تباين واضح في أداء السوق العقاري.. والأسعار ترسم ملامح العرض والطلب

محفزات الأعمال الحكومية تتطلب مساحات مكتبية وتخلق حراكاً في التأجير للفئة الممتازة

على الرغم من أن السوق العقارية في المملكة عاشت فترة طويلة حال من الترقب بانتظار ما يمكن أن ينتج من قرارات تصحيحية وتنظيمية وضخ أموال تدعم السوق بشكل فعلي، إلا أن ما يميزها عن غيرها وجود طلب حقيقي على المساكن - رغم انخفاض القدرة الشرائية - من المواطنين والمقيمين، خصوصاً أن شريحة كبيرة منهم لا تملك مساكنها الخاصة وتنتظر توافر الفرصة المناسبة.
ورغم انخفاض القدرة الشرائية، إلا أن السبب الأهم لتدني نسبة تملك المساكن، هو بسبب نمو سريع للسكان، وتدفق العمال الأجانب الوافدين إلى المملكة مع تنفيذها خطة إنفاق على البنية التحتية بقيمة 580 مليار ريال. ويتركز معظم الطلب على العقارات بين محدودي ومتوسطي الدخل والذين لا يتجاوز راتبهم ثمانية آلاف ريال ولا يستطيعون برواتبهم الصغيرة التأهل للحصول على قروض مصرفية لشراء المنازل وفي الوقت ذاته ينفقون جزءاً كبيراً من الدخل على الإيجارات التي من المتوقع أن ترتفع بين سبعة وعشرة في المائة هذا العام.
وبحسب خبراء فإن المملكة تحتاج لبناء نحو 275 ألف منزل جديد سنوياً على مدى السنوات الخمس المقبلة لتلبية الطلب على المساكن والذي يقدر عند نحو 1.65 مليون مسكن.
وفي خطوة للتغلب على مشكلة نقص المعروض السكني في البلاد، أمر خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز - حفظه الله - بتأسيس وزارة للإسكان في مارس 2011 ورفع قروض صندوق التنمية العقارية إلى 500 ألف ريال بدلا من 300 ألف كما أمر بتخصيص أكثر من 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية. ونستطيع القول بعد هذه (الاسعافات) ان المملكة تعيش حاليا حراكاً عقارياً متباين النشاط من منطقة إلى أخرى، لكن ما يجري في القطاع العقاري السعودي يثير العديد من المخاوف التي تتردد حول المخاطر التي تهدده، وتشهد السوق العقاري تدفقا استثماريا كبيرا يستلزم ضرورة السعي لتطوير القطاع من خلال العمل على توعية العاملين فيه بالنظم المختلفة، كما أن هناك ضمانات مهمة يجب على أطراف العملية الاستثمارية العقارية "المسوق والمسوق عليه" الاهتمام بها، بالإضافة إلى إيجاد آلية تحاكم سريعة تبت في القضايا الخلافية التي تحصل، وتحمي ملايين الريالات من "التجميد" بسببها.
وشهد قطاع العقارات السكنية السعودي أداءً بطيئاً خلال النصف الأول من العام 2012م مقارنة بنفس الفترة من العام 2011م. ووفقاً للإحصائيات الحكومية، تم إجراء 23.207 عملية تبلغ قيمتها 26.2 مليار ريال سعودي خلال الستة أشهر الأولى من العام 2012م، مقارنة بما مجموعه 44.604 عملية بلغت قيمتها 32.5 مليار ريال سعودي خلال الستة أشهر الاولى من العام 2011م.
ويتم حالياً ترجيح آليات العرض والطلب لجانب العرض، ومن المتوقع أن يهدأ هذا العرض المفرط على خلفية محفزات الأعمال الحكومية، التي ستتطلب حتماً مساحات مكتبية. وعلى الرغم من ذلك، فإن وفرة العرض الجديد سببها الدخول للسوق خلال العام 2012م، مما سيعمل على إضعاف السوق بشكلٍ أكبر. وستكون هناك زيادة كبيرة في عرض مكاتب الفئة "أ" الدولية القياسية عالية الجودة خلال العام 2012م وحتى العام 2014م.
ولا يزال القطاع العام هو مورد الطلب الرئيسي، حيث إن الحكومة تتبع خطتها في تعيين المزيد من السعوديين في القطاع الحكومي، في حين كان تأجير القطاع الخاص قائماً على قطاع الاتصالات.
وتشير تقديرات خبراء العقارات والمصارف الى أن حجم سوق التمويل العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي تصل الى 750 مليار دولار بما يوازي 2.7 تريليون ريال تقريبا، في الوقت الذي يصل فيه حجم سوق الرهن العقاري في المملكة المتحدة تريليون دولار. ووفقا للإستراتيجية العمرانية الوطنية التي أقرت من مجلس الوزراء في عام 2001، فإنه يتوقع أن يصل عدد سكان المملكة من السعوديين بحلول عام 2020 إلى نحو 39 مليون نسمة يقيم معظمهم في المدن الرئيسية، فبعد أن كانت نسبة السعوديين المقيمين في المدن الرئيسية لا تتجاوز 48 في المائة في عام 1974، فإن هذه النسبة كانت في ارتفاع مستمر حيث وصلت الآن إلى ما يزيد على 85%.. ما يعني أن هناك تفريغاً سكانياً خطيراً لمعظم مناطق المملكة، خصوصاً تلك التي لا توجد بها مدن رئيسية، وكذلك الأرياف والمناطق الزراعية والمدن الصغيرة ضمن المناطق التي يوجد بها مدن رئيسية، وهذا التفريغ السكاني هو السبب الرئيس لما نشاهده حالياً من ضغوط متزايدة على البنى التحتية في المدن الرئيسية رغم الاستثمارات الحكومية الضخمة فيها، ما زاد من مشكلة ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات فيها بشكل حاد في ظل هذا النمو غير الطبيعي في الطلب على الوحدات السكنية مع استمرار الهجرة الداخلية.
ويشهد السوق السعودي هذه الفترة حركة تنقل واسعة في المساكن المستأجرة، وسجلت مكاتب العقارات المحلية طلبا على المنشآت المستأجرة، مكنتها من ترؤس قطاع العقار من ناحية الأسواق الأكثر نشاطا خلال شهر رمضان المبارك، الأمر الذي حرك القطاع العقاري ككل وأنقذه من حالة الركود التي يعاني منها.
وكان مسؤولاً باللجنة الوطنية العقارية في السعودية قد نفى احتكار الأراضي البيضاء في السوق المحلية من قبل مجموعة من تجار القطاع، مطالبا البنوك التجارية في البلاد بالتوجه خلال الفترة المقبلة نحو توفير السيولة النقدية اللازمة لتمويل شراء المساكن للمواطنين عقب إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري، بدلا من التوسع في القروض الاستهلاكية.
ووفقاً لتقرير حديث فإن العام 2012م، شهد سوق العقارات في البلاد نمواً مستداماً مدعوماً بتنمية اقتصادية قوية وإنفاق حكومي كبير، ومن المتوقع أن يتوسع سوق العقارات أكثر في العام 2012م، خاصة في القطاع السكني وتتطوّر البنية التحتية بوتيرة أكبر، في حين ستشهد شريحة المكاتب والتجزئة نمواً محدوداً جداً. وعلى الرغم من أن الحكومة تبقي دافع النمو الأساسي للقطاع، إلا أن استثمار القطاع الخاص يزداد، وعلى وجه التحديد على شكل شراكات حكومية وخاصة. وإن قطاع تجارة الأراضي والقطاع السكني هما القطاعان الأكثر هيمنة في سوق العقارات السعودي. وعلى الرغم من أن الحكومة تتخذ بعض الخطوات الجدية لتوفير السكن بأسعار معقولة لمواطنيها، إضافة إلى أن توجيه خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز بإنفاق 67 مليار دولار لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية، إلا أن فجوة العرض والطلب لا تزال قائمة على المدى المتوسط والبعيد. وفي القطاع الخاص، لا يزال المطورون الأساسيون مترددين في الإعلان عن المشاريع السكنية، وليس هناك إعلان عن أي مشروع كبير في النصف الأول من العام 2012م. كما أن غالبية الأنشطة السكنية هي من المطورين المتوسطين والصغار وتتألف من 75% من العرض الجديد.
ويشخص صندوق النقد الدولي أهم الأسباب لنقص المساكن في السعودية التي تتعلق بمحدودية التمويل المتاح للمطورين العقاريين, ودور البنوك المحدود في أنشطة التمويل العقاري. وأكد التقرير ظهور ضغوط على توافر مساكن ذات تكلفة ميسرة، نظراً للعوامل الديمغرافية والاختناقات في سوق العقارات، نتجت عنها زيادة حادة في الطلب على المساكن في السنوات القليلة الماضية نظراً لتزايد السكان وتقلص الحجم المتوسط للأُسر، واستمرار التوسع الحضري. وقدر التقرير احتياجات المساكن الإضافية ولا سيما للأُسر محدودة الدخل ومتوسطة الدخل بمقدار 1.25 مليون وحدة في الفترة من 2010 وحتى 2014 حسبما ورد في خطة التنمية التاسعة.