العجاجي: تكاليف خدمة الدين في القروض العقارية قد تتجاوز في بعض الحالات تكاليف الإيجار

فروقات كبيرة بين سعري الفائدة المعلن في المصارف و«الفعلي المحتسب»

اكد الاقتصادي فادي بن عبدالله العجاجي وجود فروقات كبيرة بين سعر الفائدة المعلن في القطاع المصرفي السعودي وسعر الفائدة الفعلي (المحتسب) الذي يتحمله العملاء مشيرا الى أن هذا الفرق يتراوح ما بين 1,7% إلى 3% ، ويحمل المقترضين تكاليف إضافية تتراوح ما بين 10300 ريال إلى 14700 ريال على القروض الاستهلاكية (الشخصية) التي تمتد إلى 5 سنوات. واضاف: أما في القروض العقارية، فيتراوح حجم الفرق بين سعر الفائدة المعلن والسعر الفعلي (المحتسب على العميل) ما بين 2.7% إلى 3%، وينخفض الفرق بينهما إلى 2.1% فقط في القروض العقارية لمدة 25 سنة، حيث يشترط في عقود التمويل العقاري لمدة 25 سنة دفع10% من قيمة العقار، والتكاليف الإضافية التي يتحملها العميل في القروض العقارية نتيجة الفرق بين سعر الفائدة المعلن وسعر الفائدة الفعلي (المحتسب) تصل إلى 400 ألف ريال تقريباً في عقود التمويل لمدة 25 سنة، وتنخفض إلى 360 ألف في عقود التمويل لمدة 20 سنة. وحسب الاحصائيات المرفقة حول تكاليف الاقتراض الفعلية في القطاع المصرفي السعودي على القروض الاستهلاكية والعقارية، يتضح أن تكاليف خدمة الدين تتراوح ما بين 355 ريال إلى 554 ريال شهرياً على القروض الاستهلاكية (الشخصية) الممتدة إلى 5 سنوات، وأنها تنخفض بشكل ملحوظ كلما قلت مدة القرض. أما بالنسبة للقروض العقارية، فتبلغ تكاليف خدمة الدين نحو 3150 ريال شهرياً على القروض العقارية الممتدة إلى 20 سنة، أي نحو 37.8 ألف ريال سنوياً، بعبارة أخرى، تكاليف خدمة الدين في القروض العقارية قد تتجاوز – في بعض الحالات – تكاليف الإيجار.
لابد من بناء قاعدة ادخارية والتركيز على تقليص فترة القرض لأقل مدة ممكنة
وقال أن أهم العوامل المؤثرة في تكاليف الاقتراض يتمثل في سعر الفائدة ومدة القرض، وإذا سلمنا بأن قدرة العميل في التأثير على سعر الفائدة محدود جداً؛ فإن عليه التركيز أكثر على تقليص فترة القرض لأقل مدة ممكنة. فعلى سبيل المثال، تكاليف خدمة الدين لمدة 25 سنة تصل إلى 921,7 ألف ريال ومبلغ التمويل 1,13 مليون ريال. بينما تكاليف خدمة الدين لمدة 5 سنوات تصل إلى 61,3 ألف ريال ومبلغ التمويل 350 ألف ريال تقريباً. فإذا افترضنا أن أحد العملاء قرر تكرار الحصول على قرض عقاري لمدة 5 سنوات على خمسة مراحل. في هذه الحالة سيبلغ إجمالي التمويل 1,75 مليون ريال (بدلاً من 1,13 مليون)، وإجمالي تكاليف خدمة الدين ستكون عند 306 ألاف ريال. إذا تمويل أكثر وتكاليف أقل. من هذا المثال، يتضح التأثير القوي لمدة القرض على تكاليف الاقتراض. لذا لابد أولاً من بناء قاعدة ادخارية والعمل قدر الإمكان على تجزئة مدة القرض لاسيما في القروض العقارية طويلة الأجل. فمن غير المجدي للمعظم الأسر من الطبقة المتوسطة استهداف بيت العمر بشكل مباشر دون وجدود مرحلة انتقالية، لأنها ستواجه مشكلة ارتفاع الأسعار في السوق العقارية وارتفعا تكاليف التمويل. فتكاليف خدمة الدين تصل إلى 85% من قيمة التمويل لمدة 20 سنة, وهذه تكاليف مرتفعة جداً قياساً بمستويات دخول الطبقة المتوسطة. لذا لا مفر من أن يعمل الأفراد من الطبقة المتوسطة على تملك مساكنهم على عدة مراحل.