تقرير : فرص حقيقية في السوق لتسييل الأصول العقارية غير الأساسية

ترى أيه تي كيرني العاملة في مجال الاستشارات الإدارية أن ظروف السوق الحالية تمثل فرصة مثالية لتسييل الأصول العقارية غير الأساسية لتمويل الاستثمارات التجارية الأساسية وفي نفس الوقت استقطاب رؤوس المال الجديد إلى دبي.
يقول الدكتور ديرك بوختا الشريك والمدير العام لأيه تي كيرني الشرق الأوسط: "عندما تكون هناك معوقات للسيولة في أوقات الركود الاقتصادي، من المنطقي جداً للمؤسسات الحكومية والخاصة أن تقوم بتسييل بعضاً من أصولها العقارية غير الأساسية لبناء القيمة الإضافية بدلاً من الاحتفاظ بالأصول التي تمتلك إمكانيات محدودة جداً لخلق القيمة الإضافية. فمن خلال التخلص من بعض الأصول وبيعها للصناديق المحلية مثل صناديق الاستثمار العقاري، يمكن للمؤسسات الحكومية والشركات العائلية الكبرى أن تعيد تركيزها على أعمالها الرئيسية وخططها الإستراتيجية. وهذا في النهاية سيفيد دبي واقتصاديات المنطقة بشكل عام."
تعتبر إعادة تسويق قاعدة الأصول العقارية الحالية الكبيرة كهدف استثماري لصناديق الاستثمار العقاري المعتمدة من قبل الحكومة عاملاً رئيسياً دافعاً لبناء بنية تحتية ناجحة ومستدامة لعمل القطاع العقاري في الإمارة.
لتحقيق هذه الأهداف والاستفادة من الفرصة بشكل أكبر، توصي أيه تي كيرني بتنفيذ إستراتيجية إعادة التركيز على مستويين مختلفين. ففي المستوى الأول يجب تغيير موقف كبار المستثمرين بخصوص ملكية الأصول. يوصف ملاك كبرى الأصول في دبي غالباً باندفاعهم الاستثماري خلال فترة النمو العقارية غير المسبوقة بين 2005 – 2007. نتيجة لذلك، يفضل هؤلاء الملاك عادة الاحتفاظ بأصولهم العقارية بالرغم من أنهم ليسوا خبراء في إدارة العقارات آملين عودة الأسعار إلى مستوياتها السابقة. ولكن نتيجة للعرض المفرط في معظم الفئات العقارية مثل القطاع السكني، التجاري، التجزئة، والضيافة، هناك فرص ضئيلة لحدوث ارتفاع ملموس في الأسعار على المديين القصير والمتوسط.
يقول أوليفيير لاروش المدير التنفيذي في أيه تي كيرني الشرق الأوسط: " سيكون الملاك في وضع أفضل عند تبني إستراتيجية خروج أفضل من خلال أهداف طويلة المدى.
بشكل خاص، فإن إستراتيجيات الخروج مثل برامج البيع وإعادة الاستئجار الشائعة بين كبرى الشركات في الأسواق الناضجة تم تصميمها لبناء القيمة الإضافية ضمن محفظة الأصول. من خلال هذا التوجه، يقوم مالك الأصول الذي يستخدم العقار لأعماله ببيع الأصول العقارية لمستثمر ويقوم باستئجارها على المدى الطويل وبهذا يستمر في استخدامها. الهدف من ذلك هو تحرير قيمة العقار وبنفس الوقت ضمان العوائد الثابتة للمستثمر.
يقول أوليفيير لاروش: "تتمثل الفائدة بالنسبة للبائع في أن هذا البرنامج سيساعد على تمويل التوسع أو الاستثمار في فرص أعمال جديدة وبنفس الوقت سيحسن ميزانية الشركة. أما الفائدة بالنسبة للمشتري فهي في الحصول على عوائد عادلة منخفضة الخطر على الاستثمار في أصول عقارية يستأجرها مستأجر موثوق مع دخل مستمر مضمون على المدى الطويل."
هذه الإستراتيجيات الرابحة للطرفين للخروج والنمو بدون الإبقاء على الأصول ليست جديدة على المنطقة ويمكن ملاحظتها في قطاعي الضيافة والتجزئة حيث قررت العديد من شركات التشغيل أن تحرر السيولة وتدفع إستراتيجية نموها. ومثل العديد من منافسيها، قامت مجموعة الضيافة أكور على سبيل المثال بجمع أكثر من 3 مليارات دولار خلال العام الماضي من خلال تسييل جزء كبير من أصولها العقارية الفندقية وبيعها لصناديق الاستثمار الخاص. كما قامت شركة كارفور العملاقة بالتخلص من أصول تصل قيمتها لعدة مليارات من خلال بيعها لصناديق إدارة الأصول وقامت بطرح الشركة التابعة لها المتعلقة بالأصول العقارية في الأسواق المالية.
ومن شروط تحقيق الفوائد الكاملة لفرصة خلق القيمة المضافة على المستويين الجزئي والكلي هو تأسيس إطار عمل لصناديق الاستثمار العقاري المهيكلة على المدى الطويل. وهذا يمثل المستوى الثاني من إعادة التركيز. فصناديق الاستثمار العقاري ستوفر المنصة المثالية التي يمكن من خلالها تسييل عقارات ملاك كبرى الأصول العقارية. تتطلب مثل هذه الصناديق تأسيس قواعد عالية المستوى في ما يتعلق بالشفافية في إدارة الأصول مما سيؤدي إلى حرفنة إدارة العقارات وقطاع الخدمات العقارية ككل.
حالياً، تعد جاذبية السوق العقارية في منطقة الخليج العربي محدودة بالنسبة للمستثمرين الدوليين. فقواعد بيانات بحوث الصناديق العقارية تظهر أنه في أبريل\نيسان 2009، استهدف 21 صندوقاً فقط منطقة الخليج العربي بما لا يزيد عن 0.2 بالمائة (3 مليارات دولار) من قيمة الأصول الإجمالية التي تم استثمارها من قبل الصناديق حول العالم (1648 مليار دولار). تعد هذه الإحصائيات مهمة عند مقارنتها بقاعدة الأصول الحالية التي دخلت السوق والمشاريع قيد الإنشاء أو المخطط لها والتي تزيد على 1500 مليار دولار أمريكي في منطقة الخليج العربي (تحليل المركز 2009). ستشكل صناديق الاستثمار العقاري المحلية أداة مثالية لتغيير التوازن الحالي وزيادة الاهتمام الاستثماري في دبي من خارج المنطقة. في نفس الوقت، سيحصل المستثمرون في المنطقة على أوعية استثمارية مهيكلة على المدى البعيد وبمخاطر محدودة وهي أدوات استثمارية غير موجودة تقريباً الآن.
يضيف لاروش: " إن الجمع بين اتجاه نمو الأصول المتزن مع وجود إطار عمل قانوني لصناديق الاستثمار العقاري سيوفر فرصة للنمو المستدام في الإمارة. ستحصل الحكومات والشركات العائلية المحلية على السيولة التي يمكن من خلالها أن تطور الاقتصاد في الوقت المناسب، من خلال بناء الجو الملائم لتوليد الوظائف الجديدة، واستدامة البيئة الاستثمارية وبنفس الوقت تركيز صناديق الاستثمار على فئات الأصول المنتجة."