7 عوامل تعزز تنامي الثقة في سوق دبي العقاري بقيادة التمويل

«جونز لانج لاسال» تنشر تقريرها السنوي حول توجهات الأسواق

"نشرت شركة جونز لانج لاسال، كبرى شركات الاستثمارات والاستشارات العقارية في العالم تقريرها العقاري الإماراتي السنوي تحت عنوان "أبرز توجهات الأسواق العقارية الإماراتية في 2013". ويتولى هذا التقرير التحليلي الرائد الذي يتم نشره للعام السادس على التوالي، تقييم وتوقع التوجهات الرئيسية التي قد تؤثر وتجسد القطاع العقاري الإماراتي خلال الشهور الاثني عشر المقبلة.
وفي سياق عرضه للتقرير، قال ألان روبرتسون، الرئيس التنفيذي لشركة جونز لانج لاسال الشرق الاوسط وشمال إفريقيا (مينا): "سوف يواصل القطاع العقاري في دبي الذي شهد زيادة بنسبة 65% في عدد الصفقات عام 2012، التحسن طوال عام 2013 مستنداً إلى قاعدة انتعاش أعرض ومعززاً بالنمو القوي المستمر لاقتصاد الإمارة. ورغم أن القطاع العقاري في أبوظبي متخلِّف بما يتراوح بين 18 و24 شهراً عن انتعاش نظيره في دبي، ومن المستبعد أن ينتعش السوق خلال عام 2013، إلا أن الأسس الضرورية لانتعاشه اعتباراً من عام 2014 باتت متوافرة ومعززة بالانطلاق المرتقب لعدد من المشاريع الكبرى لتطوير البنى التحتية في وقت لاحق من العام الحالي".
وأضاف قائلاً: "كما نتوقع أن تستفيد الأسواق العقارية في كلتا الإمارتين من تنامي العلاقات الاقتصادية بين دولة الإمارات العربية المتحدة ودول شرق آسيا بصورة عامة وكل من الصين وكوريا الجنوبية بصفة خاصة، إضافة إلى تناميها مع دول الحزام الصحراوي الإفريقي وأستراليا. كما نترقَّب الإعلان المتوقع صدوره في شهر نوفمبر المقبل عن اعتماد الدولة مضيفاً لمعرض إكسبو 2020 العالمي في دبي. وسوف يوفر نجاح الدولة بالفوز باستضافة المعرض دفعة قوية للأسواق العقارية المحلية، ما يفسر سبب استمرار دعمنا للمعرض بصفتنا راعياً رسمياً له". واستعرض تقرير جونز لانج لاسال لعام 2013، التوجهات الرئيسية المبينة أدناه والتي سوف تؤثر في الأسواق العقارية الإماراتية هذا العام:
- عودة الثقة إلى سوق دبي: أدى تضافر عوامل مثل قوة النمو الاقتصادي للدولة وزيادة التوظيف ووضع دبي بصفتها ملاذاً استثمارياً آمناً وتحسن أداء معادلة السعر/ الإيجار إلى استمرار تنامي الثقة في سوق دبي العقارية. كما أدى الإعلان عن طرح العديد من المشاريع العقارية الجديدة خلال الشهور الستة الماضية إلى تعزيز تلك الثقة واتضاح مصادرها. ويبدو أن الحكومة الاتحادية حريصة على توفير مناخ أكثر استقراراً في الأسواق العقارية للدولة، بدليل الأسقف الجديدة التي حددها مصرف الإمارات المركزي لقروض الرهونات العقارية.
– تمويل المشاريع العقارية عام 2013: سوف تشكل القيود التي يواجهها التمويل كابحاً طبيعياً للوتيرة السريعة لطرح مشاريع عقارية جديدة. وتواجه وسائل التمويل المعتادة أمثال المبيعات غير المخطط لها أو إصدارات الأسهم الأولية/ السندات أو القروض المصرفية تحديات عدة بالفعل. كما قد تشكل الأسقف المفروضة على معدلات القروض إلى قيمة العقارات المرهونة لقاءها رادعاً إضافياً نظراً لتقييدها لقيمة القروض الممنوحة لأصحاب المشاريع. ومن المرجَّح أن يأتي تمويل المشاريع العقارية الجديدة خلال عام 2013 من المشترين الأجانب الذين يدفعون ثمن مشترياتهم العقارية نقداً، ومن الأموال الخاصة للشركات الأخرى.
– إقبال متزايد من شرق آسيا وجنوب العالم: من المتوقع أن يؤدي نمو التعاون الاقتصادي بين دولة الإمارات العربية المتحدة وكل من الصين وكوريا الجنوبية، إلى استقطاب المزيد من الاستثمارت من هاتين الدولتين إلى الأسواق العقارية للدولة. وتتضح قوة الإقبال الصيني على هذه الأسواق في قطاع التجزئة بصفة خاصة، في توجه مرشح للاستمرار خلال عام 2013، بالتزامن مع استثمارات محتملة في قطاعي الضيافة والسياحة. كما لوحظ وجود اهتمام متزايد بالاستثمار في أسواق الدولة العقارية من قبل دول الحزام الصحراوي الإفريقي عموماً والدول النفطية أمثال نيجيريا وأنجولا بصفة خاصة.
– خيارات متزايدة مع استمرار قوة مستويات العرض: سوف تتاح العديد من الخيارات لمشتري ومستأجري العقارات في بعض شرائح القطاع العقاري للدولة عام 2013، بسبب الدور الكابح لنمو الأسعار الذي تلعبه المستويات المرتفعة للمشاريع الجديدة على إجمالي أداء هذا القطاع، ما قد يجهض التأثير السعري الإيجابي لتحسن مشاعر المستثمرين.
– الإدارة التشغيلية والمالية: سوف يشهد عام 2013 ازدياد الوعي بأهمية الجوانب التشغيلية والمالية لإدارة العقارات. وتستقطب الجوانب التشغيلية اهتماماً متزايداً بسبب العديد من العوامل أمثال الصحة/ السلامة، المشترين والمستأجرين كثيري المطالب، التشريعات الصارمة وتبني أفضل الممارسات. من ناحية أخرى، باتت الجوانب المالية تكتسب أهمية متزايدة أيضاً، نظراً للتركيز المتزايد على توفير المزيد من الشفافية للنفقات التشغيلية. ومن المرجح أن يتم تطبيق مقاربات القيمة الأفضل على نطاق أوسع، بدلاً من خيارات التكلفة الأدنى.
– الاستدامة: مع استمرار التقدم عام 2012، من المتوقع أن تكتسب الاستدامة المزيد من الزخم عام 2013. وسوف تواصل أبوظبي تصدر الركب بفضل أنظمة مصدر واستدامة. ومن المرجح أن تكون جميع مبادرات الاستدامة عام 2013 متناهية الصغر وصغيرة، نظراً لتردد المالكين في تقبُّل الإيجارات "الخضراء"، وتشير الأدلة الواردة من الخارج، إلى أنه من المستبعد أن يتم تقبُّل الاستدامة بالكامل، ما لم تفرض الأنظمة الحكومية التغيير، أو يحدث تحوُّل في نظرة السوق المحلي للجدوى الاقتصادية للمباني "الخضراء".
– المبادرات الحكومية: سوف تظل الحكومة لاعباً رئيسياً مؤثراً في الأسواق العقارية لدولة الإمارات العربية المتحدة عام 2013، وسوف تتيح مبادرات أمثال السقف الذي وضعه مصرف الإمارات المركزي على القروض العقارية، والموافقة على إطار عمل دبي للتخطيط الحضري، وتدعيم اللاعبين العقاريين في أبوظبي، تنظيم أحوال السوق وتشديد الرقابة عليه بشكل أفضل. كما سوف تؤدي مبادرات أمثال تنظيم تعويضات سكن موظفي حكومة أبوظبي، والاعلان عن طرح مشاريع حكومية كبرى وبرنامج تحفيز اقتصادي بقيمة 330 مليار درهم في أبوظبي، إلى تحفيز الطلب وتحسين أداء السوق العقاري في الإمارة.
من ناحيته، قال كريج بلومب: رئيس دائرة البحوث في شركة "جونز لانج لاسال الشرق الاوسط وشمال إفريقيا (مينا) للخدمات العقارية: "سوف يشهد عام 2013 تنامياً في الثقة والتفاؤل في سوق دبي بصورة عامة، حيث سيشهد السوق انتعاشاً أوسع قاعدة تستفيد فيه جميع شرائحه من بعض جيوب نمو الإيجارات، ومن المرجح أن ترتفع إيجارات المباني المكتبية المتميزة للمرة الأولى منذ عام 2008، إلا أن ذلك الارتفاع لن يشمل جميع العقارات المكتبية في جميع المناطق. ويوحي التعمُّق في التحليل بأن دبي قد اخترقت ذورة دورتها العمرانية، ما يعني أن ازدياد الطلب سوف يواصل الانخفاض إزاء العرض. يذكر أنه تم الاعلان عن عدد من المشاريع الكبرى في دبي مؤخراً، ولكنها تحتاج إلى بعض الوقت لكي تتجسد على أرض الواقع. وفي نفس الوقت، نوصيكم بالتفاؤل بحذر، حيث ان المشاريع الجيدة التي حصلت على التمويل وعلى التزامات من قِبَل المستأجرين سوف تنجح، إلا أننا يجب أن نتفادى الإفراط في التفاؤل والعرض اللذين شهدناهما قبل الأزمة المالية العالمية". وأضاف قائلاً: "سوف تواصل العلاقة القائمة بين المالكين والمستأجرين النضوج، بينما سوف يشهد السوق شفافية متزايدة في مجالي نفقات التشغيل ورسوم الخدمات. وتعكف حكومتا دبي وأبوظبي على طرح مبادرات تستهدف تحسين تنظيم السوق أو السيطرة على تذبذباته، في تحرك نرحب به بصورة عامة، وسوف يواصل توفير الاستدامة وحسن إدارة العقارات وتوفير السيولة وتقليص فائض المعروض من المباني غير المناسبة، تصدر أجندة عام 2013 والهيمنة عليها".