الشراكة وإعادة تطوير الأحياء القديمة عناصر استثمار محفزة للتوطين الاسكاني

«الرياض» ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

أعاد حديث سمو أمين منطقة الرياض الدكتور عبدالعزيز بن محمد بن عياف؛ مساء أمس الاول خلال افتتاح معرض مواد البناء التركيز على قضية مهمة؛ وهي مشكلة الاراضي.. هل لدينا أزمة في الاراضي؟
طرحتُ غير أنه لايوجد لدينا أزمة حقيقية في الاراضي؛ ذلك أن ارتفاع اسعارها يمكن (بسهولة) التغلب عليه عن طريق جملة من الحلول؛ نتناولها في ثنايا هذا التقرير الاسبوعي؛ ومن ذلك وأهمها الشراكة الحكومية مع القطاع الخاص؛ تماماً كما عملت أمانة منطقة الرياض مع شركة دار الاركان في مشروع القصر؛ حيث حصلت الاولى على مميزات وتوطين لمشاريع حكومية وترفيه وترويح؛ والثانية تحصلت على ميزة نسبية من خلال (استثناء) ارتفاعات المباني (العمائر)..
.. اذاً هناك دائما حلول؛ لكنها تكون فقط للمسؤول المجتهد الذي ينظر بعين الشراكة؛ لا التفرد؛ ويمد يد التعاون؛ لا القطيعة مع القطاع الخاص.
حديث سمو الامين أعاد البوصلة مرة أخرى، إلى أهمية استغلال المناطق القديمة في المدن الكبرى، وإعادة تطويرها.. هذه الخطوة بالفعل بدأت بها أمانة منطقة الرياض وهيئة التطوير؛ بعد أن أوكلت المهمة إلى شركة الرياض للتعمير؛ وتأسيس صندوق لذلك
. وأظهرت دراسة التطور العمراني (لاستعمالات الأراضي بمدينة الرياض) استمرار النمو السريع للمنطقة العمرانية في مدينة الرياض خصوصاً في الاتجاهين الشمالي الشرقي والشمالي، كما أظهرت ارتفاعاً في مساحة الأراضي المطورة بين عامي (1425 - 1430ه) بمقدار 176 كيلومترا مربعا أي بمعدل زيادة بلغت (186 %)، كما تشير الدراسة إلى أن النسبة العظمى من التغير في استعمالات الأراضي تم على الأراضي البيضاء بمساحة بلغت 165 كيلومترا مربعا.
أمانة الرياض وهيئة التطوير طرحتا نماذج للتطوير تتغلب على مشكلة الأراضي
لعقارية مساحة من الأراضي البيضاء المخططة للعمل تقدر ب 44.45 بالمائة من إجمالي مساحة المدينة، فيما تقدّر الأراضي البيضاء غير المخططة والقابلة للتطوير بنسبة 27 بالمائة من مساحتها، وتعدّ هذه المساحة الكبيرة مقصداً لعلاج الحاجة المتزايدة للعقارات في المدينة والتي تنعكس في ارتفاع أسعار الإيجارات بشكل متصاعد سنوياً.
وتتوقع الاحصائيات أن يبلغ عدد سكان السعودية 30 مليونا في العام 2017 أي ضعف ما كان عليه منذ 30 عاماً، وبزيادة 40% على العام 2010 وفقاً لدراسة ليورومونيتر إنترناشيونال، مع ارتفاع نسبة الشبان دون 40 عاماً من السنّ. ويتجلّى هذا النمو السكاني بصورة واضحة في المدن السعودية التي تشهد نمواً سنوياً بنسبة 8 %. ونظراً إلى هذا النمو السكاني الهائل، قفزت الكثافة السكانية في المملكة بنسبة 120% في المدن السعودية بين عامي 2002 2008، ولاسيما الرياض، مكّة المكرّمة، وجدّة التي تُعتبر من أكثر المدن كثافة في العالم.
ويمثل الخروج من منطقة الوسط في المدن التي تندر فيها الأراضي البيضاء بالإضافة إلي ارتفاع سعرها التوجه العام لحركة العقار، ولقد كان التوجّه نحو شمالها احد الحلول، إلا ان التوجّه نحو الجنوب أصبح الاتجاه الأكثر جذبا في الوقت الحالي والمستقبل خصوصا في الرياض، إذ تشهد منطقة جنوب الرياض اهتماماً كبيراً من العقاريين ما أدى الى ارتفاع في أسعار الأراضي ساهم في ذلك اعتماد عدد من المشاريع الخدمية من أبرزها إنشاء جسور تربط المنطقة مباشرة بالعديد من المناطق الأخرى بالمدينة ونقل سوق الحراج الجديد إلى هناك وانتقال مقر النقل الجماعي إليها، كل هذه العوامل جعلت الكثير من المستثمرين يعيدون حساباتهم.
وتستحوذ مدينة الرياض على رصيد ضخم من الأراضي السكنية المخططة والتي لم يتم تطويرها بعد والتي تفي بالاحتياجات اللازمة على مدى العشرين سنة القادمة، ويتم في الغالب حجز الأراضي للمضاربات العقارية وعدم إتاحتها في السوق للتطوير، خاصة الأراضي المخدومة بالمرافق العامة، وتعتبر زيادة كثافة التطوير أحد أبرز الأساليب المناسبة لزيادة استغلال الأراضي والحد من التوسع العمراني، إلا أن سياسات الكثافات السكنية في المدينة لا تزال تحتاج إلى وسائل تنفيذية تساعد في تطبيقها بالشكل الوارد في المخطط الاستراتيجي.
ويمتلك القطاع العقاري في السعودية عموماً جميع المقومات التي تساعده على التنمية المستدامة في ضوء ضخ الدولة لنحو 400 مليار دولار في العديد من المشاريع الحكومية وتحول قطاع العقارات في السعودية إلى صناعة، وتوفر البيئة الملائمة لبناء مشاريع عقارية تتواكب مع متطلبات السوق، وتسعى الحكومة إلى تطوير القوانين ذات العلاقة بتنظيم العلاقات العقارية بين جميع الأطراف، فيما تعمل الحكومة كذلك بكل طاقتها على تطوير البنى التحتية في جميع مناطق النشاط العقاري الحالي والمحتمل لكي تواكب النشاط الحاصل وتتكامل معه.
وتوفر المخططات المعتمدة قطع أراض سكنية بمتوسط مساحة 765 كيلومترا مربعا، إلا أنه واقعياً هناك إعادة لتقسيم هذه الأراضي لقطع أصغر تتواكب مع الطلب المرتفع على الأحجام الصغيرة، وتشكل إعادة تقسيم الأراضي المعتمدة المساحة والقابلة لأن تكون وحدات دوبلكس أو فيلات صغيرة نسبة تزيد على (25 في المائة)، والتي يمكن أن توفر جزءاً قليلاً من طلب الأسر الشابة وذوي الدخول المتوسطة والمنخفضة. أما بقية الأراضي في المخططات المعتمدة والتي تشكل (75 في المائة) فإنها تفي بنسبة عالية من متطلبات ذوي الدخل المرتفع والمتوسط المرتفع، ونظراً لانخفاض كثافات المخططات المعتمدة والأبعاد الاقتصادية والبيئية والاجتماعية فيقترح المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض السماح بإعادة تخطيط هذه المخططات، حيث يمكن أن تتنوع وتتضاعف فيها الوحدات السكنية، ولتحقيق ذلك يوصى بالسماح بإعادة تخطيط وتنظيم الأحياء السكنية المعتمدة لرفع طاقتها وأدائها بالنسبة للاستخدام والسلامة والأمان والخصوصية والترفيه، وتوجيه المخططات المستقبلية غير المتعمدة لتوفير نسبة من الطلب الإسكاني المرتفع لذوي الدخل المنخفض والمحدود، ووضع الأنظمة والإجراءات والتحفيز المطلوب لتخطيط مواقع الشقق وأحجامها وتصميمها لتوفر نسبة من الطلب لإسكان الأسر متوسطة الحجم والأسر الثنائية المنخفضة ومنخفضة الدخل، وتشجيع وتحفيز إعادة تخطيط الأحياء المعتمدة، وإيجاد معايير تهدف إلى التنوع والتيسير والاستدامة، ويكون معدل مسطح مساحة قطع الأراضي في المخطط المتعمد في حالة التقسيم (200 – 400 متر مربع) للفيلات والدوبلكسات بدلاً من 650 مترا مربعا)، وفي الأراضي غير المخططة (298مترا مربعا) بدلاً من (765 مترا مربعا)، وأهمية إيجاد معايير لتصميم الشقق السكنية، بحيث تتناسب اجتماعياً وبيئياً مع احتياجات المجتمع السعودي، ومراجعة تنظيمات بناء المساكن واشتراطات المخططات السكنية وإعادة صياغتها لترتبط بخصائص الإسكان الناتج عنها من ناحية النوع والكم والتكلفة، لتوافق متوسط دخول المواطنين وإمكاناتهم المالية.