مؤسسة النقد: اتخذنا إجراءات لمنع أي أزمة رهن عقاري مستقبلاً

أكد مدير عام مراقبة شركات التمويل في مؤسسة النقد العربي السعودي محمد الشايع، أن المؤسسة اتخذت عدداً من الإجراءات التي ستساعد على تجنب الوقوع في أزمة رهن عقاري في المستقبل، وقدم أمام ندوة التمويل والرهن العقاري «الفرص التحديات التوقعات» التي نظمتها جامعة القصيم أمس، ملخصاً للأنظمة الخاصة بالتمويل والرهن العقاري، وهي نظام التمويل العقاري، نظام الإيجار التمويلي، نظام مراقبة الشركات التمويلية، ونوّه إلى أهمية هذه الأنظمة في تطوير النظام العقاري والرقي بالمستوى الاقتصادي للمملكة.
وحول السلبيات التي تواجه الرهن العقاري كما حدث في الأزمة العالمية في 2008، خاصة في الولايات المتحدة، وما الوسائل التي اتخذتها المؤسسة لتلافي هذه السلبيات، أوضح الشايع أنه تمت دراسة السوق العالمية ومعرفة الأسباب الرئيسة لأزمة الرهن العقاري، وتم تجنب هذه المشكلات في أنظمة الرهن العقاري في المملكة، ومن أهم هذه البنود هو زيادة قيمة الرافعة المالية (Leverage) التي تعني قيمة الرهن عند شراء المنزل، كما تمت زيادة الدفعة الأولى عند شراء العقار.
وفيما يخص التقييم العقاري، أفاد أن هناك هيئة المقيمين المعتمدين لتقييم العقار، وهناك توجه لعمل مؤشرات لأسعار العقار تعدّ مؤشراً مرجعياً مثلها مثل مؤشر الأسهم المالية. معتبراً أن هذه الاحتياطات ستساعد على تجنب الوقوع في أزمة رهن عقاري في المستقبل.
وكان مدير جامعة القصيم الدكتور خالد الحمودي، قد أكد في مستهل الندوة أن القطاع العقاري في المملكة أحد أكبر القطاعات الاقتصادية بعد القطاع النفطي نظير حجمه الذي يقدر بأكثر من تريلون ريال ونموه بنسبة %6 سنوياً، وبمساهمته في الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي، التي تقدر بنسبة %9.5، ليكون ثاني أكبر قطاع بعد النفط. وأضاف المتحدث الرئيس عضو مجلس الشورى السابق الدكتور فلاح السبيعي، أن مؤسسة النقد تقوم بإعداد اللائحة التنفيذية لأنظمة التمويل والرهن العقاري، مشيراً إلى أن اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري تتضمن تنظيم نشاط التمويل العقاري والمطورين العقاريين، والسماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري بتملك المساكن وتنظيم برامج الدعم الحكومي وآلية التعامل مع تسديد الأقساط وتسجيل عقود الإيجار التمويلي وكذلك ضبط ومراجعة الأسعار.
وأوضح أستاذ الاقتصاد الإسلامي في كلية الاقتصاد والإدارة الدكتور راشد العليوي، أن الضوابط الشرعية في هذا الجانب ليست قيوداً بذاتها وإنما هي لمصلحة الجميع حتى يتم تجنب الوقوع في مشكلات الرهن العقاري. واقترح أن يتم تقديم هذه اللوائح إلى هيئة من كبار العلماء لإبداء مقترحاتهم وآراءهم الشرعية حول هذه الأنظمة، بحيث تخرج بأفضل طريقة لتكون مقبولة من جانب شرعي ويتقبلها المجتمع.
ورأى الرئيس التنفيذي للشركة السعودية لتمويل المساكن عبدالإله آل الشيخ، أن سوق العقار لايزل ناشئاً ولم يصل إلى مرحلة نضج (مرحلة الصناعة)، لافتاً إلى أن السوق العقاري في العالم يعتمد على التطوير العقاري، بينما في المملكة فإن عامة المجتمع يعدون مقاولين، وهذا يرفع من التكلفة ويقلل من الجودة. وأفاد أن المطورين الحاليين لا يزالون محدودين، مشيراً إلى أن السوق العقاري يفتقر إلى التنظيم ولا يوجد مطورون عقاريون. وبيّن آل الشيخ أن أبرز التحديات التي تواجه السوق العقاري تتمثل في ارتفاع تكلفة الأراضي التي تشكل %60 من تكلفة المنزل، إكناز الأراضي، عدم مواكبة الطلب للعرض، قلة عدد شركات التطوير العقاري، وعدم تفضيل البنوك سابقاً للدخول في التطوير العقاري، مشيراً إلى أنه مع تطبيق نظام الرهن باتت البنوك أكثر تحفزاً. وأبان آل الشيخ أن قلة المتنفسات للمواطن أثرت سلباً في المواطنين، حيث شكلت عائقاً حول رغبة المواطنين في تملك وحدات سكنية صغرة الحجم (شقق) وضعف القدرة على التملك، وعدم توفير سكن ميسر، وأخيراً عدم قدرة الاقتصاد على توفير وظائف أسهمت في تفاقم أزمة الإسكان.
واقترح لحل أزمة الإسكان، تمكين وزارة الإسكان لتكون منظمة للتطوير العقاري، عمل بيئة آمنة للتمويل من خلال تطبيق الرهن العقاري، والعمل على تخفيض أسعار الأراضي والدعم الحكومي المباشر وتوفير مواد لتخفيض التكلفة. فيما اقترح رئيس الجلسة الدكتور طلعت حافظ، إعداد الدولة طرفيات على روافد المدن وتوفير الخدمات فيها، على أن تقوم الدولة بتوفير الأراضي.
أما المستشار الاقتصادي فادي العجاجي، فرأى أن مشكلة تملك السعوديين مساكنهم ليست في قلة مصادر التمويل بقدر ما هي ناشئة عن التفاوت الكبير بين تكاليف بناء المنزل والمستوى العام للدخل الفردي، كما أن شريحة عريضة من الطبقة المتوسطة ملتزمة بقروض استهلاكية، ومعظم الأفراد يحتاجون إلى سنتين على الأقل ليكونوا مؤهلين مالياً للحصول على قروض عقارية طويلة الأجل، إذ أن حجم القروض الاستهلاكية وقروض بطاقات الائتمان بلغ 285 مليار ريال في نهاية النصف الأول من عام 2012م متجاوزة الدين العام بحوالي 57 ملياراً.
وتوقع أن يكون تأثير المنظومة المالية في السوق العقارية خلال السنتين القادمتين محدوداً، وإذا حدثت تغيرات كبيرة فسيكون المحرك الرئيس لها هو نشاط عمليات المضاربة وليست العوامل الاقتصادية الطبيعية. وأكد أن عمليات المضاربة ستفشل في الحفاظ على تماسك الأسعار لفترة طويلة، إذ يجب التسليم بأن دخول ال500 ألف وحدة سكنية التي أمر بإنشائها خادم الحرمين الشريفين، للسوق العقارية السعودية، سيؤثر في الأسعار والإيجار شاء المضاربون أم أبوا، فبمجرد تسليم ال500 ألف وحدة سكنية للأسر المستأجرة، سيرتفع حجم المعروض من الوحدات المعروضة للتأجير ب500 ألف وحدة سكنية على الأقل.
وقال العجاجي «رغم أن المنظومة المالية تسمح للبنوك وشركات التمويل بتملك العقار (الفقرة الأولى من المادة الثانية من نظام التمويل العقاري)، إلا أن تأثير ذلك سيكون محدوداً لأن تملكها العقارات لغرض التمويل وليس المتاجرة، فالعقارات ستخرج من دائرة المضاربة وستنتقل مباشرة من ملكية البنوك وشركات التمويل العقاري إلى المستفيد النهائي».
بدوره، قال الرئيس التنفيذي للشركة العقارية السعودية الدكتور فهد السعيد، إن إجمالي استثمارات القطاع تصل إلى 4.3 تريليون دولار بحلول عام 2020 بحسب ميرال لينش، مشيراً إلى أزمات ثلاث للرهن العقاري (اليابان 1989 الولايات المتحدة 2008م وأوروبا 2011). وأشار إلى وجود عدة فجوات في منظومة السوق العقاري في المملكة، والعمل جاد على ردم تلك الفجوات، ومن أبرزها: فجوة بين قلة العرض وكثرة الطلب، وفجوة في ارتفاع أسعار المعروض وضعف قدرة المواطنين، فجوة في عدم وضوح أو قدرة أو تأخر سن الأنظمة ذات العلاقة، إضافة إلى قدرات المستفيدين من شركات التطوير العقاري. واختتم السعيد بالإشارة إلى أن احتياج المساكن في المملكة سيصل إلى معدل منزل لكل دقيقة. فيما نوّه المهندس خالد العثمان الرئيس التنفيذي لشركة مبادرة السعودية للتنمية، بأهمية العمل وفق خطة وطنية واضحة المعالم بين القطاعين العام والخاص، مشيراً إلى أهيمة تحديد جهة واحد مسؤولة عن تنظيم الإسكان، إضافة إلى أهمية رفع كفاءة الأجهزة الحكومية.