قرض صاحب الدخل المحدود وقرض المستثمر السكنيان

التمويل العقاري مثال لاحتياجنا لنظام بصرامة (ساهر) لضبطه

سوف اركب الموجة بخصوص مايتعلق بنظام ساهر المروري الصارم. فقد سمعت عن مطالبة لساهر في المدارس وساهر لضبط التعديات على الحدائق وقس عليه كل موضوع أصابنا العجز عن الحد منه وأقول هنا العجز – العجز بلغتي هو الاستطاعة لتعديل الشيء ولكن ليس لديك الشجاعة لفعله - ولكن هل نستطيع تطبيق نظام ساهر على أسعار وجودة العقار من جانب ومن جانب نظام ساهر هل نستطيع زيادة سرعة الطرق لتصل عقارك بأطراف الرياض بأقل الخسائر من المخالفات، كما تعلم أخي القارئ ان العقارات لدينا تستحق أن ترعى شؤونها جهة متخصصة، ولا سيما بعد الفوضى التي وصل إليها قطاع العقارات بدون أنظمة واضحة لمواصفات العقار وجهات تمويله ومواقعه بالنسبة لوسط المدينة. والجهة المراد إطلاقها تعد بمنزلة التوأم للتخطيط العمراني والأنظمة العقارية وهي بالأساس توأم وثيق ولكن في سرعة وتيرة التنمية أصبحت الأنظمة العقارية التي هي جزء من التخطيط العمراني كسيحة الأدراج لقوة العقاري على حساب المخطط العمراني . لكن تطور أعداد مشروع الأنظمة العقارية مستقبلاً سوف يحدد دور كل من التخطيط العمراني بجميع جوانبه والاستثمار والتمويل.‏‏
حيث سوف أعرج من خلال هذه السطور على حقيقة واقع التمويل والإقراض العقاري القائمة حاليا في السوق بتغيب واضح للأنظمة. من جهة ومراجعة نظام ساهر ليمكننا الوقوف على مدة الرحلة بين عقارك وأي جهة تقصدها خصوصاً بسرعة 70 كم/ساعة لذلك إذا كنت ملبياً لدعوة في شمال الرياض وأنت ساكن في الجنوب فما عليك إلا أن تأخذ إجازة من عملك في ذلك اليوم وهذا سوف افرد له مقالا لوحده .
فيما يخص غياب الأنظمة فلو فرضنا قيام نظام تمويل عقاري خاص وليس كل مؤسسة مصرفية أو عاملة في هذا المجال تغرد وحدها دون إستراتيجية تمويل واضحة لهذا القطاع.
لذا من خلال نظرة أولية فإننا نرى ارتفاع تكاليف التمويل العقاري والسكني لدينا وخاصة على الفئات المحدودة الدخل وعندما نصل إلى موضوع الدخل الذي يعتبر حسب رأي الدراسات من أهم واكبر عقبات هذا التمويل الأمر الذي يفترض خلق ما يسمى التمويل التفاضلي والمدروس لكل شريحة من شرائح المجتمع بين كل الفئات التي تطلب هذا التمويل.‏‏
والسؤال الأهم هل يجب ان نعامل القرض الذي يطلبه صاحب الدخل المحدود كالقرض الذي يطلبه رجل الأعمال ولنفس الغاية السكنية وهذا بالفعل ما يجري في السوق لذلك من الضروري البحث عن مؤشرات حقيقية لحاجات الناس ودخولهم ثم نحسب تكاليف القروض على هذا الأساس واليوم نرى قسط أي قرض سكني اكبر من دخل أي مواطن عادي وهذه محاور يجب أن تأخذها الأنظمة العقارية المستقبلية بعين الاعتبار، النقطة الثانية هي العمولات والرسوم والضرائب سَمها ما شئت التي تُحمل على القرض العقاري وفيها يلحق غبنا واضحا بالمقترض لأنها تكون غير واضحة في الترويج للقرض السكني في اغلب الأحيان وذلك لغياب النظام التمويلي الذي هو إحدى ركائز الأنظمة العقارية.‏‏
أضف إلى ذلك فان ضرورة وضع وتفعيل الأنظمة العقارية تتأتى من إعداد دراسات علمية وواقعية حول السوق العقارية من حيث التكاليف وهوامش الربح تلك السوق التي توصف بالضبابية التي لا يعلم احد كيف تدار وكل التوقعات تشير إلى دور مجهول تقوم به مكاتب الوساطة والشركات العقارية في تأجيج حدة المضاربات واصطياد الزبائن في كل الأوقات وهذا بالفعل سيساعد النظام العقاري على اتخاذ قرارات نقدية تتعلق بفائدة القروض العقارية والسكنية حسب الحاجة والعرض والطلب في هذا القطاع ومن خلال تلك الدراسات .
التمويل العقاري هو مثال فقط لاحتياجنا لنظام بصرامة ساهر لضبطه أحببت أن أتعمق فيه لأنه يلمس احتياجاتنا بشكل كبير ومباشر . ولكنه في الحقيقة هو إحدى جزئيات النظام العقاري المراد وضع دراسة له وتطبيقه . وفي سبيل المشاركة بأركان النظام واطلاع القارئ الكريم على أهم جزئياته استعرضه بشكل سريع حيث يبدأ النظام العقاري بشروط اختيار الأرض ، إلزام الجهات لتوفير الخدمات ، الرهن العقاري وأنظمته ، التمويل ، الاستثمار وشروطه .
‏* باحث بالتخطيط والتصميم العمراني