التمويل العقاري.. حاجة تتنامى بانتظار إقرار منظومة الرهن العقاري

ينتظر القطاع العقاري والبنكي صدور ‹›أنظمة التمويل والرهن العقاري››، حيث اعتبر عدد من المسؤولين أن نظام ‹›الرهن العقاري››، هو الحل الأمثل لتملك المواطن السعودي مسكنا خاصا، حيث يوفر النظام بحسب الخبراء مزايا عدة، منها أنه سيدفع بالشركات للاستثمار في المساكن التي تتناسب مع دخل الناس مباشرة، خصوصا متوسطي الدخل، كما أنه سيوفر ضمانات عالية وغير مسبوقة من الناحية القضائية تقلل من المخاطر في المدد والتوثيق والإجراءات، إضافة إلى أنه سيخلق قناة عملاقة لتدفق الأموال طويلة الأجل لهذا القطاع، وتكمن أهمية الرهن للمواطن في الحصول على قرض بنسبة فائدة أقل من السابق، ويستطيع المواطن من خلاله تملك مسكن. فيما ستكون سلبياته على المواطن في تحميل المواطن أعباء مالية كبيرة قد تعرضه لخسارة كل ما يملك، وتشجيع للمواطن على المخاطرة بأصول يملكها من أجل لحصول على قرض.
وبين خبراء في الاقتصاد ان التشغيل العقاري للشركات العقارية يختلف عن واقع القطاع العقاري للشركات المدرجة في سوق الأسهم، فالأسلوب والنمط الاستثماري العقاري يسيران بشكل معاكس مع أداء القطاع في سوق الأسهم، فأغلب الشركات العقارية تعتمد اعتمادا كليا على إيرادات التأجير للعقارات المطورة من قبلهم مبتعدين عن الوظيفة الرئيسة لهذه الشركات في التطوير العقاري مما عكس أداء الشركات العقارية في سوق الأسهم وأضعف فرص مشاركتها في تطوير وتحسين القطاع بالشكل الذي تعكسه السوق العقارية، موضحين أنه ورغم تحرر بعض الشركات من أسلوب التأجير إلا أنها تظل تعتمد على مخزون قطع الأراضي الموجودة لديها وقدرتها على الاستحواذ على مخزون إضافي من الأراضي الخاصة بها، بذلك أصبحت الشركات العقارية تعمل بصورة مباشرة على إضعاف أداء القطاع العقاري في سوق الأسهم، فالقيمة السوقية للسوق العقارية أكبر بكثير من القيمة الدفترية الحالية، فالشركات العقارية تقدر بسبعة مليارات ريال وهو لا يعكس القيمة الفعلية للعقار مقيمة بالأصول التي تتجاوز 70 مليار ريال كقيمة حقيقية للعقارات بحسب الأصول مما يرفع القيمة السوقية للقطاع في سوق الأسهم بشكل قوي ومتحكم في السوق، لذلك لا بد للشركات العقارية الرجوع للتطوير وترك الاستثمار العقاري خاصة الشركات الكبيرة.
وكان العقد الماضي قد شهد سيناريو توسع جاء على حساب الدور الاستثماري للقطاع الخاص في بعض القطاعات الرئيسية، بما فيها قطاع البناء، على الرغم من أنه في عام 2001 ساهمت استثمارات القطاع الخاص في تكوين 96 % من إجمالي رأس المال الثابت لقطاع بناء العقارات السكنية، كما ساهمت في تكوين 63 % من إجمالي رأس المال الثابت لقطاع بناء العقارات غير السكنية.
فيما شهد الوضع – بحسب التقارير - في السنوات الثماني التالية تحولا كبيرا، على الرغم من أن أداء القطاع الخاص كان ضعيفا في قطاع العقارات على الرغم من الثقة الكبيرة بالاقتصاد، وعلى الرغم من توافر الكثير من فرص الاستثمار الجيدة إذ تشير البيانات إلى أن القطاع الخاص فضل عدم التوسع، مما دفع الحكومة إلى التحول إلى محرك رئيسي لاقتصاد البلاد بعدما تدخلت بقوة لمعالجة النقص في التمويل وحل مشكلة النقص في معروض العقارات السكنية.
وسجل التقرير أن السعوديين الراغبين في شراء مساكن يواجهون مشكلة حقيقية، وذلك بسبب ارتفاع المتوسط العام لأسعار الفيلات الصغيرة إلى 1.28 مليون ريال في النصف الأول من العام الحالي، الأمر الذي يجعل شراء هذه المنتجات العقارية بعيدا جدا عن متناول غالبية الشباب السعودي.
وتوقع أن تتجه الأسر السعودية، خصوصا الأسر الصغيرة، إلى شراء شقق كبيرة، بدلا من التفكير في شراء فيلات، حيث يتوقع أن يكلف شراء شقة كبيرة بسعر متوسط قدره 518 ألف ريال حيث سيكون في مقدور أعداد متزايدة من المواطنين السعوديين توفير هذا المبلغ لتملك سكن.
تاريخ التمويل
في فترة الثمانينيات كانت البنوك التجارية السعودية تعتمد آليات غير مقننة للإقراض الشخصي (للأفراد) وفي نطاق ضيق، وبضمانات عينية تزيد في قيمتها على قيمة القروض الممنوحة للأفراد. وفي فترة التسعينيات، ومع عدم وجود تقنين واضح لسياسات الإقراض ما بين تمويل طويل الأجل، وتمويل قصير الأجل, اتجهت البنوك التجارية إلى النمو والتوسع في سياسات الإقراض لديها معتمدة على تحويل الرواتب إلى البنوك المحلية والذي أقر نظامه في تلك الفترة. أما مع مطلع الألفية الجديدة، فاتجهت البنوك التجارية إلى آفاق أوسع وأكثر ملاءمة لنسب المخاطر على منح القروض الشخصية. مدعومةً بتطبيق مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) ووزارة المالية السعودية نظام التحويلات الآلية «سريع» والذي وفّر بيئة وسوقاً خصبه للبنوك لزيادة مبيعاتها للقروض الشخصية مما أثر بشكل مباشر وقوي في عوائدها لاحقاً.
نظراً لأن سياسة (ساما) و توجيهها للبنوك سابقا كان يتركز فقط في تحديد نسبة حجم القروض الشخصية لإجمالي قيمة محفظة الائتمان لدى المصارف التجارية، والتي لم تكن ثابتة ومحددة ولكن تعتمد على حجم قيمة محفظة القروض الشخصية للبنوك في تلك الفترات. اتجهت البنوك التجارية بعد ذلك إلى تعزيز وزيادة مبيعاتها للقروض الشخصية (مع وجود نظام سريع) لتصل بذلك نسبة الاستقطاع من دخل العميل لديها إلى ما نسبته 55 في المائة من إجمالي دخل العميل، حيث إنها كانت تركِز على منح العملاء قروضاً شخصية مباشرة وطويلة المدى ودون غرض محدد كونها أسهل في الإجراءات وأسرع في التنفيذ وتحقق عوائد أكبر وبضمان قوي متمثل في تحويل الرواتب.
ومع بداية العام 2006 أقرت مؤسسة النقد (ساما) تنظيماً جديداً للقروض الاستهلاكية، تمثل في تحديد النسبة القصوى لنسبة الاستقطاع من دخل العميل، وأيضاً تحديد مدة التمويل القصوى والمنتج.
أما فيما يتعلق بنظام الرهن العقاري التجاري باعتبار الأصل كضمان على مال منقول لدين يعتبر تجارياً بالنسبة للمدين، ويهدف هذا النظام إلى وضع الإطار الأساسي لآليات التمويل العقاري ودور الجهات الإشرافية كمؤسسة النقد العربي السعودي، وهيئة السوق المالية في السوق الثانوية، ونظام شركات التمويل المعنية بالتمويل العقاري. ومن المتوقع أن تطبيق آلية الرهن العقاري سيتناسب مع آليات التمويل طويل الأجل وسيفتح آمالاً وفرصاً استثمارية لشركات تمويلية أخرى غير البنوك التقليدية كما أنه سوف يدعم ويقنن وينظم ويحمي جميع الأطراف ذات العلاقة سواء الشركات الممولة أو المستفيدين من التمويل.
وتجاوباً وتفاعلاً مع احتياجات السوق التمويلية للقطاع العقاري سواء للأفراد أو الشركات، قامت مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) مشكورة بمنح التراخيص اللازمة لإنشاء شركات مالية متخصصة في التمويل العقاري، بالإضافة إلى موافقتها لعدد من البنوك التجارية لطرح منتجات لتمويل العقار للأفراد، وما زال المجال مفتوحاً وواسعاً لإنشاء تحالفات مالية وعقارية لتغطية العجز الموجود والفجوة الكبيرة في التمويل العقاري. بالإضافة إلى ذلك فإن هذا التنظيم سوف يساعد على التوسع والتنوع والابتكار لإظهار منتجات تمويلية تواكب وتناسب جميع الاحتياجات السوقية الحالية والمستقبلية من جميع الأبعاد.
ومن أكبر العوائِق التي كانت تواجه الجهات التمويلية، وبالذات البنوك التجارية بالإضافة إلى الظروف القانونية وعدم قبول الرهن العقاري، هو عدم وجود مصادر تمويل طويلة الأجل ( من خمس سنوات فأكثر) عدا رؤوس الأموال المدفوعة. حيث إن مصادر التمويل والتي تتم غالباً من قبل البنوك تأتي من ودائع العملاء والمؤسسات والتي لا تزيد مدة إيداعاتها (بغض النظر عن المبالغ) على فترات تراوح بين ثلاثة أشهر وحتى 12 شهراً. ومن المتوقع مع إنشاء العديد من شركات الخدمات الاستثمارية المتخصصة، أنها ستخلق فرصاً تمويلية جيدة لهذا النشاط، خاصة في مجال إنشاء صناديق استثمارية عقارية متوسطة وطويلة الأجل (خمس إلى عشر سنوات فأكثر) والمتوقع أن تكون أحد أهم مصادر التمويل العقاري، وكذلك الانفتاح الاقتصادي نحو الاستثمار في المملكة سيعطي مجالاً أوسع لبعض المؤسسات المالية العالمية لدعم مثل هذه الأنشطة التمويلية كالبنوك الأجنبية والدولية.
أما الوضع الحالي للتمويل العقاري في السوق المالية السعودية وحسب التقديرات الرسمية فإن إجمالي عدد عقود التمويل العقارية الممنوحة من البنوك السعودية (مجتمعة) تشير إلى أقل من 22.800 عقد تمويل سكني أي ما يعادل 13.7 مليار ريال . (ما يعادل 1.2 في المائة من إجمالي الناتج الوطني) حسبما تشير إحصاءات 2005م حسب الأسعار الجارية. وتطرح البنوك السعودية برامج التمويل العقاري بصيغتي ( المرابحة، الإجارة)، وتحدد من خلالها مزايا كل منتج تمشياً مع سياسات البيع لديها. وقد تركزت مبيعات البنوك السعودية لمنتجاتها في المدن الرئيسة (الرياض، جدة، الدمام ) وذلك لسهولة إجراءات الإفراغ لدى كتابات العدل. ومن أهم أسباب عدم رفع البنوك حصتها في سوق التمويل العقاري للأفراد غياب التنفيذ والتطبيق للإجراءات في الدوائر الحكومية المتخصصة، وتأخر إقرار آليات الرهن العقاري التجاري، وكذلك الشروط المعقدة التي تتبعها البنوك فيما يخص مواصفات كل من العقار والعميل، وعدم وجود وحدات سكنية مناسبة لدخل الأفراد (مفهوم وحدات سكنية اقتصادية).