استقرار نسبي للطلب على المساحات التجارية للمكاتب

القطاع الحكومي يمتص جزءاً من فائض الطلب خلال عامين

توقع تقرير عقاري استطلاعي أن يسود استقرار نسبي على تأجير المكاتب التجارية للعامين الجاري والمقبل (2010 – 2011) غير أن هذا الاستقرار يعد بمثابة الهدوء الذي يسبق عاصفة عاتية تتمثل في دخول السوق من جانب مركز الملك عبدالله المالي والبوابة الاقتصادية وأبراج العليا ومركز غرناطة التجاري.
يشهد طلب القطاعين العام والخاص على المساحات المكتبية تحسناً. رغم ذلك أن العرض الجديد الطلب. ومن ثم يتمتع المستأجرون بقوة متزايدة على الملاك. ويستطيع كبار المستأجرين على وجه الخصوص أن يتوصلوا إلى أدنى أسعار الايجار من الملاك.
تم إتمام 50 ألف متر مربع تقريباً من المساحات المكتبية حتى الآن خلال عام 2010 ويستفيد الشاغلون من توافر هذا العرض الجديد من المساحات المكتبية الذي يتميز بتنوع الجودة والمساحة في كافة أنحاء المدينة. هذا وقد تم اكمال 12 مبنى جديداً خلال عام 2009. مما أضاف 140 ألف متر مربع اضافية إلى مساحة التأجير الاجمالية.
وانتقلت حركة التطور في المدينة إلى الشمال والشمال الشرقي، حيث ظهر عدد من الأبراج المكتبية في هذه الأماكن التي يفضلها الشاغلون.
وقال تقرير صادر عن جون لانج لاسال: شهدنا على مر الشهور القليلة الماضية انتقال المشروعات الكبيرة التابعة للهيئة العامة للتقاعد من مجرد مخططات إلى مرحلة الانشاء، إذ ظهرت العديد من الأبراج حالياً في مركز الملك عبدالله المالي، وتتولى تطويرها المؤسسة العامة للتقاعد. وفضلاً عن ذلك، تضطلع مؤسسة النقد العربي السعودي وهيئة السوق المالية وشركة تداول المالية بإنشاء أبراج أخرى. هذا وتمتلك الهيئة العامة للتأمينات الاجتماعية أيضاً مباني إدارية على مستوى عالٍ في مشروعات تطوير أبراج العليا ومركز غرناطة التجاري.
ومن المتوقع أن تصبح هذه المشروعات الثلاثة جاهزة للمستأجرين في 2012-2013، كما يتوقع أن يتألف منها الغالبية العظمى من الطلب الجديد المرتقب خلال الخمسة أعوام القادمة، كما نتوقع خلال هذه الفترة توافر مساحة جديدة قدرها 1 مليون متر مربع، وأن يتوفر أغلبها للايجار ويساوي ذلك ثلث المساحة المكتبية القائمة في الرياض تقريباً.
يواجه المستثمرون والمقرضون زيادة هائلة في الطلب من الهيئة العامة للتقاعد، مما دفعهم إلى تجنب مشروعات التطوير الجديدة في القطاع المكتبي. هذا ويعتزم إطلاق بضعة مشروعات جديدة. كما سوف نشهد تركيزاً على اتمام وتسويق المشروعات الجاري تنفيذها بالفعل.
حافظ القطاع العام على الطلب على المساحات المكتبية في عامي 2009 و2010 رغم عودة القطاع الخاص أيضاً إلى سوق المساحات المكتبية. وقد قامت وزارة العدل بتأجير مبنيين جديدين تم بنماؤهما دون توفر مشترٍ لهم، وبدأت إنشاء مجموعة حول مكتب كتابة العدل الخاص بها الواقع في شمال العليا أمام التقاطع مع مركز الملك عبدالله المالي. وقد حددت هيئة الأمر بالمعروف والنهي عن المنكر موقع مقرها الوطني في مبنى فورس البالغ مساحته 8 آلاف متر مربع والواقع على طريق خريص، وقد أفضت هذه الاتفاقات فضلاً عن اتفاقات التأجير الأخرى إلى زيادة المباني الجديدة التي تولت وزارات أخرى تطويرها ذاتياً مثل وزارة الدفاع ووزارة الداخلية ووزارة التعليم.
وفي ظل تزايد تمويل المشروعات ومستويات تعيين الموظفين، سوف تظل الهيئات الحكومية أكبر مصدر للطلب في الرياض. وثمة تحدٍ يواجه المطورين وهو أن هذه الهيئات نادراً ما تنفق على التزامات سابقة للتأجير، وتقصر التزامات التأجير الخاصة بها في الغالب الأعم على ثلاث سنوات.
ومن ناحية أخرى، بدأ الطلب من الشركات متعددة الجنسيات يتعافى في النصف الأول من عام 2010، نتيجة طلب عقارات جديدة من جانب البنوك وشركات تكنولوجيا المعلومات والشركات الهندسية. ورغم ذلك تتسم غالبية هذه الطلبات بصغر الحجم، إذ تقل بصورة نمطية عن 1.000 متر مربع.
هذا وقد تميزت الشركات السعودية بنشاطها في السوق على أساس الحصول على مساحات أو مبانٍ باعتبارها المقر الرئيسي لها بناء على شروط في صالحها.
رغم توافر طلب كبير، غير أنه لا يغطي عدد المباني الجديدة التي دخلت السوق ونتيجة لذلك تزايد معدل الشواغر مما أدى إلى تراجع أسعار الايجار المحددة بنسبة تصل إلى 10٪. وثمة مبانٍ تحت الانشاء تم ايقاف العمل فيها أو تأجيلها، وفي بعض هذه الحالات يقوم المطورون بتقييم استخدامات بديلة مثل الرعاية الصحية أو الفنادق باعتبارها استراتيجيات بديلة للبيع أو التأجير. هذا ويفكر مطور واحد على الأقل في بيع المساحة المكتبية على أساس الملكية.