عدم قبول الرهن وغياب مصادر تمويل طويلة الأجل يقيدان توسع شركات التمويل العقاري

إنشاء صناديق استثمارية عقارية متوسطة وطويلة الأجل بديل جيد لمصادر التمويل الحالية

على الرغم من التحدي الكبير في كيفية التعامل مع العوائق التي تهدد التوطين الاسكاني في المملكة خلال هذه الفترة وتحويلها إلى عوامل تشجيع ودعم لنمو الصناعة العقارية وتمكينها لتكون رافداً ذا قيمة مضافة للاقتصاد الوطني، إلا أن كافة المعطيات الاقتصادية تنبئ بحلول قريبة للتأزيم الذي خلقه ارتفاع اسعار الوحدات السكنية؛ التي وصلت الى اسعار غير مقبولة في بعضا المدن خاصة الكبرى. بالاضافة الى حزمة التحفيزات الأخيرة، التي أطلقها خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله - حفظه الله ورعاه-. وتمثل تلك الحزمة أكبر داعم لتطور وانتعاش القطاع العقاري بصورته الإجمالية.
ومن تأثيرات الحزمة التحفيزية في السوق العقارية توقع دخول شركات أجنبية للعمل في مجال التمويل العقاري وتوسع البنوك المحلية في مجال الاقتراض بالضمانات مما يسهم مجملاً في تحويل السوق العقاري السعودي إلى عامل جذب للمستثمرين في ظل إقرار نظام التمويل والرهن العقاري (المتوقع).. وتظهر المؤشرات كافة أن السوق العقاري في المملكة يمر بحالة من الحراك الاستثماري في مجال العقارات بشكل يماثل سنوات الطفرة في المملكة؛ خاصة في قطاع الشركات المتوسطة المتخصصة في التوطين الاسكاني؛ رغم خروج بعض الشركات الكبرى بسبب غياب التمويل لمشاريعها الكبرى.
ولا يخفى على الجميع الأهمية الاقتصادية من تطوير النشاط العقاري ليكون رافداً حيوياً لتحقيق خطط الدولة الإستراتيجية خاصة فيما يتعلق بتنويع مصادر الاقتصاد الوطني وتوفير الأراضي القابلة للتطوير بمصادر تمويل من القطاع الخاص وبالتالي تخفيف الاعتماد على الدولة في تمويل وتوفير البنية التحتية والخدماتية، وتطوير الحلول السكنية لمشكلة حقيقية تعاني منها المملكة والمعرضة لأن تتفاقم وتعظم حجماً لتكون خطراً استراتيجياً حقيقياً.
وتبقى مشكلة التمويل العقاري؛ والتراخيص أحد أهم عوامل عدم التوسع في التوطين الاسكاني خاصة في المدن التي تحتاج الى عدد أكبر من الوحدات السكنية؛ وتأتي مشكلة توفير الخدمات والمياه ضمن العقبات الكبيرة التي دفعت بتلك الشركات الى تحويل اراضي مشاريعها الى سوق الاراضي بدلاً من تطويرها الى مشاريع سكنية.
وهناك عوائِق تواجه الجهات التمويلية – حالياً – كالبنوك المحلية بالإضافة إلى الظروف القانونية وعدم قبول الرهن العقاري، هو عدم وجود مصادر تمويل طويلة الأجل - خمس سنوات فأكثر- عدا الرساميل المدفوعة. حيث إن مصادر التمويل والتي تتم غالباً من قبل البنوك تأتي من ودائع العملاء والمؤسسات والتي لا تزيد مدة إيداعاتها ( بغض النظر عن المبالغ ) على فترات تراوح بين ثلاثة أشهر وحتى 12 شهراً. ومن المتوقع مع إنشاء العديد من شركات الخدمات الاستثمارية المتخصصة، أنها ستخلق فرصاً تمويلية جيدة لهذا النشاط، خاصة في مجال إنشاء صناديق استثمارية عقارية متوسطة وطويلة الأجل ( خمس إلى عشر سنوات فأكثر ) والمتوقع أن تكون أحد أهم مصادر التمويل العقاري، وكذلك الانفتاح الاقتصادي نحو الاستثمار في المملكة سيعطي مجالاً أوسع لبعض المؤسسات المالية العالمية لدعم مثل هذه الأنشطة التمويلية كالبنوك الأجنبية والدولية.
وكانت اربع شركات تطوير اسكاني كبرى اضطرت الى تحويل أراضي مشاريعها التي حصلت على رخصة اولية للتطوير الشامل؛ إلى عرضها للبيع سواء كانت أراضي خام غير مطورة، أو توجه احداها الى استبدال التطوير الشامل بتطوير تقليدي، وتقسيمها الى اراض وبلكات لبيعها مباشرة. جاءت هذه الخطوة لتلك الشركات – احداها شركة مساهمة عامة – بسبب شح التمويل العقاري للمطورين؛ وعدم اقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري التي انتهى منها مجلس الشورى ورفعت الى هيئة الخبراء.
ورغم أن شركات التمويل العقاري والبنوك، توسعت بشكل كبير جداً في ضخ منتجات تمويلية للافراد بلغت حتى نهاية العام الحالي أكثر من 15 ألف عملية تمويل للافراد بقيمة تزيد عن 6 مليارات ريال؛ إلا أن التوسع كان على حساب التمويل السكني (للافراد) وعلى حساب التمويل العقاري (للمطورين).. الأمر الذي يشير الى أنه أحد أسباب ارتفاع اسعار المساكن لعدم تناسب العرض (كماً وقيمة) مع حجم الطلب الحقيقي.
ويربط المستثمرون بقطاع العقار في المملكة نجاح المشاريع العقارية في العام الجديد 2012 بمدى تعاون وتسهيل الإجراءات من أمانات المدن، والإسراع في اعتماد المخططات التي تئن تحت وطأة البيروقراطية منذ فترات طويلة، إلى جانب صدور حزمة أنظمة الرهن العقاري وتطبيقها على أرض الواقع وليس على الورق فقط.
ويقول خبراء بقطاع العقارات ان المملكة تعاني من عجز في الوحدات السكنية يبلغ مليون وحدة ويتزايد بواقع 200 ألف وحدة سنوياً، وإن نسبة ملاك المساكن بالمملكة تعادل 30 بالمائة وتعد الأدنى بين دول الخليج العربية.
ويصف عقاريون ومطورون العامين الماضيين بعامي التطوير وتنفيذ المشاريع العقارية والإسكانية في السعودية في ظل توافر المناخ الاستثماري الإيجابي في هذا القطاع، وجاهزية عديد من الشركات العقارية بعد إكمال إجراءات تأسيسها واستحواذ البعض الآخر على الأراضي الخام لمشاريعها. وفي الوقت الذي تشهد فيه السوق العقارية السعودية حالة انتعاش، إلا أن الوضع مختلف مع الشركات العقارية المساهمة في سوق الأسهم، حيث لم تتجاوب مع ما يحدث في السوق في ظل الإنفاق الحكومي والخاص على المشاريع، فلم تتجاوز القيمة السوقية للقطاع العقاري 3,5 في المائة في سوق الأسهم السعودية أي ما يقارب من 47 مليار ريال، وهو رقم متواضع لا يعكس واقع القطاع العقاري في الاقتصاد السعودي وحجم السيولة الموجهة له، خاصة بعد الأوامر الملكية التي أقرها خادم الحرمين الشريفين في الشأن العقاري والتي تتجاوز قيمتها الإجمالية 300 مليار ريال. ولفت اقتصاديون إلى أن النمط الاستثماري للشركات العقارية وتحولها من مطور إلى مؤجر باعتمادها على العوائد التأجيرية وعدم إدراج شركات عقارية كبيرة في سوق المال السعودية أثرت سلبا في أداء القطاع العقاري لسوق الأسهم، مشددين على أن القطاع لن يحقق أي تقدم في حال استمرار الاستثمارات العقارية بهذا النمط.
وبحسب هؤلاء الاقتصاديين فإن التشغيل العقاري للشركات العقارية يختلف عن واقع القطاع العقاري للشركات المدرجة في سوق الأسهم، فالأسلوب والنمط الاستثماري العقاري يسيران بشكل معاكس مع أداء القطاع في سوق الأسهم، فأغلب الشركات العقارية تعتمد اعتمادا كليا على إيرادات التأجير للعقارات المطورة من قبلهم مبتعدين عن الوظيفة الرئيسية لهذه الشركات في التطوير العقاري مما عكس أداء الشركات العقارية في سوق الأسهم وأضعف فرص مشاركتها في تطوير وتحسين القطاع بالشكل الذي تعكسه السوق العقارية.