«جونز لانج» تنصح بتوجيه الدعم الحكومي لمشاريع تناسب متوسطي الدخل

قالت إن المبادرات الجديدة تخلق إمكانات ضخمة للنمو في القطاع العقاري

كشفت جونز لانج لاسال عن تقريرها "الاتجاهات الرئيسية لعام 2011 م" والذي يحدد شكل الخارطة العقارية في المملكة العربية السعودية خلال العامين المقبلين.
وقال سراقة الخطيب، المدير المشترك لجونز لانج لاسال في المملكة العربية السعودية، بمكتب جدة: " تظهر المبادرات الأخيرة المتعلقة بالسوق العقاري السعودي حجم الدور القوي الذي تلعبه الحكومة والذي يعد عاملاً محفزاً لقطاع العقارات، كما توفر هذه المبادرات فرصة ممتازة لتحقيق أهداف اجتماعية حيوية مثل نمو الوظائف وبناء المجتمعات ".
وأضاف: " يؤدي المزيد من التكامل في المملكة من خلال المشاريع المدنية واستثمارات البنى التحتية إلى زيادة الاستقرار الاقتصادي ونمو الوظائف وبالتالي استفادة أسواق العقارات في المملكة، مما ينعكس على انتعاش القطاع العقاري بالتوازي مع توقعات بالنمو الطويل الأمد للاقتصاد السعودي، كما أن الاتجاه في تطوير أنظمة النقل ومشاريع البنية التحتية سوف تخلق فرصاً استثمارية وتزيد من جاذبية الأسواق العقارية ".
واختتم قائلاً : " ويعزز الوضع السياسي الإقليمي في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا من هذه الفرص، حيث تواجه أسواق العقارات حالياً الكثير من التحديات، فيما يتيح الاستقرار في المملكة العربية السعودية والمؤشرات الاقتصادية القوية في هذا البلد على المدى الطويل من تقوية دور المملكة كموقع تجاري استراتيجي في المنطقة".
التوقعات الرئيسة هي:
خطة التحفيز تساعد على بناء مجتمعات
أعلنت المملكة العربية السعودية عن أكبر ميزانية في تاريخها للعام 2011 حيث بلغت 580 مليار ريال سعودي، وقد تمت زيادتها مؤخراً إلى تريليون ريال سعودي، و توفر هذه الميزانية دعماً كبيراً للقطاع العقاري على جانبي العرض والطلب، وقد أصدر خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبد العزيز مرسوماً ملكياً يقضي بتحسين الأوضاع المعيشية لجميع المواطنين السعوديين. وتمت زيادة رأس مال صندوق التنمية العقارية إلى 40 مليار ريال سعودي، كما تمت رفع الحد الأعلى للقروض المقدمة من 300 ألف إلى 500 ألف ريال سعودي، وأعلن عن مشروع 500 ألف وحدة سكنية بقيمة 250 مليار ريال سعودي في جميع مناطق المملكة تحت إشراف الهيئة العامة للإسكان، وبالطبع فإن هذه القرارات من شأنها تحفيز نشاطات البناء وزيادة العرض، و قد يؤدي إلى ضغط تضخمي على المدى القصير، إلا أنه يخلق فرص عمل على المدى البعيد ويرفع مستوى المعيشة ويقوي النسيج الاجتماعي.
توجيه القطاع الخاص لتلبية الطلب على المساكن الفاخرة لذوي الدخل فوق المتوسط
وقال جون هاريس المدير المشترك لجونز لانغ لاسال في المملكة العربية السعودية، مكتب الرياض: " تتوفر للمواطنين في المملكة العربية السعودية حالياً فرص أفضل من قبل لتملك منازلهم الخاصة نتيجة للتوجيهات الأخيرة لخادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز والخاصة ببناء 500 ألف وحدة سكنية في مناطق مختلفة من المملكة. والتي تسهم في سد النقص الحالي في المنازل ذات السعر المناسب، كما توفر المبادرات الواسعة فرصة رائعة لعملية بناء مجتمع شاملة.
الخطط الحكومية عامل مساعد للقطاع العقاري
سوف تترك الخطط الحكومية والقرارات الأخيرة آثاراً مباشرة وغير مباشرة على جميع القطاعات العقارية. حيث يتأثر القطاع السكني مباشرة من خلال عمليات بناء مساكن واسعة تقوم بها الهيئة العامة للإسكان (500 ألف وحدة ) والحرس الوطني (17 ألف وحدة) والهيئة العامة للتأمينات الاجتماعية (691 وحدة)، ويخلق بناء مجتمعات سكنية جديدة فرصاً لقطاع التجزئة والذي سوف يحظى أيضاً بمزيد من الدعم من خلال زيادة الإنفاق الاستهلاكي بفعل الزيادات الأخيرة في الرواتب. وبشكل عام فإن خطة التحفيز تعزز النشاط الاقتصادي وتخلق فرص عمل وتزيد من الطلب على المكاتب التجارية. كما أقرت الحكومة أيضاً إضافة منشآت مدنية جديدة عبر بناء 610 مدارس جديدة و12 مستشفى ومرافق طبية أخرى، ويتطلب لتحقيق هذه المبادرات بنجاح وجود خطط فعالة للتنفيذ من خلال شراكات إستراتيجية متنوعة مع القطاع الخاص لضمان تحقيق الأهداف الاجتماعية.
وقال سراقة الخطيب، المدير المشترك للشركة في المملكة العربية السعودية، بمكتب جدة: " تخلق المبادرات الجديدة إمكانيات ضخمة للنمو في القطاع العقاري، ومن المتوقع مواجهة بعض التحديات المتعلقة بالتنفيذ، كما ويعتبر تحقيق الأهداف الاجتماعية مثل بناء المجتمع من خلال عمليات تطوير إستراتيجية للتجمعات السكنية فرصة مثالية لإقامة شراكات بين القطاعين العام والخاص لمواجهة هذه التحديات".
الاستثمار في البنية التحتية مهم جداً لتحقيق الأهداف العقارية
يساهم الاستثمار في بنية تحتية للنقل على مستوى عالمي في خلق فرص استثمارية ويعزز الطلب على العقارات في المملكة العربية السعودية، كما تدفع الاستثمارات طويلة الأمد في البنى التحتية للمطارات (6 مشاريع بقيمة 25 مليار ريال سعودي) والموانئ (مشروعان بقيمة 12 مليار ريال سعودي) والسكك الحديدية (23 مشروعاً بقيمة 96 مليار ريال سعودي) من القدرات التنافسية وتجذب الاستثمار وتساعد على التواصل ضمن المملكة وأيضا بين الدول المجاورة لها مما يعزز من موقعها الرئيسي في المنطقة، أما استثمارات البنية التحتية فلها أثر كبير مباشر على القطاع العقاري حيث تعيد التوازن على مستوى المملكة من خلال دمج المدن البعيدة وخلق مراكز قيمة جديدة وفرص نمو في الوظائف مما يعزز الطلب ويدعم بشكل عام نمو جميع القطاعات العقارية وبخاصة قطاع العقارات الصناعية.
إدارة العقارات تقرر من هم الرابحون ومن هم الخاسرون
إن نوعية إدارة العقارات والمرافق هي التي تحدد حجم الاستثمارات على المدى البعيد، وفيما تشهد الكثير من القطاعات زيادة كبيرة في العرض فإن الأصول الجديدة ذات القيمة العالية تحتاج إلى إدارة عقارات أكثر جودة لزيادة العائدات إلى حدها الأقصى وإدارة التكاليف وتقليص قيمة الانخفاض في السعر إلى الحد الأدنى. وسوف تصب الزيادة في العرض في بعض القطاعات بمصلحة المستأجرين وهو ما يحتاج إلى تطوير استراتيجيات وآليات تأجير تضمن إشغال العقارات، ويقود هذا الاتجاه مستأجرون عالميون كبار يفضلون استئجار مساحات تديرها شركات إدارة عقارات محترفة. وضمن إدارة المرافق، وهي احد مكونات إدارة العقارات، ومن المتوقع ظهور فرص لإعادة تواجد أصول المكاتب التجارية ومتاجر التجزئة، وبشكل عام سيولى المعنيون بهذا القطاع أهمية أكبر لخدمات دورة الحياة. وسوف تحول الأصول الجديدة ذات المستوى العالمي التركيز من عمليات البناء إلى عمليات التشغيل وحماية قيمة الاستثمارات على المدى الطويل، وبسبب طبيعة خط الإمداد سيظهر هذا الاتجاه أولا في قطاعي المكاتب التجارية ومتاجر التجزئة على المدى القصير وفي القطاع السكني على المدى الطويل.
نمو في قطاعات الصناعات الخفيفة
يؤدي النمو في قطاع الصناعات الخفيفة الذي تقوده شركات حكومية وتدعمه أسعار النفط المرتفعة إلى نمو الاقتصاد وزيادة فرص العمل، وفي عام 2011 يتحول التركيز إلى عقارات أكثر تخصصاً وإلى مواقع توفر شبكات لوجستية متعددة الوسائل تجمع ما بين العقارات والموانئ والسكك الحديدية. لا يحظى القطاع العقاري الصناعي القائم حالياً بخدمات ذات جودة عالية، وهو ما يخلق فرصاً لعقارات صناعية حديثة ذات جودة عالية. ويدعم الطلب من المستثمرين على الجودة حيث أن اتجاه العقارات ذات الجودة العالية التي يتم تأجيرها بأمان، ورغم أن قطاع المنشآت الصناعية هو اتجاه طويل الأمد إلا أنه وجد دعماً من خلال ظهور أبحاث جامعية تسعى إلى دفع القطاع الأكاديمي نحو العمل التجاري لتحقيق مردود إيجابي للملكية الفردية وخلق فرص عمل ودعم النمو الاقتصادي. والتي تؤدي في نهاية المطاف إلى دعم الطلب على العقارات الصناعية.
نمو التطوير السكني المتوسط الحجم
عندما تسيطر عمليات التطوير الصغيرة ( أقل من خمس وحدات) تقليدياً على القطاع السكني، سوف يتحول السوق أكثر نحو تجمعات متوسطة الحجم يقوم بتطويرها مطورون محترفون، ونظراً لأن السوق يحتاج إلى نحو 900 وحدة سكنية جديدة يتم تسليمها يومياً على مدى السنوات الخمس المقبلة، فإن التخطيط المركزي لبناء مجتمعات متوسطة إلى كبيرة الحجم يصبح أمراً جيدا، وفيما يتعلق بتقسيم السوق يتم تلبية الطلب على المساكن الراقية بشكل كبير، بينما تستهدف المبادرات الحكومية قطاع السكن المنخفض التكلفة. ولهذا يتجه السوق إلى مطوري المشاريع المتوسطة للمنازل ذات الأسعار التي تناسب متوسطي الدخل (650 الف إلى 800 ألف ريال). ونظرا لطبيعة الأسرة السعودية، ومتطلبات المواطنين لمساحات سكنية أكبر، فإن معدل سعر الشراء المستهدف هو ما بين 200-250 ريال سعودي للقدم المربع، وهو ما يمكن تحقيقه من خلال عبر مشاريع متوسطة إلى كبيرة. وفيما يجد سوق الإسكان دعماً من خطة التحفيز والاستثمار في البنية التحتية، فإن تسليم منازل للمواطنين وتحقيق الأهداف الاجتماعية يتطلب عمليات استحواذ مبتكرة. ورغم أن عمليات البيع على المخطط قد بدأت بالفعل، فإن قوانين القروض العقارية لا تزال تشكل عاملاً هاما في توسيع ملكية المنازل بين المواطنين.