«ساما»: رفع قيمة الرهن عند شراء المسكن وزيادة الدفعة الأولى في أنظمة التمويل الجديدة

في تجمع لمتحدثين في جامعة القصيم.. ومع قرب العمل بالمنظومة المالية العقارية

بحضور مدير جامعة القصيم الأستاذ الدكتور خالد بن عبدالرحمن الحمودي نظمت كلية الاقتصاد والإدارة بجامعة القصيم ندوة التمويل والرهن العقاري (الفرص التحديات التوقعات) بمقر المدينة الجامعية في المليدا ببريدة. وأوضح مدير الجامعة الأستاذ الدكتور خالد الحمودي في كلمته إلى أن الجامعةَ ماضيةٌ في تحقيق رؤيتِها ورسالتِها المتمحورة في جزء ٍكبيرٍ منها في الإسهام الفعال في تحقيق التنميةِ المستدامة عبر حراكها العلمي والبحثي والاستشاري.
من جهة أخرى أوضح عميد كلية الاقتصاد والإدارة الدكتور عبيد المطيري أن الندوة تأتي خدمة للمجتمع وقطاع الأعمال وللتوعية وزيادة فهم آليات السوق العقارية من منظور المقترضين والمقرضين، بما في ذلك الجوانب المؤسسية المهمة مشيراً إلى دور الكلية في خدمة قضايا التنمية.
د. السعيد يقترح تأسيس وتمويل كرسي للرهن العقاري تنفذه كلية الاقتصاد بجامعة القصيم
إلى ذلك أوضح المتحدث الرئيسي في الندوة عضو مجلس الشورى سابقاً الدكتور فلاح السبيعي في كلمته أن مؤسسة النقد تقوم بإعداد اللائحة التنفيذية لأنظمة التمويل والرهن العقاري مشيرا إلى أن اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري تتضمن تنظيم نشاط التمويل العقاري والمطورين العقاريين والسماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري بتملك المساكن وتنظيم برامج الدعم الحكومي وآلية التعامل مع تسديد الأقساط وتسجيل عقود الإيجار التمويلي وكذلك ضبط ومراجعة الأسعار.
وتناولت الجلسة الأولى ملامح مجموعة أنظمة التمويل وآثار تطبيقها حيث رأس الجلسة د. فلاح السبيعي عضو مجلس الشورى سابقاً وتحدث فيها كل من الأستاذ محمد الشايع مدير عام مراقبة شركات التمويل في مؤسسة النقد العربي السعودي والدكتور راشد العليوي أستاذ الاقتصاد الإسلامي في كلية الاقتصاد والإدارة بجامعة القصيم.
وقدم الشايع ملخص للأنظمة الخاصة بالتمويل والرهن العقاري وهي نظام التمويل العقاري، نظام الإيجار التمويلي، نظام مراقبة الشركات التمويلية، وكذلك اللوائح التنفيذية لهذه الأنظمة الثلاثة. ثم تتطرق إلى أهمية هذه الأنظمة في تطوير النظام العقاري في المملكة والرقي بالمستوى الاقتصادي للملكة.
كما قام بالإجابة على بعض التساؤلات من قبل المشاركين من هذه التساؤلات تساؤل من قبل الدكتور ياسين الجندي من قسم المحاسبة بجامعة القصيم حول السلبيات التي تواجه الرهن العقاري كما حدث في الأزمة العالمية في عام 2008 في كثير من دول العالم وخصوصا في الولايات المتحدة الأمريكية والتي كان من أهم أسبابها الرهن العقاري وما هي الوسائل التي اتخذتها المؤسسة لتلافي هذه السلبيات.
وأوضح الشايع بالإجابة انه تم دراسة السوق العالمية ومعرفة الأسباب الرئيسية لأزمة الرهن العقاري في العالم وتم تجنب هذه المشاكل في أنظمة الرهن العقاري في المملكة ومن أهم هذه البنود هو زيادة قيمة الرافعة المالية (Leverage) والتي تعني قيمة الرهن عند شراء المنزل كما تم زيادة الدفعة الأولى عند شراء العقار.
وفيما يخص التقييم العقاري أوضح الشايع أن هناك هيئة المقيمين المعتمدين لتقييم العقار وكذلك هناك توجه لعمل مؤشرات لأسعار العقار تعتبر مؤشرا مرجعيا مثلها مثل مؤشر الأسهم المالية، مشيراً إلى أن مثل الاحتياطات ستساعد على تجنب الوقوع في أزمة رهن عقاري في المستقبل إن شاء الله.
كما تحدث في الجلسة الدكتور راشد العليوي أستاذ الاقتصاد الإسلامي في كلية الاقتصاد والإدارة بجامعة القصيم حول فكرة الرهن العقاري ونظام الإيجار التمويلي وعلاقة هذه الأنظمة بالشريعة الإسلامية. وأشار إلى أن الضوابط الشرعية في هذا الجانب ليست قيود بذاتها وإنما هي لمصلحة الجميع حتى يتم تجنب الوقوع في مشاكل الرهن العقاري.
كما اقترح د. راشد بأن يتم تقديم هذه اللوائح إلى هيئة من كبار العلماء حتى يبدو مقترحاتهم وآراءهم الشرعية حول هذه الأنظمة. بحيث تخرج هذه الأنظمة بأفضل طريقة لتكون مقبولة تماماً من جانب شرعي ويتقبلها المجتمع.
وتطرق د. طلعت حافظ - الأمين العام للجنة الإعلام والتوعية المصرفية في البنوك السعودية - لأهمية التوعية حول أنظمة الرهن العقاري حتى يستوعبها المجتمع. كما تطرق في مداخلة الدكتور فهد السعيد الرئيس التنفيذي للشركة العقارية السعودية لأهمية هذه الندوة وأنها بوابة لمقترحات ودراسات مستفيضة فيما يخص الرهن العقاري. وتمنى من مؤسسة النقد العربي السعودي أن تقوم بتمويل كرسي خاص بالرهن العقاري تنفذه كلية الاقتصاد والإدارة بجامعة القصيم لأهمية الموضوع.
وخلال الجلسة الثانية التي تناولت التطبيقات العلمية وتأثير المنظومة المالية على السوق العقارية والتي عقدت برئاسة الدكتور طلعت حافظ الأمين العام للجنة الإعلام والتوعية المصرفية بالنبوك السعودية وبمشاركة المتحدثين، عبدالإله آل الشيخ الرئيس التنفيذي للشركة السعودية لتمويل المساكن والدكتور فهد السعيد الرئيس التنفيذي للشركة العقارية السعودية والمستشار الاقتصاد الأستاذ فادي العجاجي والمهندس خالد العثمان الرئيس التنفيذي لشركة مبادرة السعودية للتنمية.
حيث تحدث عبدالإله آل الشيخ الرئيس التنفيذي للشركة السعودية لتمويل المساكن أن المطورين الحاليين لا يزالون محدودين مشيراً إلى أن السوق العقاري يفتقر إلى التنظيم ولا يوجد مطورون عقاريون محدودو الاستثمارات.
وأشار آل الشيخ إلى أبرز التحديات التي تواجه السوق العقاري ومنها ارتفاع تكلفة الأراضي والتي تشكل 60% من تكلفة المنزل، وإكناز الأراضي وعدم مواكبة الطلب للعرض، إضافة إلى قلة عدد شركات التطوير العقاري وعدم تفضيل البنوك سابقاً للدخول في التطوير العقاري مشيراً إلى أن تطبيق نظام الرهن باتت البنوك معه أكثر تحفزا. كما أشار آل الشيخ إلى قلة عدد شركات التمويل العقاري وأهمية تطوير صناعة إعادة التمويل على المدى الطويل موضحاً أن الوضع الراهن يتمثل في أن مصادر التمويل تعد قصيرة الأجل مشيراً إلى عدم مواءمة الطلب على القدرة على التملك وثقافة تملك المواطن للسكن غير صحيحة حيث إنه يرغب في تملك منزل أعلى من دخله في أحيان. وأبان آل الشيخ إلى أن قلة المتنفسات للمواطن أثرت سلباً على المواطنين حيث شكلت عائقاً حول رغبة المواطنين في تملك وحدات سكنية صغيرة الحجم (شقق) وضعف القدرة على التملك وعدم توفير سكن ميسر وأخيراً عدم قدرة الاقتصاد على توفير وظائف ساهمت في تفاقم أزمة الإسكان.
وقدم آل الشيخ توصيات لأزمة الإسكان من أبرزها تمكين وزارة الإسكان لتكون منظمة للتطوير العقاري، وعمل بيئة آمنة للتمويل من خلال تطبيق الرهن العقاري والعمل على تخفيض أسعار الأراضي والدعم الحكومي المباشر وتوفير مواد لتخفيض التكلفة.
من جهة أخرى اقترح رئيس الجلسة الدكتور طلعت حافظ إعداد الدولة لطرفيات على روافد المدن وتوفير الخدمات بها وعلى أن تقوم الدولة بتوفير الأراضي.
من جهته تحدث المستشار الاقتصادي الأستاذ فادي بن عبدالله العجاجي عن تأثير المنظومة المالية على السوق العقارية ودورها في علاج أزمة الإسكان حيث بحسب رأيه مشكلة تملك السعوديين لمساكنهم ليست في قلة مصادر التمويل بقدر ما هي ناشئة عن التفاوت الكبير بين تكاليف بناء المنزل والمستوى العام للدخل الفردي، كما أن شريحة عريضة من الطبقة المتوسطة ملتزمة بقروض استهلاكية، ومعظم الأفراد يحتاجون إلى سنتين على الأقل ليكونوا مؤهلين مالياً للحصول على قروض عقارية طويلة الأجل. حيث حجم القروض الاستهلاكية وقروض بطاقات الائتمان بلغت 285 مليار ريال في نهاية النصف الأول من عام 2012م متجاوزة الدين العام بحوالي 57 مليار.
وبحسب رأيه فإن تأثير المنظومة المالية على السوق العقاري خلال السنتين القادمتين سيكون محدوداً، وإذا حدثت تغيرات كبيرة فسيكون المحرك الرئيس لها هو نشاط عمليات المضاربة وليست العوامل الاقتصادية الطبيعية.
وأشار الدكتور فهد السعيد الرئيس التنفيذي للشركة العقارية السعودية إلى أن إجمالي استثمارات القطاع ضخمة تصل إلى 4.3 تريليون دولار بحلول عام 2020 بحسب ميرال لينش، مشيراً إلى أزمات ثلاث للرهن العقاري (اليابان 1989 الولايات المتحدة 2008م أوروبا 2011).
وأشار السعيد إلى وجود عدة فجوات في منظومة السوق العقارية في المملكة والعمل جاد على ردم تلك الفجوات ومن أبرزها فجوة بين قلة العرض وكثرة الطلب وفجوة في ارتفاع أسعار المعروض وضعف قدرة المواطنين، وفجوة في عدم وضوح أو قدرة أو تأخر سن الأنظمة ذات العلاقة إضافة إلى قدرات المستفيدين من شركات التطوير العقاري. واختتم السعيد حديثه بالإشارة إلى أن احتياج المساكن في المملكة سيصل إلى معدل منزل لكل دقيقة. من جهته أوضح المهندس خالد العثمان الرئيس التنفيذي لشركة مبادرة السعودية للتنمية أهمية العمل وفق خطة وطنية واضحة المعالم بين القطاعين العام والخاص مشيراً إلى أهمية تحديد جهة واحدة مسؤولة عن تنظيم الإسكان، إضافة إلى أهمية رفع كفاءة الأجهزة الحكومية.