تجارة الأراضي والقطاع السكني الأكثر هيمنة في السوق العقاري المحلي

نظرة عامة على السوق العقاري للنصف الأول من عام 2012 أعدتها شركة سنشري 21 السعودية

شهد قطاع العقارات السكنية السعودي أداءً بطيئاً خلال النصف الأول من العام 2012م مقارنة بنفس الفترة خلال العام 2011م. ووفقاً للإحصائيات الحكومية، تم إجراء 23.207 عملية تبلغ قيمتها 26.2 مليار ريال سعودي خلال الستة أشهر الأولى من العام 2012م، مقارنة بما مجموعه 44.604 عملية بلغت قيمتها 32.5 مليار ريال سعودي خلال الستة أشهر الاولى من العام 2011م.
وقال الوليد حمد بن زومان مدير عام شركة سنشري 21 السعودية إن إدارة البحوث والدراسات المتخصصة لديهم قامت بعمل دراسة شاملة عن وضع السوق العقاري لمدينة الرياض للنصف الأول من العام الحالي يشمل كافة مرافق وقطاعات السوق الحيوية وأكمل بقوله إن السوق العقاري للعام المنصرم شهد نمواً مستداماً مدعوماً بقوى دفع اقتصادية قوية وإنفاق حكومي كبير، فيما من المتوقع وحسب الدراسات والمؤشرات الأولية بأن العام الحالي سيكون هناك توسع بالطلب السكني يرافقه زيادة في عدد الأعمال للبنى التحتية للتوائم مع الطلب الفعلي للسوق وسيتم طرح الدراسة على جزأين الأول منها يخص القطاع السكني فيما الثاني يخص قطاع المكاتب والتجاري والضيافة.
ووفقاً للتقرير فإن العام 2012م، شهد سوق العقارات في البلد نمواً مستداماً مدعوماً بتنمية اقتصادية قوية وإنفاق حكومي كبير. ومن المتوقع أن يتوسع سوق العقارات أكثر في العام 2012م. خاصة في القطاع السكني وتتطوّر البنية التحتية بوتيرة أكبر، في حين ستشهد شريحة المكاتب والتجزئة نمواً محدوداً جداً. وعلى الرغم من أن الحكومة تبقى دافع النمو الأساسي للقطاع، إلا أن استثمار القطاع الخاص يزداد، وعلى وجه التحديد على شكل شراكات حكومية - خاصة. إن قطاع تجارة الأراضي والقطاع السكني هما القطاعان الأكثر هيمنة في سوق العقارات السعودي. وعلى الرغم من أن الحكومة تتخذ بعض الخطوات الجدية لتوفير السكن بأسعار معقولة لمواطنيها، إضافة إلى أن توجيه خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز بإنفاق 67 مليار دولار لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية، إلا أن فجوة العرض والطلب لا تزال قائمة على المدى المتوسط والبعيد. وفي القطاع الخاص، لا يزال المطورون الأساسيون مترددين في الإعلان عن المشاريع السكنية، وليس هناك إعلان عن أي مشروع كبير في النصف الأول من العام 2012م. كما أن غالبية الأنشطة السكنية هي من المطورين المتوسطين والصغار وتتألف من 75% من العرض الجديد.
كما أن بعضاً من المطورين الكبار أمثال شركة دار الأركان وشركة ايوان العالمية، هم في مرحلة التخطيط لإطلاق مشاريع سكنية جديدة للطبقة المتوسطة.
تاريخياً، يتميز سوق المكاتب في كافة أرجاء السعودية بزيادة العرض، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في العام 2012م. وسيواجه سوق الرياض صدمة عرض عندما يتم تسليم مدينة الملك عبدالله المالية ومجمع غرناطة للأعمال في الأعوام 2013 و 2014م.
كما أن إيجارات المكاتب فئة "أ" تشهد ارتفاعاً في القيمة التأجيرية لعام 2012م، بناءً على العقود المبرمة "طويلة الأجل" في حين أن مكاتب الفئتين "ب" و "ج" تعاني من معدلات شاغر أعلى. ويتراوح معدل الشاغر في (الشريط التجاري) بين 15% إلى 20% وسيكون هناك ضغط متزايد على معدلات الشاغر بإنجاز المشاريع الجديدة في الأشهر القادمة.
وحتى الآن، تعتبر السعودية أكبر سوق للتجزئة في الشرق الأوسط بإجمالي إنفاق في العام 2011م بلغ حوالي 250 مليار ريال سعودي. وتقدم مجمعات الأعمال الجديدة مثل مدينة الملك عبدالله المالية ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات مساحات تأجيرية عالية الجودة للتجزئة داخل المشاريع. وقد قام "هايبر ماركت لولو" بإبرام عدّة عقود مع بعض المطورين العقاريين لتعزيز وجودها في سوق الرياض. وقد كانت الزيادات الإيجارية الأساسية في المراكز التجارية الرئيسية مثل المملكة والفيصلية، في حين بقي متوسط إيجارات التجزئة مستقراً دون أي تغيرات ملحوظة.
بدخول الأجنحة التنفيذية لكل من فندق ريتز كارلتون وفندق ماريوت، يشهد سوق الضيافة اتجاهات تصاعدية إيجابية في العام 2012م. ويعتبر "برج رافال كيمبينسكي"، و"بوابة الرياض الاقتصادية"، ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات "كراون بلازا"، و"فندق حياة ريجينسي" نقاط الجذب الرئيسية في العام 2012/2013م، متبوعة بفنادق "ألوفت و"إنديغو" في العام 2014م. وستتم إضافة ما يقارب 1500 غرفة لسوق الضيافة في الرياض في العام 2012م. وتبقى شرائح مندوبي الأعمال والمسافرين المستقلين شرائح مربحة بالنسبة لقطاع الضيافة في الرياض. ووفقاً لتقرير مركز المعلومات والأبحاث السياحي، ارتفع متوسط إشغال الغرف في الفنادق السعودية إلى 63 بالمئة في العام 2011م مقارنة بما نسبته 59.2 بالمئة في العام 2010م، أي بزيادة تبلغ 3.8 بالمئة، في حين بلغ معدل إشغال وحدات الشقق المفروشة 68.3 بالمئة مقارنة بما نسبته 54.2 بالمئة في العام 2010م.
وقد شهد القطاع الصناعي انخفاضاً في المعدلات الإيجارية طوال العام 2012م، وانخفض الحد الأدنى والحد الأقصى من الإيجارات بشكل كبير في كل من الرياض وجدة. وقد اقتصر نطاق التطور في القطاع الصناعي على المنازل ومناطق التخزين الباردة. ومع ذلك، وبازدياد مبادرات المدن الصناعية، والزيادة اللاحقة على العرض، وازدياد مصالح المستثمرين، سيستقر السوق على المدى المتوسط والطويل. كما أن الطلب على الأراضي الصناعية يتزايد تدريجياً في الرياض بما يتماشى مع نمو الشريحة الصناعية، ولكن لن تشهد المعدلات الإيجارية المتوقعة اتجاهاً تصاعدياً حتى نهاية العام 2012م.