اللجنة العقارية: إثبات نية التملك والبيع في الأراضي المعيار الأهم في استحقاق زكاة الأراضي

طالبت بالعمل على تشجيع إنشاء شركات وكيانات عقارية كبيرة لتنفيذ مشاريع التطوير العقاري

أعدت اللجنة الوطنية العقارية مذكرة تتضمن رأيها في مشروع نظام جباية زكاة الأراضي، حيث رأت اللجنة الوطنية العقارية بضرورة عرض مشروع النظام على مقام هيئة كبار العلماء للحصول على تكييف وتوصيف فقهي واضح يحدد آليات اثبات نية المتاجرة في الأراضي وفرزها عن النوايا الأخرى التي لا توجب الزكاة.
ورأت اللجنة صعوبة تطبيق نظام لجباية زكاة الأراضي بشكل عادل نظراً لصعوبة اثبات نية التملك والبيع في الأراضي، والتي هي المعيار الرئيس في استحقاق الزكاة في الأراضي والعقارات بشكل عام.
ووفقا لنص المذكرة "فإن واقع الحال ولا نزكي على الله أحداً ان ملاك الأراضي في هذه الدولة الإسلامية والمجتمع الإسلامي ممن يتوخي وجوب الزكاة في ماله، ويحرص على اخراجها وانفاقها على من يعرفه ممن يستحقونها ومنهم أقاربه غير الواجب عليه الانفاق عليهم. وقد حث على ذلك التشريع الإسلامي لما فيه من التواصل والتقارب ومعرفة حال المستحق لها".
واستعرضت اللجنة عدداً من سلبيات تطبيق جباية زكاة الأراضي على أسعار الأرض، وبالتالي المواطن تتمثل في تراكم جباية الزكاة وتكرارها على العقار الواحد يرفع من أثمانها ويعاني منه المطورون والمواطنون وهم المعنيون بالشراء. لأن أي تكلفة تضاف على أسعار المعروض من العقار تعتبر تكلفة مضافة بالاضافة إلى فوارق الاثمان كأرباح مفقودة. وهذا سيزيد من تكاليف الشراء ويثقل عائق المشتري خصوصاً في المناطق السكنية. وقد يتوجه السوق إلى انكماش كلي مما يؤثر سلبياً على كثير من القطاعات الاقتصادية في البلاد مثل مصانع الدهانات والأخشاب والمعادن والاسمنت والنقل.. الخ.
واقترحت اللجنة العقارية اثبات وجباية الزكاة على الأراضي عن طريق تشجيع انشاء الشركات العقارية بهدف تحويل العمل الفردي إلى عمل مؤسسي وتجاري يسهل متابعته واثبات حقوق الزكاة فيه عن طريق آليات ومعايير مصلحة الزكاة والدخل المعمول بها حالياً.
وترى اللجنة الوطنية العقارية انه إذا كان الهدف من مشروع نظام جباية زكاة الأراضي هو الدفع بحل أزمة السكن وغلاء الأراضي، فإن تطبيق جباية زكاة الأراضي سوف لن يحقق هذا الهدف، بل وقد يمكن ان يعود بأثر سلبي نتيجة لزيادة تكلفة التطوير، وبالتالي تحميل المستفيد النهائي حصته من هذه الزيادة.
وعوضاً عن ذلك، فإن اللجنة الوطنية العقارية ترى الحاجة لتنويع حلول أزمة السكن من خلال المقترحات التالية:
1- زيادة العرض للأراضي الصالحة للبناء بتعميد عاجل وسريع لكل من شركات الكهرباء والمياه ومقاولي التطوير لأراضي المنح الكبيرة وسط المدن والمخططات القديمة المباعة للمواطنين وهي غير مطورة، وبحيث تتحمل الدولة كامل التكاليف بما فيها الكهرباء اسوة بالمخططات الجديدة.
2- العمل على تشجيع انشاء شركات وكيانات عقارية كبيرة تملك رؤوس أموال كبيرة لتنفيذ مشاريع تطوير عقارية تساهم في زيادة العرض العقاري وتخفيض التكلفة بناء على استغلالها اقتصاديات الحجم بشكل يحقق توازن السعر، وتكون على مستوى المنافسة المحلية والاقليمية والدولية وتكون داعمة للاقتصاد.
3- سرعة انهاء المساهمات المتعثرة ومشاكل الأراضي مع شركة أرامكو وغيرها من الجهات الحكومية التي اوقفت تنفيذ وتسليم العديد من المساهمات العقارية.
4- العمل على احترام ونفاذ الصكوك على الأراضي الصادرة عليها بشكل يحقق الثقة فيها ويشجع المطورين المحليين والدوليين على الاستثمار في التطوير العقاري وبالتالي زيادة العرض لتحقيق توازن الأسعار.
5- السماح بتعدد الأدوار للأراضي السكنية وتحمل الدولة لتكاليف زيادة القدرة الكهربائية بالأحياء القائمة.
6- تشجيع الأفراد والقطاع الخاص على الاستثمار بالتأجير السكني (الذي تسبب العزوف عنه في ارتفاع الايجارات) عبر تنظيم العلاقة بين صاحب العقار والمستأجر. فالجميع يشاهد عشرات العمائر الجاهزة منذ سنوات ومازالت خالية لرغبة الملاك في تأجيرها بعقد واحد بسبب مشاكل التحصيل.
7- تفعيل اتحاد الملاك الملزم لملاك الشقق بما يزيد في الاقبال على تملك الشقق.
8- العمل على تطوير المراكز الرئيسية للمدن بنزع ملكية العقارات القديمة والمتهالكة، وإعادة رسم المدينة بشكل حضاري والعمل على هذا من خلال شركات مساهمة تؤسس لهذا الغرض.
9- ضرورة حسم ما يتعلق بالعقارات محل النزاع والخلاف بين ورثة أو مدعي ملكية.
10- العمل على تفعيل مقترحات في التمويلات البنكية وتشجيع انشاء شركات تميول متخصصة في القطاع العقاري وهذا لا يتأتى إلا باقرار أنظمة الرهن العقاري.
11- تشجيع أصحاب مساحات الأراضي الكبيرة بتطوير أراضيهم عن طريق الآتي:
أ- قيام شركات الخدمات مثل الكهرباء - الصرف - الماء - الهاتف بايصال الخدمات للمساحات المستهدف تخطيطها وهذا سيخفف من تكاليف التطوير وبالتالي البيع على المشتري النهائي.
ب - سرعة استكمال اجراءات التخطيط في حدود مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم صاحب الطلب.
ت - صلاحية البيع قبل الاعتماد النهائي للمخطط أي بعد الاعتماد الأولي شريطة التزام المطور بمتطلبات التطوير.
ث - عدم الالتزام بالنسبة المقتطعة من المساحة (النسبة التخطيطية) 33٪ وتخفيضها قدر المستطاع حسب موقع الأرض ومخدوميتها من شوارع ومرافق وخلافه.
12- قيام كل أمانة في كل منطقة حسب خصوصيتها بالتنسيق والاجتماع بأصحاب المساحات الكبيرة والعقاريين وتذليل كل العوائق التي تواجههم لتخطيط أراضيهم.
13- مساهمة البنوك والجهات التمويلية بتمويل متطلبات التطوير لمن يحتاج ذلك من المطورين والعقاريين ويمكن تلبية ذلك عن طريق الدخول في شراكات مع أصحاب تلك العقارات بنسبة تكاليف التطوير.
14- تحديث النطاق العمراني وتوسعته لكي يواكب حركة السوق وزيادة المعروض من الأراضي وتشجيع قطاع العقار للتوسع في هذا الجانب.
15- إعادة النظر بشكل عملي في تسريع تخطيط الأراضي من جهة امانات المدن والتخفيف من البيروقراطية التي يعيشها هذا القطاع.
16- السماح لملاك الأراضي الزراعية وخاصة في المناطق التي انتهت فيها مخزونات المياه بتخطيط هذه الأراضي في أطراف المدن إلى أراضي مساحتها في حدود 1500 متر مربع بدلاً من 10 آلاف متر مربع. وهذا يسهل على ذوي الدخل المحدود في انشاء مساكن لهم في 15٪ من مساحة هذه الأراضي وتخفيف الأعباء وخاصة الأراضي المملوكة ملك خاص ولم تكن ممنوعة من وزارة الزراعة وخلق هجرة معاكسة من المدينة إلى الضواحي.
وختمت اللجنة العقارية بالتشديد على ان الأداة الرئيسة في توفير السكن للمواطن هي الاستثمار في التطوير العقاري حيث يقوم المطور العقاري بتهيئة الأرض الخام وتطويرها وبناء الوحدات السكنية عليها بجودة عالية وبعدد كبير يوفر عرضاً موازياً للطلب الكبير الحاصل حالياً في سوق العقار بالمملكة. وبذلك فإنه من الواجب صنع شراكة بين الحكومة والمطور العقاري لتحقيق هذا الهدف.