الرياض:ثلث تكلفة المسكن في قيمة الأرض و19% الزيادة في أسعار الأراضي السكنية

في مسح ميداني أعدته الهيئة العليا للتطوير أجري العام الماضي

كشف مسح ميداني أعدته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض لمعرفة تكلفة أسعار الأراضي في الأحياء السكنية، أن تكلفة الأرض تشكل أكثر من ثلث تكلفة الإجمالية للمسكن.
وبين المسح الميداني الذي أجري العام الماضي، أن متوسط تكلفة أسعار الأراضي السكنية على جميع الشوارع يبلغ 1170ريالاً للمتر المربع، في حين بلغ متوسط سعر الأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض 20متراً فأقل 730ريالاً للمتر المربع.
وأظهرت نتائج المسح الميداني أن نسبة الزيادة في متوسط أسعار الأراضي السكنية بين عامي 1426ه و 1427ه، بلغت 19.7في المائة، في حين بلغ التغير في متوسط أسعار الأراضي السكنية الواقعة على شوارع بعرض 20متراً، فأقل ما نسبته 17.2في المائة.
وبلغ أعلى متوسط سعر للأراضي الواقعة على شوارع بعرض 20متراً فأقل في القطاع الشمالي للمدينة بواقع 1125ريالاً للمتر المربع، في حين سجل القطاع الجنوبي للرياض أقل سعر للأراضي السكنية بمتوسط سعر بلغ 460ريالاً للمتر المربع.
واشارت النتائج إلى أن سعر الأرض يتأثر بشكل أساسي بتوفر الكهرباء وشبكة الشوارع المسفلته، والتي تزيد من سعر الأراضي بقيمة 157ريالاً للمتر المربع، في حين يزيد توفر شبكة الصرف الصحي من قيمة الأرض بواقع 180ريالاً للمتر، ويزيد شبكة الشوارع السعر بواقع 157ريالاً للمتر المربع، فيما يزيد توفر الأرصفة السعر بواقع 122ريالاً للمتر المربع.
وأظهرت نتائج التحليل أن أكبر نسبة تأثير في سعر الأراضي السكنية ينتج عن توفر شبكة المياه بنسبة 25في المائة، يليه توفر شبكة الكهرباء والسفلته بنسبة تصل إلى 22في المائة، في حين بلغت نسبة تأثير توفر شبكة الصرف الصحي في سعر الأراضي بنسبة 13في المائة، فيما شكل تأثير توفر الأرصفة 12في المائة وشبكة إنارة الشوارع الأقل بواقع 8في المائة.
إلى ذلك أكدت دراسة عقارية حديثة أن الارتفاع المستمر الذي يشهدها السوق في أسعار الأراضي يمثل العائق الأول لتملك المسكن للكثير من السعوديين.
وقالت الدراسة التي أعدها الدكتور أمير بن محمد العلوان وقدمها أمام المؤتمر السعودي الدولي الأول للعقار (سايرك) الذي اختتم في شهر مايو الماضي بالعاصمة الرياض، أن هناك نسبة كبيرة ممن لا يملك منزلا ولا يملك أرضا مما يؤكد زيادة الطلب على الأراضي في المستقبل لتملك المنزل، ونظرا لكون تملك الأرض المخدومة العائق الرئيسي لتملك المنزل يؤكد أهمية الاستثمار في العقار بكل أشكاله وتوفير كامل الخدمات فيه، وجعله ميسرا وفي متناول الجميع (أراضي، مساكن، ومجمعات تجارية وسكنية).
وذكرالباحث العلوان في دراسته التي حملت عنوان (التوجهات المستقبلية للطلب على العقار) انه نظرا لمحدودية الدخل لشريحة كبيرة من المواطنين وارتفاع أسعار مواد البناء والمساكن من المتوقع أن يكون الطلب أكبر على المساكن الاقتصادية كالشقق السكنية وكذلك الفلل الصغيرة الاقتصادية مستقبلا، وان هناك شريحة كبيرة لا تملك منزل خاص، مما يزيد الطلب على العقار والمساكن، وتوقع العلون أن يكون هناك طلب كبير في المستقبل على برامج التمويل العقاري المختلفة الطويلة الأجل والميسرة وبفوائد مناسبة.
وأوصى العلون في دراسته بتوفير وسائل تمويل متعددة غير المتوافرة حاليا في هذا القطاع مثل مشاركة البنوك الخاصة وشركات التمويل العقاري، وضع القوانين والتشريعات المنظمة لهذا القطاع، الانتهاء بأسرع وقت ممكن من إستراتيجية الإسكان ووضعها موضع التنفيذ ومتابعتها وتحديثها بشكل دوري لكي تتماشى مع المتغيرات.
وقدر تقرير محلي أن تبلغ الأموال المستثمرة في نشاط البناء والتشييد فيها حتى عام 2010نحو 150مليار ريال، وحسب دراسة أجرتها هيئة تطوير مدينة الرياض فقد بلغ تعداد السكان في المدينة 4.2مليون نسمة عام 2004، لكنها رغم ذلك لا تنمو بمعدلات كبيرة حيث إن معدل نمو السكان فيها قد تراجع إلى 4.2في المائة بين عامي - 20041996من مستوى 8.1في المائة بين عامي - 19961990.ونتيجة لتراجع مستويات الهجرة الداخلية ونمو المدينة يتوقع أن يبلغ تعداد سكان الرياض ثمانية ملايين نسمة عام 2023، ولا نرى في الأفق ما يشير إلى طفرة كبيرة في الطلب من شأنها أن تؤدي إلى شح في المعروض. وقد تنامى عدد الأسر في الرياض بمعدل 41في المائة بين عامي - 19911987وبمعدل 41في المائة بين عامي - 19971991بينما تنامى حجم المعروض من الوحدات السكنية الجديدة بمعدل 14في المائة و 29في المائة على التوالي خلال الفترات المذكورة. لكن المعروض من الوحدات السكنية ارتفع بمعدل 55في المائة بين عامي - 20041997متخطيا معدل النمو في السكان مما أدى لخلق نوع من التوازن في سوق الوحدات السكنية. ويقدر معدل إشغال المساكن في الرياض بنحو 92في المائة أما المباني المكتبية التجارية فيبلغ 94في المائة.
وكان تقرير صادر عن مجموعة سامبا المالية، اعتبر أن الآليات التالية هي المحرك الأساس لسوق العقارات في الرياض:
@ تواجه الرياض شحا في المعروض من الوحدات السكنية لفئتي الدخل المحدود والمتوسط.
@ هناك شح في الشقق السكنية ذات مستويات الإيجار المعتدلة في مناطق عديدة من الرياض.
@ هناك شح في المساحات المكتبية ذات مستويات الإيجار المعتدلة في منطقة مركز المدينة.
@ تشهد مناطق عديدة من المدينة (تجاه مطار الملك خالد الدولي) ومنطقة شمال غربي الرياض (جوار حي السفارات) حالة طفرة في البناء، حيث تستقطب تلك المناطق فئة ذوي الدخول المرتفعة الذين يفضلون المباني المصممة حسب رغبتهم.
أما منطقتا غرب وجنوب الرياض فيرى التقرير أنهما لا تشهدان طفرة مشابهة في البناء. ويتم حالياً تشييد مبان مكتبية في مركز المدينة بجوار المراكز التجارية والمكتبية التقليدية في منطقة العليا وعلى جانبي طريق الملك فهد. وتشير توقعات التقرير إلى نمو الناتج الإجمالي للقطاع الخاص بمعدل يفوق 5في المائة في العام خلال الأعوام الخمسة المقبلة. وسوف يؤدي هذا النمو إلى رفع الطلب على المساحات المكتبية الفاخرة التي تعاني من شح المعروض منها حالياً. لكن من المتوقع نمو مركز المدينة التجاري مع اتساع حجم المدينة، خصوصا في منطقة شمال الرياض. ونتوقع أن تشهد تلك المناطق نموا قويا في المباني المكتبية بسبب ارتفاع الأسعار والازدحام في مناطق المباني المكتبية التقليدية في مركز المدينة. ويتوقع تزايد جاذبية الرياض لرجال الأعمال والرساميل خلال السنوات القليلة المقبلة، ما يدعم الطلب على المساكن والمساحات المكتبية داخل المدينة وحولها.