فرضية تدعو لتحالف حكومي مع البنوك لدعم صندوق التنمية العقارية

في فرضية دعم التمويل العقاري السكني للأفراد (المنتج المقدم من بعض البنوك السعودية).
إن إجمالي المبلغ المخصص لزيادة رأس مال صندوق التنمية العقاري مبلغ 9,100,000,000 ريال سعودي ويقدم القرض من خلال صندوق التنمية العقاري - بمعدل قيمة القرض 300 ألف ريال - أي عدد 30,333 مستفيداً (مواطناً سعودياً). والمعمول به هو التوزيع حسب أقدمية الطلب من المتقدمين والراغبين في الحصول على القروض والمعروف تراكمها لسنوات ماضية ومتأخرة بسبب عدم وجود البنود المالية لتغطية الطلب من جراء مفاضلة المصاريف الخاصة بتشغيل مرافق الدولة. ومن الشروط واللوائح التنظيمية للحصول على القرض لدى صندوق التنمية العقاري أن يتم تسديد القروض في مدة زمنية لا تزيد على 20 سنة أي حسابياً بمبلغ سداد تقريبي 15,000 ريال للقرض الواحد أي ما يقارب 455 مليون ريال عائد مدفوعات سنوية إن وفيت. ويرى المفكرون بأن استفادة الحكومة من الموارد المالية والمنتجات التمويلية المقدمة والهيكلة الإدارية المتخصصة والقادرة بالبنوك السعودية على تقديم الدعم يعطي الكثير من الفوائد الآنية لإنجاح الفرضية. إذ أن وجود الهيكل التنظيمي الفاعل في البنوك السعودية يعطي السرعة في تطبيق حركة تمويلية سلسة وقائمة على حفظ حقوق جميع الأطراف (حقوق الدولة وحفظ حقوق البنوك) والتي هي من أهم مقومات الموافقة على إقراض المواطن من عدمه.
حسب دراسة الشرائح بالمجتمع السعودي دراسة اقتصادية مبنية على مؤثرات ومؤشرات عامة، يتضح أن المبلغ اللازم لشراء (المنزل/المسكن) للفئة المتوسطة 750 ألف ريال (لشراء منزل جاهز وليس البناء)، ولأن الشراء يسهل كثيرا من العوائق ويقدم مدينة حضرية غير عشوائية، وبهذا عند الكثير من البنوك السعودية في وضع سقف ائتماني بمقدار 750 ألف ريال (آخذاً في الاعتبار الواقع المقدم من منتجات) تتأكد الفرضية بالآتي:معدل القرض لتملك المسكن 750 ألف ريال والذي يسدد للبنك على مدة ثماني سنوات بعائد استثماري للبنك يقدر ب 300 ألف ريال، وهنا تستفيد الدولة من الموارد المالية المتزايدة لدى البنوك والسيولة النقدية فيدفع المقترض كامل مبلغ القرض (750 ألف ريال) على أقساط شهرية لمدة ثماني سنوات في حين تدفع الدولة للبنك من خلال دعمها للقروض مبالغ الفوائد الإدارية للبنوك.
وعلى هذا الطرح المنطقي، تستطيع الدولة أن تدفع للبنوك لضخ مالي يقارب 22,75 مليار ريال في مدة زمنية تقارب 36 شهراً.وتستطيع توفير صرف كامل مبلغ الميزانية من جراء وضعه في صناديق دولية الهدف منها عائد مالي 5٪ أي بواقع 455 مليون ريال سنوياً، وهذا العائد السنوي هو ما ستدفعه الدولة للبنوك على أقساط شهرية. وعلى هذا توفر الدولة صرف 9,1 مليارات ريال (كامل المبلغ المخصص) وتستطيع أن تضعه في صندوق إسلامي دولي أو غيره بعائد استثماري 5٪، أي بدخل سنوي 455 مليون ريال زيادة على رأس المال مما يعطي الفرصة لتمويل ذاتي مستمد من الأرباح والتي تتواءم تقريباً مع المبالغ اللازم دفعها للبنوك نظير تطبيق فرضية دعم التمويل السكني المقدم منها.
خلاصة:
1 - وضع الميزانية الخاصة بصندوق التنمية العقاري في صندوق استثماري لمدة 8 سنوات يستثمر فيه مبلغ الدعم الأولي (9,1 مليارات ريال) بعائد سنوي 5٪.
2 - يدخل في ميزانية صندوق التنمية العقاري مبلغ (ابتداءً من 455 مليون ريال) وتتناقص على مدى فترة الصندوق الاستثماري، وذلك من جراء العائد المالي على الاستثمار.
3 - يدعم صندوق التنمية العقاري منتج التمويل العقاري المقدم من البنوك السعودية (بنك الرياض مثلاً) أجور الأتعاب الإدارية المحملة على القروض العقارية المقدمة للمواطنين.
4 - يدفع صندوق التنمية العقاري سنوياً للبنوك (1,137,500 ريال).
5 - تخصم المخصصات السنوية للبنوك لدعم القروض العقارية من العوائد السنوية للصندوق الاستثماري.
6 - المتبقي من أرباح الصندوق الاستثماري السنوية تضاف إلى رأس مال الصندوق للعام التالي.
7 - تمنح البنوك القروض العقارية المتاحة في خلال ثلاث سنوات مما يجعل عدد سنوات التحصيل عشر سنوات.
8 - بعد السنوات العشر، تكون البنوك قد تحصلت من صندوق التنمية العقاري على كامل مبلغ الأتعاب الإدارية لها على القروض الممنوحة.
9 - يكون الفائض من رأس مال الصندوق مبلغ 3 مليارات ريال.
* رئيس لجنة التطوير
الغرفة التجارية الصناعية في جدة