أنظمة التمويل والدعم الحكومي يمهدان للوصول إلى نظام عقاري فاعل

قطاع الإسكان في المملكة يتسم بالحذر الشديد مع بداية العام الجاري

كثر الحديث عن مشاكل التمويل العقاري في المملكة، من طرح معوقات للنقاش وتقديم الحلول النظرية والعملية، وضخ الحكومة للأموال، ومعالجة الاوضاع كافة، على الرغم من ان هناك جهودا حثيثة بذلتها الحكومة لمعالجة مشكلة الإسكان عموما، منها: رفع قيمة القروض من 300 الف الى 500 الف ريال، وتشييد وحدات سكنية رصد لها أكثر من 250 مليار ريال، وإقرار انظمة التمويل العقاري من قبل مجلس الوزراء بعد مناقشته على طاولة الشورى.. وطرح الحلول للمعوقات في سباق وتفاوت كبير، إلا ان هذا كله لم يضع حدا جذريا لمشكلة التمويل العقاري في السعودية التي تتطلب مضاعفة الجهود.. الامر الذي يحتاج معه الى الوقوف على ابعاد المشكلة.
ونحاول هنا - قدر الامكان - استعراض المشكلة من بعض جوانبها.. ودائما نقول ان مشكلة التمويل العقاري هي حجر الزاوية في حل معضلة الاسكان في العالم بوجه عام وفي المملكة على وجه الخصوص، كما أنها تعد أهم التحديات التي تواجه القطاع العقاري والمستثمرين في المملكة، وتسهم مشكلة الاسكان في زيادة الطلب على المساكن وارتفاع أسعارها إلى مستوى يتجاوز القدرات المالية لبعض فئات المجتمع الذين لا تمكنهم إمكاناتهم من تأمين مساكن خاصة بهم، بدءاً من شراء الأرض وانتهاءً بتوفير المبالغ اللازمة لبناء المسكن. وتظهر المشكلة جليا وبشكل خاص في المدن الكبيرة التي تتميز بارتفاع كثافتها السكانية كالعاصمة الرياض وجدة والدمام.
واتسم قطاع الاسكان في السعودية بالحذر الشديد مع بداية العام الجاري، حيث يشوبه بعض التفاؤل بعد ان شهد فترة ترقب طويلة، حيث شهد قفزة نوعية في القطاع العقاري عموما بعد ضخ الحكومة اكثر من 250 مليار ريال في السوق للعمل على انشاء 500 الف وحدة سكنية تصب جميعها في مصلحة المواطن وامتلاكه مسكنا.. وبدا واضحا أنّ المملكة تحقق خطوات مهمة في إنشاء قطاع عقاري فاعل وإفساح المجال أمام المستثمرين، إلا ان التغيير لن يحدث بين يوم وليلة إذ لم يُنجز قانونان من أصل الخمسة الأساسية الفاعلة في سوق العقارات المحلي.
وتهدف المملكة – بالفعل – إلى الوصول إلى نظام عقاري فاعل، حيث توّفر للمساهمين خصوصاً المصارف والأسر درجة عالية من الارتياح والثقة في الأنظمة.. وهذا ما شددت عليه الدراسات في ان هناك حاجة إلى بناء الثقة في النظام العقاري بين المساهمين، إذ رأوا أن "التطبيق الشفاف والتعامل العادل مع المقرضين والدائنين وحماية حقوقهم، هي عوامل أساسية في بناء الثقة لدى المستهلكين والمقرضين".
ولفت التقرير إلى أن خمسة قوانين تتعلّق بإنشاء بيئة عقارية سليمة وهي: قانون اللائحة التنفيذية الذي يسمح للقضاة بالنظر في النزاعات الخاصة وبحبس الرهن في حال عدم التسديد وبقضايا الإفلاس. وقانون التمويل العقاري، المتضمن الهيكلية التنظيمية للترخيص بتأسيس مصارف وشركات مالية لدخول السوق العقارية. وقانون التمويل العقاري المسجل، الذي يتطلب تسجيل الأسواق العقارية. وقانون التأجير التمويلي الذي يتناول القوانين الراعية لتمويل الاستثمارات المالية. وأخيراً قانون الإشراف على شركات التمويل، الذي يتضمن إطاراً تنظيمياً للشركات المالية المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية من أجل توفير التمويل العقاري.
وكانت دراسات حديثة قد اقترحت تحويل صندوق التنمية العقارية إلى شركة تمويل عقارية يشارك القطاع الخاص في رأس مالها، وتقدم القروض للمواطنين لإنشاء مساكن خاصة بنسبة مرابحة يسيرة وبصيغة تمويل إسلامي، واستحداث برنامج توفير شهري يستقطع من دخل المواطن للاشتراك في برنامج تمليك برعاية الصندوق.
وتحاول المملكة توفير المساكن للمواطنين في ظل الطلب المتزايد على المساكن والنمو السكاني الكبير، كما يحاول الصندوق من خلال تطبيقات وقروض جديدة مثل قرض ضامن والقرض الإضافي، أن يكمل عملية التمويل العقاري. وكانت وزارة الإسكان قد قدرت أن الاحتياج الفعلي من الأراضي المطلوبة لسد الفجوة الإسكانية في السعودية بنحو 500 مليون متر مربع، وفرت منها وزارة الشؤون البلدية نحو 169 مليون متر مربع عبر 238 موقعا في مختلف المناطق.
يذكر أنه صدر أمر ملكي، قبل شهور بإيقاف وزارة الشؤون البلدية والقروية عن توزيع المنح البلدية التي تتم من قبل الأمانات والبلديات بموجب ما لديها من تعليمات، وأن يتم تسليم جميع الأراضي الحكومية المُعدة للسكن إلى وزارة الإسكان لتتولى تخطيطها وتنفيذ البنى التحتية لها، ومن ثم توزيعها على المواطنين حسب آلية الاستحقاق، على أن تقوم وزارة المالية باعتماد المبالغ اللازمة لتنفيذ مشاريع البنى التحتية لأراضي الإسكان.
وكانت أنظمة التمويل العقاري في المملكة على قائمة الانتظار خلال نحو 3 سنوات، إلا أنها تأرجحت بين التشاؤم والتفاؤل، بعد إقرار الحكومة لأنظمة التمويل العقاري ضمن خمسة مسارات عقارية رئيسية. في أرجئت مصارف خليجية دخولها في سوق التمويل العقارية للأفراد والشركات في السعودية، لحين انتهاء وزارة الإسكان من برامجها الخاصة بحل الأزمة الإسكانية وتطرح مبادرة "أرض وقرض"، مرجعين ذلك الى أن المصارف في المملكة تغطي الطلب الحالي عبر تقديم منتجات "تمويلية تنافسية"، بنسب فائدة متناهية في الصغر "يندر الحصول عليها في بعض الدول المجاورة"، إلا أن الطفرة العقارية التي قد تشهدها السوق السعودية في الفترة المقبلة، تستوجب دخول مستثمرين ومصارف أجنبية، للتنافس على طرح منتجات تمويلية مميزة للأفراد والشركات.
وأكد مسؤولون مصرفيون أن تأخر الطلب على التمويل العقاري يسير "بوتيرة طبيعية" بسبب ضبابية ملف الإسكان، وأن عدم اتضاح الرؤية دفع البعض إلى المسارعة بطلب تمويل عقاري من المصارف المحلية، خشية أن يدفع الطلب الوحدات السكنية بعد إقرار آلية الاستحقاق المصارف إلى رفع قيمة الفائدة، وعدم طرح منتجات تنافسية بسبب ارتفاع الطلب.
من جهته، أطلق صندوق التنمية العقارية آلية التعاون بين الصندوق والمؤسسات المالية التجارية لتقديم تمويل إضافي لمن يرغب في ذلك، ممن صدرت الموافقة على إقراضهم من خلال برنامج التمويل الإضافي، وقال وزير الإسكان رئيس مجلس إدارة صندوق التنمية العقارية، إن البرنامج يأتي استجابة لتوجيه مجلس الوزراء للتسهيل على المواطنين لامتلاك مساكن لهم، وهي إحدى خطوات الصندوق الإيجابية لتطوير أساليب الإقراض وفتح الكثير من الفرص أمام المواطنين لتمكينهم من الاستفادة من قروض الصندوق، مؤكدا أن نظام التمويل الإضافي سيحقق الفائدة لكثير من المواطنين الذين حالت ظروفهم المادية دون تمكنهم من الاستفادة من قروضهم التي وافق عليها الصندوق منذ مدة، حيث سيساهم البرنامج في تمكينهم من شراء مساكن لهم أو شراء أراض بقروض تمويلية يقيمون عليها مساكن لهم بقرض الصندوق. وكان وزير الإسكان يتحدث، خلال توقيع مذكرتي تفاهم مع مصرف الراجحي والبنك السعودي الهولندي لبدء التطبيق التجريبي لبرنامج التمويل الإضافي بين البنوك السعودية ومقترضي الصندوق. وهذا البرنامج وجّه به مجلس الوزراء بالطلب من الصندوق وضع آلية للتعاون بين الصندوق والمؤسسات المالية التجارية لتقديم تمويل إضافي لمن يرغب من مقترضي الصندوق. والبرنامج عبارة عن تمويل مشترك بين صندوق التنمية العقارية والبنوك وشركات التمويل، ويقوم على ضم مبلغ قرض الصندوق إلى مصدر تمويل إضافي من الممول بحيث يستطيع المواطن شراء منزل بقيمة أعلى من قرض الصندوق أو شراء أرض لإقامة مسكن عليها بقرض الصندوق، أو لمن لديه أرض ويرغب البدء بالبناء قبل صدور موافقة الصندوق أو يرغب بشراء مسكن جاهز بنية التسديد المبكر عند صدور الموافقة من الصندوق.
ويستهدف البرنامج المواطنين الذين صدرت موافقة الصندوق على إقراضهم والذين تنطبق عليهم وعلى المسكن المراد شراؤه شروط الصندوق وشروط الممول، ويتم إفراغ العقار باسم الممول ويرهن لصالح الصندوق، على أن يتم الاستقطاع الشهري من راتب المواطن للبنك مباشرة بعد إجراءات الشراء ورهن العقار، وللصندوق بعد المدة النظامية المحددة لحلول القسط وهي 24 شهرا بعد توقيع العقد.
وتوقع خبراء عقاريون أن تظهر النتائج الفعلية لمنظومة الرهن، التي اعتمدت أخيراً بحلول منتصف العام المقبل 2014، كحد أقصى، مشيرين إلى أن المصارف والشركات ما زالت في طور تحديث أنظمتها للتماشى مع التشريعات الجديدة، موضحين أن العوائد الاستثمارية المتوقعة لشركات التطوير العقاري خلال العام الحالي ستراوح ما بين 10 و15 في المائة تقريباً، وهي أرقام لا تختلف كثيراً عما حققته هذه الشركات في العام الماضي 2012، مشددين على أن شركات التطوير العقاري في السعودية لا تزال تواجه صعوبات في استخراج التصاريح من البلديات، وهو الأمر الذي ينعكس على أداء هذه الشركات وشح المعروض من المنتجات الإسكانية وربما ارتفاع الأسعار.
وكانت مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) قد حسمت موقفها من أنظمة التمويل والرهن العقاري المزمع اعتمادها خلال الفترة القريبة المقبلة في السوق السعودية، حيث أكدت (ساما) أن نظام الرهن من اختصاص وزارة العدل في البلاد، مشيرة في الوقت ذاته، إلى أن أنظمة التمويل العقاري هي التي تقبع تحت مظلة اختصاصها. من جهتها، فرضت وزارة العدل السعودية على المحاكم وكتابات العدل في المملكة الأخذ بأحكام أنظمة الرهن العقاري الجديد وتنفيذها، ووضع الصيغ الموائمة لمتطلبات النظام.
كما ان هناك شركات اسست لتمويل المساكن في السعودية تقدم حلول تمويل عقاري متوافقة مع الأحكام والمبادئ الشرعية الإسلامية، اضافة الى خدمات متخصصة ترتكز بشكل محدد على تمويل المساكن وتلبية الاحتياجات السكنية، مع خدمات واستشارات متكاملة في مجال تمويل المساكن، والمساعدة على كيفية الحصول على منتجات وخدمات تمويل عقاري مرنة تُوفَّر لأول مرة في السوق السعودية.
وتطرح هذه الشركات منتج الإجارة الذي تم تصميمه لتمويل المساكن بهدف تأمين التمويل الملائم والمريح لشراء مسكن العمر. فبهذا المنتج، تمول المساكن بشراء العقار وتأجيره للعميل لمدة تعاقدية محددة مقابل بدل إيجار يتم الاتفاق عليه، على أن تتعهد الشركة بنقل الملكية للعميل عند انتهاء مدة العقد واكتمال الدفعات. ويمكن للعميل الآن الاستفادة من المزايا التالية التي يتمتع بها منتج الإجارة: التمويل متوفر للفلل والشقق وقطع الأراضي يصل إلى 100% من قيمة العقار مع فترة تمويل تصل إلى 30 سنة، ويمكن تمويل مكان الإقامة الأساسي، أو مكان الإقامة الثاني، أو العقار بغرض الاستثمار، ويتضمن التمويل برنامج تكافل للتأمين على الحياة والتأمين في حالة العجز، وتمت الموافقة على هذا المنتج من قبل هيئة رقابة شرعية في شركة تمويل المساكن، ولا يشترط تحويل الراتب، ويتم تمويل الموظف بغض النظر عن مكان أو جهة عمله، كما يحق لأصحاب المهن الحرة الاستفادة من التمويل، وكذلك يحق للمواطنين السعوديين والمقيمين - على حدّ سواء - الاستفادة من التمويل.