تقليلات استثمارية من تأثير الأزمة المالية على نشاط التمويل الإسكاني المحلي

بعد ظهور إشاعات بتسريح موظفين من شركات عاملة في التمويل العقاري

استبعد مستثمرون عقاريون تأثير الأزمة المالية العالمية بشكل كبير على نشاط التمويل العقاري في السعودية.
ويرى هؤلاء أن طفرة العقار في المنطقة لم تواكبها أصلاً أنشطة تمويلية مناسبة، مؤكدين أهمية الخدمات التمويلية في استقرار الأسواق واغنائها بالسيولة المالية.
وقلل المستثمرون الأحاديث التي تتردد في المجالس حول توجه بعض الشركات المتخصصة في التمويل العقاري لتسريح موظفيها بحجة تأثرها بالأزمة المالية العالمية، مبيناً إن كانت هذه الإشاعات الصحيحة فهي تبقى حالات فردية.
وأجمعوا على أن الفرص الاستثمارية في القطاع العقاري مازالت مشجعة وأن حالة عدم الثقة والخوف هي حالة نفسية بالدرجة الأولى وليست مرتبطة بمعطيات اقتصادية حقيقية على أرض الواقع حيث انتابت الناس حالة من القلق والخوف الشديد من تداعيات ما يحدث خارجيا واحتمالات تأثير هذا الواقع على القطاع العقاري في المنطقة، مؤكدين أن نظام التمويل العقاري المنتظر تطبيقه على أرض الواقع سيلعب في المرحلة المقبلة دوراً مهماً في تأمين المسكن، خصوصا وإن نسبة الذين يمتلكون منازل في الرياض لا يتجاوزون50 في المائة- بحسب دراسات عقارية-.
ويأتي أهمية التمويل العقاري بالنسبة للمجتمع السعودي وخاصة المستأجرين في ظل الصعوبات ومعوقات التي يوجهونها كالحصول على قرض صندوق التنمية العقاري وارتفاع أسعار الأراضي، اللذان يعتبران أهم معوقات السكن في المملكة بنسبة 90.9 في المائة.
وفي تأكيد على أهمية التمويل العقاري تحرك الجهات الحكومية ذات العلاقة وعلى رأسها وزارة المالية من خلال بذلها لجهود لتنظيم السوق العقاري وذلك في وضع نظام يتمتع بالوضوح والشفافية والتوازن، ويوفر الآليات المرنة المناسبة لتمويل الإسكان كما يوفر الحماية لجميع الأطراف ذات العلاقة من خلال تنفيذ الآليات المناسبة، التي ستساعد على ارتفاع نشاط التمويل العقاري ما ينعكس أثره على النشاط الاقتصادي عموماً.
وكانت آخر التصريحات المؤكدة على الاهتمام الحكومي ما جاء على لسان الدكتور إبراهيم العساف وزير المالية قبل 10 أيام الذي توقع فيها تطبيق مشاريع منظومة الأنظمة التمويلية العقارية الجديدة خلال هذا العام.
ومن المتوقع أن يصل حجم سوق الرهن العقاري والسكني السعودي إلى مليارات الدولارات بعد تطبيق الأنظمة العقارية الجديدة، نظراً لازدياد الطلب من الشباب وتزايد عدد السكان ذوي الدخل المتوسط.
ودعا خالد بن عبدالعزيز المقيرن عضو مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية في الرياض ونائب رئيس اللجنة التأسيسية لشركة التمويل العقاري، إلى ضرورة الإسراع في إنشاء شركات تمويل عقاري برؤوس أموال ضخمة تستطيع المساهمة في تقليص الفجوة الموجودة في سوق التمويل العقاري.
وطالبا بضرورة البحث عن منتجات تمويل عقارية مناسبة وحديثة تشمل التسنيد والتصكيك والتوريق ومنتجات استثمارية وذلك عن طريق صناديق تساهم في التمويل وإعادته عن طريق سوق ثانوي وبأسعار تمويل مناسبة.
وقال المقيرن أن الطلب الكبير والمتزايد على العقار بكافة مكوناته بالتوازي مع الزيارة السكانية والنمو الاقتصادي المميز يخلق سوق عقارية ضخمة وحاجة كبيرة للتمويل وبأسعار مغرية للمستثمرين، إضافة إلى محدودية شركات التمويل العقاري في السوق وضعف وصغر رؤوس أموالها، وعزوف البنوك عن التوسع في التمويل العقاري بسبب الأنظمة والتشريعات الحالية.
واستدلال عضو مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية في الرياض على أهمية التمويل وعدم تأثره بتداعيات الأزمة المالية العالمية في أن 50 في المائة من السعوديين فقط يملكون مساكن، ما يؤكد حاجة المملكة على 4.5 مليون وحدة سكنية تقريبا بحلول عام 2020، مؤكداً أن ضعف وقصور التمويل من أهم الأسباب لوجود هذه الفجوة بين العرض والطلب في السوق العقارية.
ويرى المقيرن على أنه لا يمكن أن يكون هناك تمويل عقاري يواكب احتياجات السوق بدون وجود مطورين عقاريين حقيقين يستهدفون بمنتجاتهم السكنية الفئة المتوسطة، وخلق أدوات تمويل مناسبة للمواطن، حتى يتسنى التوسع في التمويل العقاري وتملك المسكن وهو ما يحتاجه السوق الحالي.
وما يعزز فرضية حصول المواطنين على مساكن خاصة في ظل الأوضاع الحالية للعقار المحلي، هو ما موردته وزارة الاقتصاد والتخطيط في خطة التنمية الثامنة (2005-2009م) والتي أكدت أنه انخفضت نسبة ملكية السعوديين للمساكن من 65 في المائة في خطة التنمية السادسة لوزارة الاقتصاد والتخطيط إلى 55 في المائة في نهاية خطتها السابعة، كما ارتفعت نسبة متوسط تكلفة إيجار المسكن إلى متوسط دخل الأسرة في المملكة من 26 في المائة خلال خطة التنمية السادسة إلى 30 في المائة خلال خطة التنمية السابعة.
وقالت الوزارة في خطتها الثامنة أنه يوجد مواطنون لا تمكنهم إمكاناتهم من تأمين مساكن خاصة بهم، بدءاً من شراء الأرض وانتهاءً بتوفير المبالغ اللازمة لبناء المسكن. ويزداد الأمر صعوبة – بحسب الخطة- لهذه الشريحة من المواطنين نتيجة استمرار ارتفاع أسعار الأراضي وانخفاض مساحة الأراضي السكنية المتاحة ضمن النطاق العمراني للمدن، إضافة إلى انخفاض حجم المعروض من المساكن الواقعة في متناول القدرات المالية للأفراد. هذا في الوقت الذي يستمر فيه انخفاض عدد المساكن التي توفرها بعض الجهات الحكومية، بالإضافة إلى عدم مواكبة التمويل المتاح للطلب على قروض صندوق التنمية العقارية.
واعتبرت الوزارة دور صندوق التنمية العقارية الجهة الوحيدة في المملكة التي تمنح القروض العقارية بشروط ميسرة. إلا أنها ذكرت أن موارد الصندوق عجزت في السنوات الأخيرة عن مواكبة الطلب المتزايد على القروض، وأصبحت الفجوة بين الطلبات المقدمة ومعدل استجابة الصندوق لها تزداد اتساعاً، وتقدر طلبات التمويل التي تنتظر الاستجابة بنحو 400 ألف طلب بنهاية خطة التنمية السابعة، مما يطيل مدة الانتظار للحصول على قروض جديدة.
وعللت ذلك إلى العقبات التي تواجه صندوق التنمية العقارية في تحصيل ديونه المستحقة بالإضافة إلى محدودية الوسائل البديلة أو المكملة لتمويل الإسكان بشكل عام، والإسكان المتعلق بتلك الفئات من المواطنين ذوي الإمكانات المحدودة بشكل خاص، وهو ما يتطلب تكثيف الجهود خلال خطة التنمية الثامنة للتغلب على هذه المعوقات، وتقليص فترة الانتظار للحصول على قروض الصندوق.
وطالبت الوزارة بضرورة إزالة العقبات التي تحد من قيام المصارف التجارية والشركات الخاصة بتوفير التمويل طويل الأجل للإسكان بشروط تعاقدية ميسرة، واعتماد آليات وضوابط يمكن في إطارها ضمان حقوق الأطراف المتعاقدة. إضافة إلى التوسع في برامج الإسكان التعاوني، والادخار الإسكاني مع العمل على إصدار الأنظمة المساندة مثل نظام الرهن العقاري، ونظام البيع بالتقسيط والتأجير المنتهي بالتمليك، ومعالجة إشكاليات الأراضي البيضاء، خاصة ذات المساحات الكبيرة منها، والاستفادة من التجارب العالمية في هذه المجالات.