الرياض: استمرار الطلب على الأراضي السكنية.. زيادة في معروض المكاتب.. توسع سوق التجزئة

جونز لانج لاسال: الطلب المتزايد مستمر في إضفاء المزيد من القوة إلى سوق العقارات في الرياض

أصدرت شركة جونز لانج لاسال، الشركة المتخصصة في مجال الاستثمارات والاستشارات العقارية، أحدث مراجعة لها لسوق العقارات في الرياض؛ تغطي الربع الثالث من العام 2011، وتلقي الضوء على قطاعات المكاتب والوحدات السكنية والبيع بالتجزئة والضيافة، قد توصلت إلى أن سوق العقارات في الرياض آخذة في التنامي، نتيجة الاهتمام المتزايد من القطاعين العام والخاص، بالإضافة إلى زيادة الطلب من المستهلكين. وقد تم إضفاء المزيد من القوة إلى هذه التوقعات الواثقة من خلال المبادرات الحكومية الاستباقية لزيادة الإنفاق على المساكن والامتيازات والتعليم والبنية التحتية.
ومن خلال التركيبة السكانية المواتية والاقتصاد القوي، ما زال قطاع الوحدات السكنية في الرياض يوفر أقوى أداء في السوق. ومن المتوقع تزايد أسعار المبيعات ومتوسط الإيجارات بشكل أكبر في عام 2012م بسبب التضخم المرتبط بحزمة التحفيز الاقتصادي التي طرحتها الحكومة والتي تشتمل على التطوير المستمر لبرنامج تطوير الإسكان الشعبي الخاص بها والذي يتم تنفيذه من أجل السعوديين بالإضافة إلى الزيادة المتوقعة في بدلات السكن للموظفين الحكوميين. ويصل المخزون السكني الحالي إلى 876 الف وحدة، مع وجود 132 ألف وحدة إضافية من المتوقع إضافتها من الآن وحتى نهاية عام 2015. ومع ذلك، فإن معظم الإمدادات من المساكن التي تم الانتهاء منها خلال الربع الماضي تم بيعها بالفعل مما أدى إلى بقاء عدد قليل للغاية منها متاحًا للبيع في السوق.
وقال جون هاريس مساعد رئيس شركة جونز لانج لاسال في المملكة "إن الأداء المتسق لسوق العقارات السعودي ينجم عن الاستقرار السياسي في المملكة، وتنامي السكان من الشباب، بالإضافة إلى القاعدة الاقتصادية الضخمة التي تتمتع بها المملكة. ومن خلال حزمة التحفيز الاقتصادي التي طرحتها الحكومة والتي تضم عدة مليارات من الريالات، هناك دافع جديد لزيادة مستوى التوظيف بين السعوديين بالإضافة إلى الاستثمار في مجال تنمية المهارات.. هذه الدوافع الاقتصادية تشجع على تطوير مشاريع عقارية واسعة النطاق في مختلف القطاعات والتي تهدف إلى تطوير البيئات التجارية والاجتماعية في المدينة. كما ساهمت عوامل أخرى مثل زيادة إجمالي الناتج المحلي وزيادة إنتاج البترول بالإضافة إلى زيادة الاقتراض من البنوك في عكس أقوى التوقعات في معظم قطاعات العقارات."
سوق المكاتب
وما زال الانخفاض في متوسط الإيجارات في سوق المكاتب في الرياض آخذًا في الانخفاض على الرغم من قوة الاقتصاد السعودي، ويرجع ذلك بشكل كبير إلى المساحة الجديدة التي يتم إضفاؤها على السوق. وقد استمرت مستويات الوظائف الشاغرة مستقرة بشكل عام في الربع الثالث، مع استقرار مستويات الوظائف الشاغرة في مختلف أرجاء المدينة وفي منطقة الأعمال المركزية عند 12% و16% على التوالي. ومع توقع بناء 830 ألف متر مربع في المستقبل، يمكن أن تواجه سوق المكاتب في المدينة صدمة بسبب زيادة العرض القادم، إلا أن مستوى الثقة يبقى مرتفعًا حيث إن معظم هذه التطويرات سوف تتحول في نهاية المطاف إلى مراكز تجارية جديدة، مما يعد بشارة بشكل جديد تمامًا من البيئات الحضرية الحديثة. ومع تزايد المساحات ذات الجودة العالية، يجب أن يتسم ملاك المباني الحاليين بالمزيد من التنافسية من أجل الحفاظ على المستأجرين أو جذبهم. وفي مثل هذا السيناريو، سيستطيع المستأجرون بيع المساحات الحالية الموجودة لديهم واستبدالها بمساحات أفضل، إلا أنهم من الممكن أن يفكروا في دفع معدلات إيجارية تشبه تلك السائدة في أبو ظبي أو دبي للاستفادة من هذه المشروعات الجديدة.
الطلب على المكاتب «حكومي» بالدرجة الأولى ثم متعدد الجنسيات فالتكتلات السعودية والمقاولين
البيع بالتجزئة
وفي قطاع البيع بالتجزئة في الرياض، فإن مستويات الوظائف الشاغرة وصلت إلى أقل مستوياتها مما يعكس اتجاهًا مستمرًا من ربعي السنة الأخيرين. ومن المتوقع أن يصل إجمالي المعروض للبيع بالتجزئة في المراكز التجارية إلى 1.3 مليون متر مربع مع نهاية عام 2014، مع الانتهاء من مجموعة من المراكز الصغيرة والملحقات التي تضاف إلى المراكز التجارية الحالية. ومع محدودية المعروض في المستقبل من المراكز التجارية الكبيرة خلال الفترة بين 2011 و2014، فإنه من المتوقع تزايد إيجار المتاجر الداخلية في المراكز التجارية الكبيرة. وبسبب نمو الاقتصاد القومي وسوق الشباب وتزايد مستوى المبيعات الناجمة عن ذلك، هناك طلب متزايد على المراكز التجارية عالية الجودة والمخصصة للعائلات والتي توفر خبرات تسوق وترفيه لا مثيل لها. ومن المثير للاهتمام أن معظم الارتفاعات في الإيجارات قد حدثت في المراكز الإقليمية الضخمة، في حين أن متوسط الإيجار بقي كما هو في المراكز المجتمعية في أرباع السنوات الأخيرة.
وقد استمر سوق الفنادق السعودية في احتلال المركز الثاني بين أفضل القطاعات أداءً خلال أرباع السنة الثلاثة الأخيرة، وهو ما اتسم بزيادة متوسط المعدلات اليومية (ADR) ومستويات الإشغال. وقد تمت إضافة حوالي 1100 غرفة إلى سوق الضيافة في الرياض في عام 2011 بعد ركود العرض في المدينة منذ عام 2009. وتعكس زيادة العرض في الرياض الانتشار القوي للفنادق التي تحمل علامات تجارية مميزة والتي تنوي الدخول إلى المدينة. وتشتمل الفنادق المميزة التي سيتم افتتاحها في عام 2011 على فندق كورتيارد ماريوت مكارم وألوفت الرياض، وهيلتون جاردن إن المروج، وهيلتون جامعة الملك سعود، بالإضافة إلى مجموعة أخرى. ومع ذلك، فإن التأخيرات والإلغاءات يمكن أن تؤثر على التسليم النهائي لبعض المشروعات من بين تلك المتوقع إنهاؤها في المدينة.
الملامح رئيسية الأخرى للسوق العقاري بالرياض
- تتزايد قيمة الأراضي بشكل عام بسبب زيادة الدخل والثروات في الاقتصاد.
- يتسم الطلب بالشدة في سوق المكاتب في الرياض، من الحكومة، والقطاع متعدد الجنسيات، وكذلك من التكتلات السعودية والمقاولين.
- انخفض معدل الوظائف الشاغرة في منطقة الأعمال المركزية خلال الربع الثالث من عام 2011 ووصل الآن إلى 16%.
- من المتوقع حدوث زيادة كبيرة في المعروض من المكاتب عالية الجودة التي تتفق مع المعايير العالمية في عامي 2013 و2014.
- تتزايد الإيجارات السكنية وأسعار المبيعات لوحدات الجديدة ومن المتوقع الاستمرار في تلك الزيادة في عام 2012.
- تبقى مستويات المبيعات في المناطق التي تتوافر بها الخدمات للعائلات والمستثمرين وصغار المقاولين قوية وما زالت تمثل على الأقل نصف الأنشطة الحادثة في القطاع السكني.
- يؤدي عنصر نشاط المضاربة في سوق الأراضي إلى تشتيت الاستثمار في مجال تطوير المساكن إلى حد ما.
- حاليًا يتم إنشاء 2000 وحدة مجمعة وسوف تخفف من عجز المساكن المتاحة للمغتربين في عام 2013.
- يتزايد متوسط إيجارات التجزئة، إلا أن العديد من المراكز أصبحت قديمة وتعاني من انخفاض العائدات.
- قامت شركات البيع بالتجزئة الكبيرة مثل إتش آند إم، وهوم سنتر، وإكسترا، والسيف غاليري بشراء وحدات في مواقع على الشوارع الرئيسية خارج المراكز التجارية.
- يتزايد عدد "صالات العرض" والمراكز التجارية المجتمعية في الأحياء والمراكز الطرفية الجديدة.
- أظهرت سوق الفنادق في الرياض نتائج تجارية محسنة مقارنة بالسنوات الأخرى وصولاً إلى عام 2012.
- بغض النظر عن ريتز كارلتون، فإن معظم المعروض الجديد الذي يتم الانتهاء منه في عام 2011 يقع ضمن فئة الميزانية.
- سيتم افتتاح خط ضخم يشتمل على فنادق 4 نجوم وفنادق 5 نجوم في المواقع المركزية والضواحي بين عامي 2012 و2013.