استمرار حجم الصفقات والمبايعات العقارية خلال 2014 وتوقع انخفاض تدريجي للطلب على الأراضي التجارية

تقرير أولات: قلة المخاطر يعزز تحول المستثمرين إلى القطاع السكني

تقرأ الدراسة التي أعدتها شركة أولات لإدارة وتنمية العقارات اتجاه أسعار العقارات والأراضي خلال بقية هذا العام والعام القادم (2014-2015)، وترى أنه بعد أن أصدرت الحكومة خلال العام الماضي والعام الحالي قرارين رئيسيين خاصين بقطاع الإسكان، الأول أمر خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله في جمادى الآخرة 1434 أبريل 2013 باعتماد ما يلي: أن تتوقف وزارة الشؤون البلدية والقروية فوراً عن توزيع المنح البلدية التي تتم من قبل الأمانات والبلديات بموجب ما لديها من تعليمات، وأن يتم تسليم جميع الأراضي الحكومية المُعدة للسكن بما في
أرض وقرض وتصريحات وزارة الإسكان خلقت ضبابية عن واقع وأسعار الأراضي السكنية
ذلك المخططات المعتمدة للمنح البلدية سالفة الذكر، التي لم يتم استكمال إيصال جميع الخدمات وباقي البنى التحتية إليها، إلى وزارة الإسكان، لتتولى تخطيطها وتنفيذ البنى التحتية لها، ومن ثم توزيعها على المواطنين حسب آلية الاستحقاق، وتقوم وزارة المالية باعتماد المبالغ اللازمة لتنفيذ مشاريع البنى التحتية لأراضي الإسكان، وتقوم وزارة الإسكان بإعطاء المواطنين أراضٍ سكنية مطورة وقروضا للبناء عليها حسب آلية الاستحقاق، وإعطاء وزارة الإسكان الصلاحية الكاملة لاعتماد المخططات لمشاريعها الإسكانية، وفق الضوابط والاشتراطات العامة، وتقوم بإحاطة وزارة الشؤون البلدية والقروية بذلك.
القرار الثاني صادر من مجلس الوزراء في 6-1-2014 بالموافقة على تنظيم الدعم السكني المرفوع من وزارة الإسكان، ويتم استقبال طلبات الدعم السكني من خلال البوابة الإلكترونية لوزارة الإسكان، وتعامل وزارة الإسكان الطلبات التي سبق تقديمها لوزارة الشؤون البلدية والقروية للحصول على قطعة أرض سكنية وفقاً لأحكام التنظيم، وشكل المجلس لجنة من وزارة الإٍسكان ووزارة المالية ووزارة الشؤون الاجتماعية لدراسة وضع الفئات التي ترعاها وزارة الشؤون الاجتماعية، واقتراح الآليات المناسبة لتسديد أقساط الدعم السكني التي تستحق عليهم.
وعن التأثير ترى الدراسة: الناس كانوا ومازالوا في نقاش عن تأثير الأوامر والقرارات السابقة على أسعار الأراضي السكنية، وكثير من الاستنتاجات والتوقعات التي اطلعنا عليها تخلط بين الأماني وقراءة الوضع، ذهب أصحابها إلى توقع انهيار أو انخفاض كبير وشيك في أسعار العقارات عامة والأراضي السكنية خاصة. ونقصد بالانهيار نزولها بنحو النصف أو نحوه، أما الانخفاض الكبير فنزول الأسعار بنسبة تقارب الربع أو أكثر، سنعرض عوامل متعلقة، وفهمها يساعد على فهم تأثير قرارات الدولة المتعلقة بالإسكان على أسعار الأراضي السكنية، ويساعد هذا الفهم على إعطاء توقعات عقلانية لأسعار الأراضي السكنية على المدى القصير إلى المتوسط.
وخلاصة هذه التوقعات استبعاد حدوث انهيار أو انخفاض كبير في الأسعار، من الممكن أن تنخفض أو ترتفع أسعار أراض أو عقارات انخفاضا كبيراً في أماكن بعينها لظروف تستجد بتلك الأماكن (مثل شق أو زيادة أو ضعف جاذبية طريق ما أو بناء أو إلغاء مشروع مؤثر على قيمة العقارات المجاورة)، ولكنه انخفاض أو ارتفاع خاص، لا يخل بالقاعدة العامة وهي استبعاد حدوث انخفاض أو ارتفاع عام ملموس في أسعار الأراضي خاصة والعقارات عامة.
الانخفاضات الصغيرة ممكنة جدا، وخاصة في أماكن وأحياء دون أحياء اعتمادا على مدى قوة الطلب على تلك الأماكن والأحياء، وعلى مدى نجاح الجهود والسياسات الحكومية في جانب العرض. ولا شك أن قرارات الحكومة ساهمت في ضعف ملحوظ في حركة شراء الأراضي والمباني السكنية، تعلقا بتوقع تأثير خفض ملموس على الأسعار على المدى القصير إلى المتوسط. لكنه توقع غير رشيد. وتوقعات الدراسة بعدم نزول أسعار العقارات تستند على استبعاد حدوث أي انخفاض في الطلب على الأراضي والعقارات عامة. بل ترى العكس، حيث إن العوامل المغذية له مثل النمو السكاني المصحوب بزيادة القدرة الشرائية، ومثل الانفاق الحكومي، الذي يصل بعضه بطريقة مباشرة أو غير مباشرة إلى جيوب طالبي العقار السكني وغير السكني، ومثل التمويل الحكومي والبنكي، هذه العوامل في نمو.
وهذا النمو على وجه الإجمال في حدود النمو الذي شهدناه العام الماضي. وحيث إن نسبة مساهمة التمويل العقاري والإيجار التمويلي في تمويل العقارات في المملكة تعد منخفضة في الوقت الحاضر، حسب المعايير العالمية، فإن من المتوقع نمو هذه النسبة مع مرور الوقت، والذي زاده تأكيدا بدء الترخيص لشركات في التمويل العقاري والتأجير التمويلي.
بصفة عامة توقعت الدراسة نمو الطلب، ولكن تستبعد أن يكون نموا حادا. أما من جهة عرض الأراضي المناسبة للتطوير السكني، فإن مشكلات الملكية الموجودة منذ عقود والمؤثرة على العرض، والسياسات والموارد البشرية المتاحة من حكومية وخاصة وجهودها وقدراتها الإنتاجية، تجعلنا نستبعد جدا أن تحدث في المستقبل القريب تغييرات وتطورات تزيد عرض الأراضي المطورة زيادة جوهرية وتخفض أسعار الأراضي خفضا بينا.
تابع تأثير القرارين على أسعار الأراضي السكنية
أما من جهة عرض الوحدات السكنية، فنتوقع انخفاض عدد الوحدات السكنية تحت التصميم أو الإنشاء لحساب الأفراد والمطورين العقاريين، في هذا العام 2014 مقارنة بالعام السابق أو الذي قبله. وهذا الانخفاض سيتسبب في ارتفاع الإيجارات. وترى الدراسة أن السبب الجوهري في هذا الانخفاض راجع إلى وجود قدر واضح من الركود والضبابية في السوق العقاري الإسكاني، وساهم في وجود هذا الركود تعلق كثيرين بنزول العقار بعد القرارات الأخيرة الصادرة في ربيع العام الماضي، والمعروفة لدى الناس بأرض وقرض، أما الضبابية فساهمت في صنعها بصورة جزئية سياسات وتصريحات وزارة الإسكان.
التحليل العام للمؤشر العقاري لعام 2013 مقارنة بعام 2012 م
شهد المؤشر العقاري لعام 2013 ميلادي في مدينة الرياض تحولات إيجابية تمثلّت في ارتفاع قيمة الصفقات العقارية السكنية والتجارية في ظل ارتفاع معدلات الطلب على المساكن وقطع العقارات التجارية (أراضي)، ولامست نسبة الارتفاع 13.1% بإجمالي قيمة 11.6 مليار ريال. ودلالة ارتفاع القيمة، ارتفاع في حجم الصفقات العقارية لعام 2013 مقارنة بعام 2012. وبلغ حجم الارتفاع 2,011 صفقة عقارية في نهاية عام 2013 محققا زيادة وقدرها 4.8% عن عام 2012. فيما يتعلق بالمساحة الإجمالية للصفقات العقارية فقط انخفضت المساحة بنسبة 110% عن عام 2012 بسبب سيطرة قطاع الوحدات السكنية على حركة المؤشر على حساب قطاع قطع الأراضي السكنية (2000 م2 وما فوق) وساهم ارتفاع الطلب على قطع الأراضي والوحدات السكنية بشكل ملحوظ وارتفاع في أسعارها وخصوصا في شمال المدينة نتيجة إنتقال الحركة الاستثمارية من وسط الرياض إلى أحياء الشمال، وتحول كبير باتجاه الاستثمار في قطاع العقارات السكنية الذي شهد ارتفاعاً ملحوظا على قطع الأراضي السكنية الصغيرة والمتوسطة لاسيما فئة البلكات السكنية المخصصة لبناء الوحدات السكنية نوع فيلا في الأحياء الشمالية لطريق الأمير سلمان في شمال الرياض كحي القيروان والعارض.
ويتوقع في عام 2014، استمرار الارتفاع في حجم الصفقات والمبايعات العقارية، لاسيما في الربع الرابع من العام، مع استمرار منحنى الطلب على قطاع الأراضي التجارية بالانخفاض تدريجيا نظرا لتحول قسم كبير من المستثمرين إلى الاستثمار في القطاع السكني الذي يعتبر من أهم القطاعات العقارية الواعدة والقللية المخاطر للمدى المتوسط والبعيد.