دراسة ميدانية تطالب بتسهيل دخول المستثمرين الأجانب للسوق العقاري .. وإنشاء مجلس أعلى لتطوير الإسكان

86٪ من الشركات لا يوجد لديها شراكة مع القطاع الحكومي في مجال الإسكان

أوصت دراسة ميدانية لمعرفة دور القطاع الخاص في تنمية مشاريع بوضع حوافز للشركات الأجنبية للدخول للسوق العقاري السعودي, وإنشاء مجلس أعلى لتطوير الاسكان يمثله مندوبون من الجهات الحكومية المعنية بالاسكان بشكل مباشر أو غير مباشر, تمنح الدولة بموجبه سلطة واسعة فيما يتعلق بحيازة الأراضي وتخطيط المدن والتصميم المعماري والأعمال الهندسية الأخرى، بهدف توحيد الجهود وتذلل العقبات التي قد تعيق تنفيذ مشاريع الاسكان.
ويهدف البحث الذي أعده المهندس عبدالرحمن دابس الحربي لدراسة دور القطاع الخاص في تنمية مشاريع الاسكان، ومدى مساهمته في تنمية تلك المشاريع وإيجاد آلية مناسبة نضمن من خلالها توفير المسكن المناسب لكل أسرة لا تملك مسكنها، وذلك بالتعاون والشراكة مع القطاع الخاص، والتعرف على الدور الذي يمكن ان يقوم به القطاع الخاص ممثلاً بالشركات الاستشارية والعقارية المهتمة في توفير وتنمية مشاريع الاسكان لإيجاد حلول للأزمة السكانية الحالية من خلال برامج الشراكة مع الحكومة ومدى القدرة على تطبيقها مع اظهار الايجابيات والسلبيات. وتناول البحث تجارب 15 دولة في مجال الاسكان، بهدف الاستفادة من ايجابياتها وتلافي سلبياتها والخروج بالدروس المستفادة من تلك التجارب.
15 دولة تنجح في تجاوز مشكلة السكن وتوفير قروض (حكومية) بدون فائدة خلال النصف الأول من مدة القرض
إلاّ ان هناك عدم تفعيل لدور القطاع الخاص ممثلاً ب (شركات التطوير العقاري المكاتب الاستشارية.. إلخ) في تنمية وتطوير المشاريع الاسكانية بالشراكة مع الدولة مع عدم وجود آليات واضحة وتشريعات تشجيع هذا القطاع في إيجاد حلول لقضايا الاسكان بالتنسيق مع الجهات الحكومية ذات العلاقة وأصبح دور القطاع الخاص محدوداً في بناء المساكن وبيعها بأسعار ذات هامش ربح مرتفع نسبياً على نسبة كبيرة من المواطنين.
أسباب اللجوء للقطاع الخاص في تنمية مشاريع الإسكان
وقال الحربي أن هناك العديد من الأسباب التي تبرر اللجوء إلى القطاع الخاص بغرض تنمية مشاريع الاسكان وتأتي بمقدمة هذه الأسباب:
- ما أشارت إليه خطة التنمية التاسعة بالمملكة العربية السعودية في مجال الاسكان إلى ان حاجة المملكة تبلغ نحو مليون وحدة سكنية خلال الخمس سنوات القادمة، حيث ستقوم وزارة الاسكان ببناء 5.6 آلاف وحدة سكنية في مختلف مناطق المملكة وسيقدم صندوق التنمية العقاري 90 ألف قرض في مختلف مناطق المملكة وسيتولى القطاع الخاص تمويل وبناء 775 ألف وحدة سكنية في مختلف مناطق المملكة. كما تتطلع الخطة إلى توفير مساكن للأسر المحتاجة وزيادة ملكية المواطنين لهذه المساكن وتخفيض تكلفتها.
- ما أوصت به العديد من الدراسات والندوات بضرورة مشاركة القطاع الخاص في تنمية مشاريع الاسكان وكان آخر هذه اللقاءات «ندوة تطوير الأراضي الحكومية المخصصة للسكن» التي أوصت بعدم اقتصار التمويل المباشر للمخططات الحكومية من ميزانية الدولة وذلك عن طريق استخدام مجالات الشراكة والاستثمار مع القطاع الخاص.
تخفيض تكلفة تقديم خدمات الاسكان المختلفة إذ يسمح نظام المشاركة بالحصول على أقل العروض المقدمة تكلفة وأكثرها كفاءة من حيث القدرة على تقديم الخدمة. كما ان التزام القطاع الخاص بتوفير خدمات الاسكان في وقت زمني محدد في العقود والا تعرض لغرامات تأخير يعني انه سوف يسعى دائماً للالتزام بالوقت.
تجارب دولية في مجال الإسكان
وتناولت الدراسة وباستفاضة تجارب الدول التالية (الإمارات العربية المتحدة - مملكة البحرين - دولة الكويت - دولة قطر - جمهورية مصر العربية - الجمهورية العربية السورية - مملكة المغرب - المملكة الأردن الهاشمية - دولة تونس - سنغافورة - الولايات المتحدة - كندا - اليابان - الشيلي - ماليزيا - تايلند) حيث أولت تلك الحكومات وباهتمام بالغ قضايا الاسكان في بلادها أهمية بالغة ، مستعرضة الدروس المستفادة من تجارب تلك الدول في مجال الاسكان وذلك لأخذ الايجابيات وتلافي السلبيات ومن هذه الدروس ما يلي:
- وضوح الخدمات التي تغطيها برامج الاسكان وتناسقها مع الأولويات الوطنية وشمول هذه البرامج كل الفئات السكانية المستهدفة بما يضمن عدم استبعاد أي مستحق، بحيث تقدم هذه الخدمات الاسكانية للجمهور المستهدف وعامة الشعب.
- مراعاة الاعتبارات التصميمية في برامج الاسكان ومن هذه الاعتبارات تصميم المساكن والتجمعات الاسكانية المحافظة على الثقافة والتقاليد، والتلاحم الاجتماعي والحد من التمايز الاجتماعي الطبقي. كما ان العديد من الأسر يوجد بها مسنون أو معاقون يحتاجون إلى سكن بمواصفات تصميم داخلية وخارجية مختلفة.
- إدخال حوافز في برنامج الاسكان على سبيل المثال توفير قروض بدون فائدة خلال النصف الأول من مدة القرض ثم فرض سعر فائدة تصاعدي على الجزء المتبقي منه طيلة النصف الثاني من المدة وذلك بعد ربط كل خدمة سكنية بمستوى الدخل الشهري.
- مراعاة دورة حياة الأسرة التي تمر بمراحل مختلفة في دورة حياتها وادراك هذا النمط الذي تسير عليه حياة الأسر وفهمه فهماً جيداً سيفيد في صياغة السياسات وتخطيط برامج الاسكان.
- يتلقى عدداً من المواطنين اعانات رعاية اجتماعية ويمكن اعطاء هذه الفئة اعانات سكنية بدعم الايجارات بدلاً من دعم الاسكان هذه الوحدات السكنية ذات الايجار المدعوم يمكن ان تكون في وسط المناطق الحضرية لاعتبارات القرب من أماكن العمل والمدارس والمرافق الأخرى.
- تشجيع القطاع الخاص على الاستثمار في العقارات قد يعود على الحكومة بالفائدة وإذا كان بمقدور المواطنين الحصول على قروض مصرفية تضمنها الحكومة فمن الممكن ان يزداد قطاع العقارات قوة بفضل ذلك في الوقت الراهن.
- وجود برنامج للاحصاء الاسكاني بحيث يتضمن بيانات من الاحصاءات والمسوحات السكانية والاسكانية والسجلات الإدارية المتعلقة بالقطاع العقاري، ووثائق التخطيط السكني الموجودة لدى الأمانات والبلديات إضافة إلى البيانات المتوفرة بالمحاكم وكتابة العدل.
- تشجيع القطاع الخاص من خلال سن مجموعة من القوانين والأنظمة الخاصة بالتطوير والتمويل والرهن العقاري وذلك لضمان أموال المستثمرين وتحقيق الغاية في تأمين السكن الرخيص.
- وجود دعم والتزام مالي يأتي في شكل قروض واعانات مالية كذلك دعم تشريع قوي يسمح للحكومة بحيازة الأراضي بسرعة وبأسعار زهيدة في حال عدم توفر أراض تمتلكها الجهة المسؤولة عن الاسكان، وممارسة سلطتها القانونية إزاء المسائل المتعلقة بتطوير الاسكان العام وإدارته.
- عالجت بعض الدول مسألة تمويل مشروعات الاسكان عن طريق صندوق الادخار المركزي الذي تديره الدولة، وذلك بتخصيص نسبة من هذه المدخرات للاستثمار في الاسكان العام. كما يقدم صندوق التنمية الحكومي قروضاً طويلة الأجل لمجلس تطوير الاسكان.
- رسم تصور عام لاستراتيجية الاسكان بحيث ترتبط هذه الاستراتيجية بساسة الاسكان الاجتماعية والاقتصادية ويجب ان تصلح هذه الاستراتيجية أخطاء الماضي، وتعمل بما يتلاءم مع قوى السوق وليس ضدها، وكذلك يجب ان تحسن الاستراتيجية قدرتها على تنفيذ برامج المساعدات لخدمة العائلات ذات الدخل المنخفض.
- إعطاء الأولوية والاهتمام للمواطن الذي لا يملك مسكناً أو عقاراً سواء أكان (سكنيا أو تجاريا أو صناعيا أو زراعيا).
- يحضر التصرف في المسكن الحكومي بالبيع أو الهبة أو أي وسيلة أخرى ناقلة للملكية سواء بمقابل أو بدون مقابل، وذلك لمدة قد تصل إلى 15 سنة أو حتى انتهاء سداد قرض المسكن.
- استحقاق رب الأسرة ايجاراً شهرياً اعتباراً من أول الشهر الثاني لانقضاء طلب الحصول على مسكن، في حال لم يحصل عليه، ولا يستحق هذا البدل المواطن الحكومي الذي توفر له جهة عمله سكنا أو بدل سكن نقديا.
- مساهمة القطاع الخاص في تعديل الأراضي الحكومية المملوكة للدولة لأغراض السكن بحيث يتم تجهيزها وتنظيمها لمشاريع اسكانية حسب المخططات الهيكلية بحيث تشارك البلديات في هذا التعديل ويتم انهاؤه في مدة لا تزيد على سنة من تاريخ التعديل.
- تعهد الجهات الحكومية المسؤولة عن الاسكان بتوفير المسكن الملائم للمواطنين خلال فترة لا تزيد على 5 سنوات كحد أقصى.
- منح قروض مالية من قبل البنوك للمواطنين .
- إنشاء مجلس تطوير الاسكان .
نتائج الدراسة الميدانية للمشاركة
تحديد الدور الذي يمكن ان يقوم به القطاع الخاص في تنمية مشاريع الاسكان بالشراكة مع القطاع العام، وللتعرف على أهم احتياجات ومتطلبات تلك الشراكة استخدم الباحث أسلوب الميداني لجمع البيانات من (30) شركة تطوير عقارية مستخدماً استبياناً تحتوي على تسعة أسئلة حيث قام الباحث بزيارة تلك الجهات ومقابلة مسؤوليها بهدف جمع المعلومات من مصدرها المباشر واستقصاء آراء المسؤولين لضمان تحقيق هدف الدراسة, واتضح من سؤال تلك الشركات عن وجود أي شكل من أشكال الشراكة مع أي من القطاعات الحكومية أو (26) من تلك الشركات أي قرابة 86،7٪ لا توجد بينها وبين أي قطاع حكومية شراكة في مجال الاسكان بينما (4) شركات فقط وبنسبة 13،3٪ توجد بيننا وبين بعض القطاعات الحكومية شراكة.
وفي سؤال الشركات التي لديها شراكة مع بعض القطاعات الحكومية في مجال الاسكان وعددها (4 شركات) عن نوع الشراكة التي تربطها بتلك الجهات الحكومية اتضح ان الشراكة بالتمويل (1) والشراكة بالبناء (1) والشراكة بالاستشارات.
كما تم سؤال الشركات التي لا يوجد لديها أي شكل من أشكال الشراكة مع القطاعات الحكومية المختلفة عن رغبتهم بوجود شراكة مع الجهات الحكومية المعنية بالاسكان اتضح ان الأغلبية (25) بنسبة 96٪ تقترح وجود شراكة باستثناء شركة واحدة فقط بنسبة 4٪ لا ترغب بوجود شراكة مع الجهات الحكومية بسبب بطء الإجراءات والتي تنعكس بشكل مباشر على تلك الشراكة.
وفي السؤال عن وضوح الإجراءات في الجهات الحكومية أجابت (10) شركات بنسبة 33،3٪ من بين الشركات التي تمت مقابلتها بأن الإجراءات واضحة بينما خالفهم الرأي (20) شركة بنسبة 66،6٪ ترى بأن الإجراءات في الجهات الحكومية المعنية بالاسكان غير واضحة.
وفي سؤال الشركات التي تمت زياراتها عن الاشتراطات والضوابط في الجهات الحكومية هل تساعد على مبدأ الشراكة تبين ان (9) من الشركات بنسبة 30٪ ترى ان الاشتراطات والضوابط المتوفرة حالياً تساعد على مبدأ الشراكة بينما يخالفهم الرأي (21) شركة وبنسبة 70٪ يرون ان الاشتراطات والضوابط في الجهات الحكومية لا تساعد على مبدأ الشراكة.
وعند سؤال عينة الدراسة عن المدة الزمنية المستغرقة للحصول على الموافقات الحكومية للمشاريع الاسكانية اتضح ان (2) من الشركات وبنسبة 6،7٪ يرون ان المدة (من شهر إلى 4 أشهر)، وترى (9) شركات وبنسبة 30٪ ان المدة (من 5 أشهر إلى 9 أشهر) في حين ترى (19) شركة وبنسبة 63،3٪ ان المدة تستغرق (أكثر من عشرة أشهر).
وعن الجهات الحكومية التي يتم أخذ موافقتها في مشاريع الاسكان ترى (3) من الشركات وبنسبة (10٪) ان الجهات الحكومية عددها (2) بينما ترى (7) من الشركات وبنسبة (23،3٪) ان عدد الجهات الحكومية (3) وترى (8) من الشركات وبنسبة 26،7٪ ان عدد الجهات الحكومية (4)، بينما ترى (12) شركة وبنسبة 40٪ من عينة الدراسة ان عدد الجهات الحكومية التي يتم أخذ موافقتها في مشاريع الاسكان (5).
وفي سؤال عن أبرز أشكال ومجالات الشراكة التي يفترض العمل بها في تنمية مشاريع الاسكان اتضح ان (9) شركات وبنسبة 30٪ من عينة الدراسة ترى ان «عقود الخدمة» هي الأفضل بينما ترٍى (6) شركات وبنسبة 16،7٪ من عينة الدراسة ان «عقود الإدارة» هي الأفضل وتفضل (1) شركة وبنسبة 3،3٪ «عقود الامتياز» ويزيد العدد إلى (13) شركة وبنسبة 46،7٪ في «عقود البناء والتشغيل ونقل الملكية (BOT) بينما ترى (1) شركة وبنسبة 3،3٪ بأن «عقود الشراكة بين القطاعين العام والخاص Public Private Parthership هي الأنسب.
وأوصت الدراسة بعدة محاور لايجاد حلول جذرية لمشاكل الاسكان ومنها:
- أهمية الشراكة بين القطاعين العام والخاص وأثرها في التنمية على المدى البعيد.
- الشراكة بين القطاعين العام والخاص ضعيفة حالياً ولا توجد أنظمة وضوابط تعمل على تعزيز وتطوير هذه الشراكة.
- ضرورة الربط الالكتروني بين الجهات الحكومية المعنية بالاسكان وتفعيل دور الحكومة الالكترونية.
- لابد من المساهمة الحكومية في تمويل مشاريع الاسكان الشراكة مع ممثلي القطاع الخاص سواء شركات التطوير العقاري أو البنوك.
- وضع الحوافز للشركات الأجنبية للدخول للسوق العقاري السعودي.
- إنشاء بنك للاسكان لدعم مشاريع الاسكان بفوائد ميسرة، بحيث يتم تحويل الصندوق العقاري إلى بنك الاسكان.
- الاعفاءات الجمركية لبعض مواد البناء.
- ضرورة تفعيل نظام الرهن العقاري.
- تطوير شراكة تضم من بين أعضائها جهات حكومية ومؤسسات مالية ومؤسسات بحثية للعمل على معالجة قضايا الاسكان.
- تشجيع الاسكان التعاوني كجزء من استراتيجية وضع خيارات للمسكن الميسر من أجل الأسرة التي لا تملك مساكنها الخاصة.
- تقديم ضمانات حكومية للمؤسسات التي تقدم قروضاً لمنفذي مشاريع التطوير لتغطية فترة التطوير.
- تشجيع القطاع الخاص في دعم نشاطات وبرامج المساكن المختلفة.
- تشجيع القطاع الخاص على المشاركة في تحقيق الأهداف والاستراتيجية الاسكانية في المملكة بشكل فاعل. والمشاركة في سن مجموعة من القوانين والأنظمة الخاصة بالتطوير والتمويل والرهن العقاري وذلك لضمان أموال المستثمرين وتحقيق الغاية في تأمين السكن الرخيص.
- مساهمة القطاع الخاص في تعديل الأراضي الحكومية المملوكة للدولة لأغراض السكن بحيث يتم تجيهزها وتنظيمها لمشاريع اسكانية حسب المخططات الهيكلية بحيث تشارك البلديات في هذا التعديل.
- منح قروض مالية من قبل البنوك للمواطنين من الذين تسمح مواردهم المالية بسداد قيمة القروض، مع تحصيل مصاريف إدارية قدرها 1٪ سنوياً تتناقص وفقاً لمن يسدد من قيمة القرض وبضمانات من قبل الدولة.
- إنشاء مجلس أعلى لتطوير الاسكان يمثله مندوبون من الجهات الحكومية المعنية بالاسكان بشكل مباشر أو غير مباشر مثل (وزارة الداخلية - وزارة الشؤون البلدية والقروية - وزارة الاسكان - وزارة المالية - وزارة المياه والكهرباء - وزارة النقل والمواصلات - الصندوق العقاري) بحيث تمنح الدولة سلطة واسعة فيما يتعلق بحيازة الأراضي وتخطيط المدن والتصميم المعماري والأعمال الهندسية الأخرى، بهدف توحيد الجهود وتذلل العقبات التي قد تعيق تنفيذ مشاريع الاسكان.