته الأساسية تقدير قيمة الأملاك العقارية، التي يرجع تقديرها الى عدة عوامل مثل البيع والشراء أو التأمين أو الإحلال أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو استكمال بناء أملاك سكنية أو تجارية".
ويتعامل المقيم أو الثمن العقاري مع جهات عديدة مثل مشتري العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين، والمعتاد اللجوء إلى خبير التقييم وهو يجب أن يكون علاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط من دون أي علاقة أخرى.
ويعتبر خبير التقييم العقاري مسؤولا عن تقديم تصور كامل للعميل وبطريقة عملية واضحة وأمينة وفق معايير التقييم المحددة، وفي سبيل ذلك فله أن يستعين بمن يتمتع بالكفاءة لاستكمال العمل الموكل إليه ولكن تحت مسؤوليته الشخصية مع حياديته ونزاهته الكاملة.
ويعد الاقتصاد الوطني هو المستفيد الأول من تطبيق نظام التثمين العقاري وكذلك حركة الإعمار في المملكة، كما أن لتطبيق النظام آثاراً اجتماعية تتمثل في خلق فرص عمل جديدة وتوسع في رقعة الإسكان والامتداد التجاري المتوقع وتطور قطاع العقار الذي يعد أحد الأعمدة الأساسية الداعمة للاقتصاد الوطني.
وتتلخص الآثار الإيجابية لتطبيق نظام التثمين العقاري، بحسب خبراء وأكاديميين، في تحقيق موازنة اقتصادية في قطاع العقار وأهم من ذلك عدم وجود أي هدر مادي نظير التضخم الاقتصادي الذي تحدثه العشوائية في السوق من خلال المبالغة في الأسعار أو خفضها، وكذلك تفعيل العجلة الاقتصادية بشكل مميز واستقطاب الأموال وقطاعاتها لسوق آمنة مستقرة مبنية على ضوابط واشتراطات علمية سليمة، والحفاظ على قيمة العملة المحلية، والأهم من ذلك معرفة وتصحيح وضع السوق وإمكانية الحصول على تقارير عن وضع السوق.
فيما تتلخص الآثار السلبية في الابتعاد عن النظم المتبعة دوليا في تفعيل عجلة النمو العقاري، اضافة الى ان المنظومة العقارية تدور حول عجلة متصلة حيث يعد التثمين أحد تلك الصلات، فمن الصعب جدا تطبيق نظام الرهن من دون الحصول على تقييم كما يصعب تمويل مشروع سكني من دون الاستناد إلى تقييم عادل للقيمة.
ولا يزال التقييم يعتمد في الاجمال على الاجتهاد الشخصي رغم الاستعانة ببعض الطرق العلمية في هذا المجال، ولذلك فانه من الضروري أن يكون البنك او رديفه على علم مفصل بطريقة التقييم.. وعلى الرغم من التقدم الكبير الذي حققته أساليب تقييم العقار إلا انه لا تزال هناك فروقات لافتة في التقييم نظرا لتعدد الجهات أو الخبراء المتخصصين في هذا المجال.
وأوضح مختصون إن السوق العقارية في المملكة تنقصها جهة ذات خبرة وباع طويل في منح تقديرات ومؤشرات تساعد على تحديد القيمة العادلة أو الأقرب إلى الحقيقة في كل ما يتصل بالعقارات من أراضٍ ومنازل ومبانٍ ومجمعات سكنية أو تجارية، مشيرين إلى وجود "لغط وعدم وضوح في الرؤية" بالنسبة لأسعار العقارات المدرجة قيمها في ميزانيات الشركات المساهمة العامة، مؤكدين أن سوق العقار في السعودية لا يمكنها النمو بشكل سليم بعيداً عن وجود تقييمات حقيقية محايدة لقيمة العقارات، تسهل مهمة البنوك الراغبة في منح تمويل للمتاجرين بهذه العقارات.
وما يهم البنوك بالدرجة الأولى أن يعلموا حجم التدفقات النقدية المستقبلية من العقار، الممول بقرض من البنوك، إلى جانب القيمة الحالية والمستقبلية لهذا العقار، والتي تعتمد على عدة عوامل معقدة، منها الموقع والقيمة الإيجارية وكلفة البناء والصيانة وغيرها من العوامل التي لا يمكن الاتفاق عليها إلا بوجود جهة متخصصة محايدة تمنح تقييمات عامة وخاصة للعقار وفق مناطقه وطبيعته.
وكانت مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) قد وافقت ل8 بنوك و6 شركات سعودية على القيام بنشاط التمويل العقاري في وقت سابق، لكنها تلقت طلبات من عشرات المؤسسات والشركات الأخرى التي لم توافق عليها المؤسسة لأسباب تتعلق بضبط قطاع الرهن العقاري الذي بات يشكل الخطورة الأكبر على القطاع المصرفي بعد الأزمة المالية العالمية في 2008. وقالت المؤسسة إنها ستقوم بمتابعة الطلبات للموافقة على المزيد منها في المستقبل القريب.
وتعزز متغيرات السوق العقاري الاخيرة من أهمية التثمين، والتقييم العقاري.. على اعتبار أن التمويل العقاري والإسكاني يعتمد في الاصل على تقييم الوحدة السكنية، ولكن أي تلاعب في اسعار الوحدات فإنه يؤدي إلى كوارث مالية على المدى البعيد.
وتخضع عملية تقييم العقار من قبل المصارف أو الشركات الممولة، بحسب مصرفيين، إلى الإجراءات والتعليمات الداخلية في هذه المصارف والشركات تبعا لدرجة المخاطر الائتمانية، لأن التقييم يستخدم لتحديد قيمة القرض أو التمويل الذي يمكن أن يتم منحه لطالب الاقتراض، كما تخضع عملية التقييم إلى التشريعات أو تعليمات المصرف المركزي.
وبين اكاديميون أن السوق السعودية مستفيدة بشكل مباشر من تطبيق نظام التثمين العقاري، مشيرين الى ان نظام التثمين يمثل الدور الأساسي والفعال حيث يعد الاساس للمنظومة العقارية في أي نظام عقاري في العالم ومن الطبيعي أن يسهم في تحقيق أهداف السوق العقارية بما يتوافق مع نظام التقييم والأصول، مشيرين الى ان التثمين سابقا موجود داخل القطاعات الحكومية وفي السوق أيضا، ويتعامل به المتعاملون في بيع وشراء العقار والتأمين والتعويض وتقسيم الأملاك، لافتين إلى أنه ظهرت الفائدة من التثمين بشكل عام، ما جعل البعض يسعى إلى تحسين الخدمة التي يقدمها وفق متطلبات السوق، إضافة إلى وجود منافسة بسيطة بين المكاتب والمؤسسات الناشئة أخيرا.
وتوقع مختصون في التثمين العقاري أن تنخفض أسعار العقارات في السعودية خلال السنوات الأربع المقبلة إلى نحو كبير بعد تطبيق نظام الرهن العقاري نظرا لأن الرهن سيعتمد على التثمين، وهو ما سيسهم في إعادة الأسعار إلى مستواها الحقيقي وفقا لتقييم المختصين الذين يرون أن الأسعار الحالية وصلت إلى حد مبالغ فيه.
وأكد هؤلاء الأكاديميون ان التثمين لم يجد الاهتمام اللازم من جميع الأطراف المعنية، فلا توجد قوانين وضوابط لتخريج المهنيين من وسطاء وخبراء أسوة بالأعمال المهنية الأخرى التي توضع دورات واختبارات لاجتيازها، مما أثر في سوق التقييم بشكل كبير، ورأوا أن أهمية التقييم العقاري تتعزز في حالات تحديد إيجار الأملاك كنسبة من قيمتها أو قيمة التأمين وتكلفة عيوب الإنشاء في حالة التقاضي وكذلك خسائر الأملاك نتيجة الكوارث وتقدير الضرائب وأيضا التقدير كضمان لإقراض تجاري أو عقاري وكذلك في حالات الخلافات القانونية، وتحديد قيمة الأصول الثابتة في التقارير المالية.
وبطبيعة الحال فإن هناك فرقاً بين مهنة التقييم العقاري، ومهنة الوساطة العقارية، فالخبير العقاري مهمته تقييم أو تقدير القيمة العادلة للعقار، بينما تنحصر مهمة الوسيط العقاري في مجال السمسرة وتوفير البيئة المناسبة لالتقاء الرغبة والحاجة للطلب على العقارات مع الرغبة والحاجة لعرض هذه العقارات وبيعها.
يشار الى ان التقييم العقاري هو إيجاد القيمة السوقية العادلة للعقار بإحدى الوسائل العلمية المتبعة التي من خلالها يتم تحديد قيمة الأملاك العقارية للموقع محل الاعتبار. كما أن الفوائد على القطاع العقاري عديدة، أهمها: الحفاظ على نسق السوق العقارية وقوامها الاقتصادي، ومراعاة الجوانب المالية ومعدلات نمو الاقتصاد الوطني مقارنة بحجم التدفقات النقدية.
وينقسم المقيمون إلى نوعين على الرغم أن البعض قد يرى أن هناك أربعة أنواع من المقيمين، إلا أن تصنيف المقيمين حسب نظام الولايات المتحدة يقسمهم إلى نوعين فقط: مقيم مرخص ويسمح له بتقييم عقارات اقل من 250 ألف دولار ويشترط توفر شهادة دبلوم أو دورة تدريبية مكثفة، والقسم الآخر خبير تقييم معتمد ويسمح له بتقييم عقارات بأكثر من 250 ألف دولار، ويشترط إضافة إلى ما سبق توفر خبرة سوقية إضافية مكتسبة تزيد على خمس سنوات، إضافة إلى تخطي عدد معين من تقارير التثمين في العام الواحد، إلى جوار تخطي اختبار للحصول على تصريح خبير.