أملاك العالمية تعرض لأول مرة في تاريخ السوق العقاري السعودي 7منتجات تمويلية للأفراد والشركات

الغنيم: السوق يحتاج إلى أكثر من عشر شركات تمويل عقاري نظراً لحجم السوق والمساحة الجغرافية للمملكة ..

اعتبر مسؤول في مجال التمويل العقاري أن التوسع في تأسيس شركات التمويل العقاري، سيكون له أثر إيجابي، لأنه يخدم مصلحة المستخدم النهائي كون المنافسة تحتم تقديم منتجات مبتكرة وتتناسب مع المستخدمين النهائيين أو الشرائح المستهدفة من جهة وتحسين الخدمة من جهة أخرى وبلورة الاختصاص في السوق من حيث مقدمي الخدمة والخدمات أو النشاطات المساندة لها.
وقال مازن الغنيم المدير التنفيذي لقطاع الشركات والأفراد في شركة أملاك العالمية، إن شركات التمويل العقاري هي مؤسسات تمويلية متخصصة ومن المتوقع أن يتم إسناد مهمة الأشراف والمراقبة حسب الأنظمة والتشريعات التي ستعتمد قريبا الى مؤسسة النقد العربي السعودي والتي نجحت بشكل رائع في الحفاظ على السياسة الائتمانية للنظام المصرفي في السعودية خلال الفترة الماضية وأعتقد بأن هذا سينطبق على شركات التمويل العقارية.
@ في البداية كيف تقيمون سوق التمويل عامة، والتمويل العقاري بصفة خاصة؟
- سوق التمويل في المملكة يعتبر في بداياته خصوصاً فيما يتعلق بالتمويل العقاري، وكما تعلم فإن هذا السوق على موعد هام مع طفرة كمية ونوعية واسعة من خلال التنظيمات الجديدة للتمويل العقاري المتوقع صدورها خلال هذا العام.
@ كثر الحديث أخيراً عن أثر صدور نظام الرهن العقاري على سوق التمويل... ما وجهة نظركم في ذلك؟
- أعتقد بأن الحديث عن النظام يعتبر إيجابياً حيث إن السوق متحفز لاستقبال هذه الأنظمة والبدء في العمل بها مما سيكون له أكبر الأثر بتطوير وتحسين آليات سوق التمويل العقاري في المملكة.
وكما تعلم فإن السوق العقاري يحتاج إلى مثل هذه الأنظمة التي تخدم السوق العقاري، سواء كان لقطاع الأفراد أو قطاع الشركات.
@ وافقت مؤسسة النقد العربي السعودي مؤخراً على الترخيص لجهات تمويل عقاري... هل ترون أن السوق السعودي يتجه إلى مرحلة الاحتراف؟
- يسبق مرحلة الاحتراف مرحلة التخصص ونعتقد بأن التخصص يقود إلى الاحتراف بشكل أو آخر، أما فيما يتعلق بالترخيص لجهات تمويل عقارية من وجهة نظري بأن السوق يحتاج إلى أكثر من عشر شركات تمويل عقاري نظراً لحجم السوق ومتانة وقوة الإقتصاد السعودي بالإضافة الى المساحة الجغرافية للمملكة.
@ إلى أي مدى ترى أثًّر التوسع في تأسيس شركات التمويل العقاري سوف يساهم في تلبية الطلب على المنتجات العقارية؟
- الأثر إيجابي بالتأكيد لأن هذا يخدم مصلحة المستخدم النهائي كون المنافسة تحتم تقديم منتجات مبتكرة وتتناسب مع المستخدمين النهائيين أو الشرائح المستهدفة من جهة وتحسين الخدمة من جهة أخرى وبلورة الاختصاص في السوق من حيث مقدمو الخدمة والخدمات أو النشاطات المساندة لها.
@ برأيكم ما هي آفاق التمويل العقاري، وما أبرز العوائق التي تحول دون تطويره؟
- إذا سمحت لي فسوف أسهب في الحديث عن هذا الجانب، في فترة الثمانينيات كانت البنوك التجارية السعودية تعتمد آليات غير مقننة للإقراض الشخصي (للأفراد) وفي نطاق ضيق، وبضمانات عينية تزيد في قيمتها على قيمة التسهيلات الممنوحة للأفراد. وفي فترة التسعينيات، ومع عدم وجود تقنين واضح لسياسات الإقراض ما بين تمويل طويل الأجل، وتمويل قصير الأجل، اتجهت البنوك التجارية إلى النمو والتوسع في سياسات الإقراض لديها معتمدة على تحويل الرواتب إلى البنوك المحلية والذي أقر نظامه في تلك الفترة. أما مع مطلع الألفية الجديدة، فاتجهت البنوك التجارية إلى آفاق أوسع وأكثر ملاءمة لنسب المخاطر على منح القروض الشخصية. مدعومةً بتطبيق مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) ووزارة المالية السعودية نظام التحويلات الآلية "سريع" والذي وفّر بيئة وسوقاً خصبه للبنوك لزيادة مبيعاتها للقروض الشخصية مما أثر بشكل مباشر وقوي في عوائدها لاحقاً.
نظراً لأن سياسة (ساما) وتوجيهها للبنوك سابقا كان يتركز فقط في تحديد نسبة حجم القروض الشخصية لإجمالي قيمة محفظة الائتمان لدى المصارف التجارية، والتي لم تكن ثابتة ومحددة ولكن تعتمد على حجم قيمة محفظة القروض الشخصية للبنوك في تلك الفترات. اتجهت البنوك التجارية بعد ذلك إلى تعزيز وزيادة مبيعاتها للقروض الشخصية (مع وجود نظام سريع) قد تصل بذلك نسبة الاستقطاع من دخل العميل لديها إلى ما نسبته 50في المائة من إجمالي دخل العميل، حيث إنها كانت تركِز على منح العملاء قروضاً شخصية مباشرة وطويلة المدى ودون غرض محدد كونها أسهل في الإجراءات وأسرع في التنفيذ وتحقق عوائد أكبر وبضمان قوي متمثل في تحويل الرواتب.
ومع بداية العام 2006أقرت مؤسسة النقد (ساما) تنظيماً جديداً للقروض الاستهلاكية، تمثل في تحديد النسبة القصوى لنسبة الاستقطاع من دخل العميل، وأيضاً تحديد مدة التمويل القصوى والمنتج.
أما فيما يتعلق بنظام الرهن العقاري التجاري باعتبار الأصل كضمان على مال منقول لدين يعتبر تجارياً بالنسبة للمدين، ويهدف هذا النظام إلى وضع الإطار الأساسي لآليات التمويل العقاري ودور الجهات الإشرافية كمؤسسة النقد العربي السعودي، وهيئة السوق المالية في السوق الثانوية، ونظام شركات التمويل المعنية بالتمويل العقاري. ومن المتوقع أن تطبيق آلية الرهن العقاري سيتناسب مع آليات التمويل طويل الأجل وسيفتح آمالاً وفرصاً استثماريه لشركات تمويليه أخرى غير البنوك التقليدية كما أنه سوف يدعم ويقنن وينظم ويحمي جميع الأطراف ذات العلاقة سواء الشركات الممولة أو المستفيدين من التمويل.
وتجاوباً وتفاعلاً مع احتياجات السوق التمويلية للقطاع العقاري سواء للأفراد أو الشركات، قامت مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) مشكورة بمنح التراخيص اللازمة لإنشاء شركات مالية متخصصة في التمويل العقاري، بالإضافة إلى موافقتها لعدد من البنوك التجارية لطرح منتجات لتمويل العقار للأفراد، وما زال المجال مفتوحاً وواسعاً لإنشاء تحالفات مالية وعقارية لتغطية العجز الموجود والفجوة الكبيرة في التمويل العقاري. بالإضافة إلى ذلك فإن هذا التنظيم سوف يساعد على التوسع والتنوع والابتكار لإظهار منتجات تمويلية تواكب وتناسب جميع الاحتياجات السوقية الحالية والمستقبلية من جميع الأبعاد.
ومن أكبر العوائِق التي كانت تواجه الجهات التمويلية، وبالذات البنوك التجارية بالإضافة إلى الظروف القانونية وعدم قبول الرهن العقاري، هو عدم وجود مصادر تمويل طويلة الأجل (من خمس سنوات فأكثر) عدا رؤوس الأموال المدفوعة. حيث إن مصادر التمويل والتي تتم غالباً من قبل البنوك تأتي من ودائع العملاء والمؤسسات والتي لا تزيد مدة إيداعاتها (بغض النظر عن المبالغ) على فترات تراوح بين ثلاثة أشهر وحتى 12شهراً. ومن المتوقع مع إنشاء العديد من شركات الخدمات الاستثمارية المتخصصة، أنها ستخلق فرصاً تمويلية جيدة لهذا النشاط، خاصة في مجال إنشاء صناديق استثمارية عقارية متوسطة وطويلة الأجل (خمس إلى عشر سنوات فأكثر) والمتوقع أن تكون أحد أهم مصادر التمويل العقاري، وكذلك الانفتاح الاقتصادي نحو الاستثمار في المملكة سيعطي مجالاً أوسع لبعض المؤسسات المالية العالمية لدعم مثل هذه الأنشطة التمويلية كالبنوك الأجنبية والدولية.
@ وماذا عن الوضع الحالي لسوق التمويل؟
- الوضع الحالي للتمويل العقاري في السوق المالية السعودية وحسب التقديرات الرسمية فإن إجمالي عدد عقود التمويل العقارية الممنوحة من البنوك السعودية (مجتمعة) تشير إلى أقل من 22.800عقد تمويل سكني أي ما يعادل 13.7بليون ريال. (ما يعادل 1.2في المائة من إجمالي الناتج الوطني) حسبما تشير إحصاءات 2005م حسب الأسعار الجارية. وتطرح البنوك السعودية برامج التمويل العقاري بصيغتي (المرابحة، الإجارة)، وتحدد من خلالها مزايا كل منتج تمشياً مع سياسات البيع لديها. وقد تركزت مبيعات البنوك السعودية لمنتجاتها في المدن الرئيسية (الرياض، جدة، الدمام) وذلك لسهولة إجراءات الإفراغ لدى كتابات العدل. ومن أهم أسباب عدم رفع البنوك حصتها في سوق التمويل العقاري للأفراد غياب التنفيذ والتطبيق للإجراءات في الدوائر الحكومية المتخصصة، وتأخر إقرار آليات الرهن العقاري التجاري، وكذلك الشروط المعقدة التي تتبعها البنوك فيما يخص مواصفات كل من العقار والعميل، وعدم وجود وحدات سكنية مناسبة لدخل الأفراد (مفهوم وحدات سكنية اقتصادية).
على الرغم من وجود بعض العوائق التي تواجه السوق العقارية، إلا أن الفرص ما زالت كبيرة لنمو السوق حيث يؤكد ذلك عدة عوامل:
- عدد المقترضين المستفيدين من التمويل العقاري الذي يقدر بنحو 22.800مقترض بنهاية العام 2006م.
- عدد الوحدات المعروضة مقارنة بالطلب الذي يقدر بنحو 150ألف وحدة في العام ولغاية عام 2020م.
- حجم الاستثمارات المطلوبة في هذا القطاع والتي تصل إلى نحو 200- 300مليار ريال خلال الفترة القادمة.
- نسبة عقود التمويل للناتج القومي حيث تشير إلى أقل من 1.2% في المائة مقارنة بالأسواق الأخرى.
@ ما أهم منتجات التمويل العقاري التي تطرحها شركة أملاك العالمية؟
- بالنسبة لتمويل الأفراد، فإن أملاك العالمية تقدم المنتجات التمويلية التالية:
1- تمويل شراء منزل.
2- تمويل شراء أرض.
3- تمويل مقابل العقار الحالي.
4- تمويل لإكمال بناء العظم.
5- تمويل وحدات سكانية تحت التنفيذ
أما تمويل الشركات فتضمن:
1- المرابحة.
2- الإجازة.
3- الاستصناع.
@ هناك من يرى أن التمويل عن طريق البنوك أكثر ضماناً... ما تعليقكم على ذلك؟
- إن شركات التمويل العقاري هي مؤسسات تمويلية ومن المتوقع أن يتم إسناد مهمة الإشراف والمراقبة حسب الأنظمة والتشريعات التي ستعتمد قريبا الى مؤسسة النقد العربي السعودي والتي نجحت بشكل رائع في الحفاظ على السياسة الائتمانية للنظام المصرفي في السعودية خلال الفترة الماضية وأعتقد بأن هذا سينطبق على شركات التمويل العقارية.
@ هناك مستقبل واعد لسوق التمويل العقاري... ماذا عن سوق إعادة التمويل؟
- منظومة التمويل العقاري في طور التكوين الآن وسوق إعادة التمويل يحتاج إلى بعض الوقت لبناء محافظ تلك الشركات لفترة لا تقل عن سنتين ليتمكن مقدم الخدمة من إعادة بيعها أو لتمويلها في السوق الثانوية فهي مسألة وقت.
على أن تكون محفظة التمويل عالية الجودة وتحتوي على ضمانات كافية وتدار بطريقة احترافية عالية المستوى.