تقرير: دعم المطورين العقاريين ينعكس على تخفيض تكلفة الأراضي والمساكن

تطوير الأنظمة ومعالجة التشوهات يزيدان الاستثمارات بالقطاع

قال تقرير اقتصادي متخصص ان الحكومة السعودية تعمل على تنظيم سوق العقارات في المملكة من خلال إصدار منظومة من القوانين التي تشجع على الاستثمار في العقارات وزيادة المعروض من الشقق والوحدات السكنية وكذلك معالجة بعض الاختلالات والتشوهات التي أجبرت كثيرا من المستثمرين على العزوف عن الاستثمار في العقارات.
قانون تنظيم الإيجارات الشهري يغري الملاك لتطوير أراضيهم ويعالج تعثر السداد
واضاف أنه في ظل ازمة حادة في المساكن، ما دفع الدولة للإيعاز بتشكيل وزارة للإسكان وتخصيص الاموال لبناء نحو نصف مليون عقار جديد خلال السنوات الماضية، يبقى القطاع الخاص عازفا عن الاستثمار في العقارات نتيجة مشاكل متعلقة بعدم توافر الاراضي او ارتفاع اسعارها الجنوني، ومن ناحية اخرى تعثر الايجارات، وبالتالي تعثر الملاك بالنتيجة.
ولفت الى أن شح الاراضي وما يعرف بالأراضي البيضاء كان سجالا في المجتمع السعودي بين من يدعو لفرض الضرائب عليها ومن يعارض ذلك، ليأتي الحسم بعدم امكانية فرض الضرائب او الزكاة على الاراضي البيضاء غير المطورة التي يحتجزها الملاك من غير تطوير، ليأتي قانون جديد قد يغري الملاك لتطوير اراضيهم وهو قانون تنظيم الايجارات المقترح والذي يعالج مسألة تعثر سداد الايجارات من قبل مستأجري العقارات، ويأتي هذا في وقت أكدت فيه وزارة الشؤون البلدية والقروية عدم نيتها فرض رسوم على الأراضي البيضاء، مؤكدة ايضا أنه سبق صدور قرار مجلس الوزراء المبني على فتوى من هيئة كبار العلماء بعدم جواز فرض رسوم على الأراضي البيضاء.
احتكار الأراضي
وقال تقرير المزايا القابضة ان مسألة فرض ضريبة على الاراضي غير المستغلة والمعطلة جاءت ردا على مطالبات مجلس الشورى بأن تعد وزارة الشؤون البلدية والقروية لائحة تنظم الضوابط والآليات اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء، التي تقع ضمن النطاق العمراني، لذلك يرى تقرير المزايا القابضة انه مع عدم النية لفرض الضريبة فإنها تخطط لإيجاد آلية لتشجيع أصحاب الأراضي على تطويرها.
ورصد التقرير شعورا عاما لدى المحللين في السعودية ان مسألة احتكار الأراضي وابقاء الأراضي ضمن المناطق الحضرية من غير تطوير وتعمير تبقي الاراضي في حالة شح ينجم عنها ارتفاع الاسعار وبذلك يجعل اسعار الاراضي في السعودية من الأغلى عالميا، لذلك جاءت المطالبات الشعبية بفك الاحتكار وتشجيع الملاك لتطوير الأراضي من خلال التشجيع تارة من خلال القوانين الناظمة ومن خلال التلويح بفرض الضرائب او الزكاة تارة اخرى على هذه الاراضي لإجبار الملاك على تحريكها وعدم ابقائها راكدة.
واعتبر التقرير أن توفير الدعم للمطورين العقاريين وذلك من خلال ايجاد آلية لإعادة الاراضي المتعطلة إلى السوق، وبالتالي تخفيض تكلفة الاراضي، ومن ثم تخفيض اسعار الشقق والعقارات مترافقا مع ايجاد ادوات تمويلية من الحكومة والمؤسسات المصرفية لتمويل العقارات بمعدلات مفضلة تقل عن المستويات الحالية.
وبين ان الحاجة الماسة لمئات الآلاف من الوحدات السكنية في السعودية هي نتاج سنوات من ارتفاع الاسعار نتيجة ارتفاع اسعار العقارات والاراضي وشح التمويل في ظل محدودية الدخول، خصوصا الطبقات الدنيا في المجتمع السعودي الذي يغلب عليه الشباب.
ارتفاع الإيجارات
وفي هذا السياق، قدرت الغرفة التجارية في جدة ارتفاع الإيجارات في الوحدات السكنية خلال العامين الماضيين إلى ما يقارب 100 % لبعض المناطق في محافظة جدة بسبب قلة الوحدات السكنية.
وفي الرياض، التي تعد من اسرع المدن نموا في عدد السكان، فإنها تعاني من نقص حاد في العقارات المتاحة للسعوديين، خصوصا الشباب، في ظل ارتفاع الاسعار وشح التمويل، بالإضافة إلى ضعف العرض من الوحدات السكنية، ما يضع ضغطا على المشاريع الاسكانية الحكومية.
لذا جاءت مبادرة خادم الحرمين ببناء نحو نصف مليون وحدة سكنية، في وقت ذكرت الارقام ان نسبة تملك المسكن للعوائل السعودية بلغت ما يقارب 47 %.
وأوضحت الدراسة ذاتها أن نسب التملك للسعوديين بالرياض قياساً على مستوى الدخل منخفضة لبعض الفئات، في حين ان من اهم التحديات التي تواجه قطاع الإسكان بمدينة الرياض ارتفاع تكلفة الأرض كنسبة من التكلفة الإجمالية للمسكن، وكذلك ندرة شركات التطوير العقاري الإسكاني، إضافة إلى عدم مواءمة العرض للطلب، وعدم كفاءة وكفاية قنوات تمويل الشركات والأفراد.
وبين التقرير ان الحكومة السعودية تسعى إلى تطوير منظومة من القوانين الناظمة للقطاع العقاري وتكون كفيلة بجذب مزيد من الاستثمارات إلى القطاع من خلال ارسال رسائل تطمين للمستثمرين العازفين عن القطاع نتيجة بعض التشوهات التي لحقت به مثل مسألة تعثر المستأجرين عن السداد او ما يعرف بتعثر الايجارات، حيث كشفت مصادر عن قرب صدور قانون جديد في السعودية يسمح بسداد قيمة الإيجارات بشكل شهري لمصلحة ملاك العقارات، ليقر إلى جانب نظام دفع الإيجارات نصف السنوي والسنوي، وهو المتبع حالياً في معظم المباني، مشيرة إلى أن ذلك سيعمل على خفض حالات التعثر في الدفع، إضافة إلى أن ذلك القانون سيسهم في متابعة المتعثرين بشكل دقيق من خلال النظام الجديد الذي سيُطلق قريباً، والذي يسجل التعثر في الإيجارات في سجلاتهم الائتمانية.
تنظيم السوق
وأبدى التقرير ترحيبه بمثل هذا القانون المرتقب، والذي يأتي ضمن مجموعة من القوانين والأنظمة الكفيلة بإزالة التشوهات في السوق العقاري السعودي، خصوصا قطاع الإيجارات الذي يعتمد عليه كثيراً من السعوديين، خصوصاً الشباب الذين يشكلون نحو ثلثي المجتمع السعودي.
ويقوم القانون المقترح برصد المتعثرين في سداد الإيجارات، وضم ذلك التعثر إلى سجلاتهم الائتمانية، سواء كانوا أفراداً أو شركات، وسيعمل على خفض عدد القضايا في الشُرطة والمحاكم، بالنظر إلى حرص المستأجرين على سداد مستحقات الملاك، خوفاً من تضررهم البالغ جراء عدم الالتزام، وبالتالي سيحفظ حقوق الملاك، حيث يشير مراقبون إلى أن النظام سيهيئ البيئة الاستثمارية لبناء مزيد من الوحدات السكنية في السعودية، نظرا لعزوف واضح من قبل المطورين العقاريين في السابق عن بناء وحدات سكنية جديدة لمواجهة الطلب المتزايد بسبب عدم ضمان حقوقهم.
ولاحظ التقرير أن هذا القانون يأتي في سياق ما تردد من أن حجم الديون المتعثرة في السوق العقاري في جدة إلى نحو ملياري ريال، وتعثر سداد 30 في المائة من عقود الإيجار في مكة بشكل سنوي، حيث سيتيح النظام القانوني الجديد تنظيم سوق الإيجارات من خلال ربط مكاتب الإيجار بشبكة معلومات توضح معلومات المستأجرين وتاريخهم الائتماني من حيث سداد الإيجارات، وبالتالي اعطاء ملاك تثبيط التعثر في تسديد الإيجارات، خصوصا المماطلين في الإيجارات المسددة.
وقال ان تنظيم سوق الإيجارات مهم جدا في السعودية والدول الخليجية التي تعاني من نقص في الوحدات السكنية للطبقات الدنيا، وبالتالي سيشجع هذا التقرير الكثير من المستثمرين العازفين عن الاستثمار في العقارات بعد توافر الآليات الكفيلة بحماية حقوقهم من جهة، وفي الجهة المقابلة سيعطي المستأجرين الملتزمين في السداد أفضلية على المماطلين، وبالتالي يمكن من تخفيض الإيجارات بشكل نسبي، حيث إن القانون في حال صدوره فهو في مصلحة المستأجر والمستثمر ما لم تكن هناك مبالغة في أسعار التأجير الشهري مقارنة بتلك المعمول بها في العقود السنوية.
ويرى مراقبون ان المملكة تحتاج الى بناء نحو 275 ألف منزل جديد سنوياً على مدى السنوات الخمس المقبلة لتلبية الطلب على المساكن والذي يقدر عند نحو 1.65 مليون مسكن.