نسبة التمويل والركود النسبي في «السكني» يحولان خطط المطورين إلى عقارات العوائد

OPM: أعلى نسبة نمو في أحياء غرب الرياض وأدنى نسبة في وسطها

لايزال تطبيق نظام التمويل العقاري الذي ينص على أن يكون تمويل المسكن على 70% فقط من قيمته يلقي بظلاله على قطاع الإسكان والتطوير العقاري خاصة في المدن التي تشهد نمواً سكانياً عالياً.
وانتهى تقرير صادر عن شركة اولات لإدارة وتنمية الأملاك (OPM) إلى أن قطاع العقارات السكنية في مدينة الرياض شهد في الفترة التي تمتد من نهاية 2014 وحتى بداية 2015 تراجعاً حاداً في الطلب على المساكن، نتيجة تطبيق القرارات الجديدة المتعلقة بنظام التمويل العقاري التي تلزم المقترض بدفع دفعة أولى ونسبتها 30٪ من قيمة المسكن، حسب شروط نظام التمويل العقاري الجديد، بخلاف ما كان يطبق بنسب متفاوتة في السابق.
ولاحظ التقرير بداية ظهور انخفاض في معدل النمو العام لإنتاج الوحدات السكنية متأثراً بضعف الطلب عليها حيث من المتوقع ان تؤدي هذه العملية إلى استقرار الأسعار في الفترة الحالية وتحول في ميول المستثمرين باتجاه قطاعات عقارية أكثر أماناً مما سيقلل من حجم المعروض السكني مستقبلاً.
التقرير يسجل انخفاضاً في معدل النمو العام لإنتاج الوحدات السكنية متأثراً بضعف الطلب عليها
ولذلك فإن التقرير توقع التباطؤ في انتاج المشاريع السكنية الجديدة خلال العامين المقبلين حيث يرى انه سيؤدي إلى انخفاض المعروض مستقبلاً وتجفيف السوق تدريجياً من الوحدات السكنية وبالتالي ارتفاع في الأسعار -وفقاً للتقرير- مما سيؤدي إلى تفاقم الأزمة مستقبلاً ما لم يتم تدارك الوضع وإعادة هيكلة الانتاج بوتيرة أسرع.
كما توقع التقرير ان يتجه بعض المستثمرين العقاريين إلى الاستثمار في قطاع العقارات السكنية المخدومة بغرض التأجير، والتي تتميز بمساحة صغيرة وخصوصاً في المواقع القريبة من محطات المترو في مدينة الرياض.
وعن الطلب الفعلي على المساكن، يتوقع التقرير الاستقرار في معدل النمو السكاني السنوي مما سيؤدي إلى زيادة في الطلب على الوحدات السكنية، خصوصاً ان أغلب الفئات العمرية للسكان هم من فئات الشباب بنسبة 64٪ من اجمالي عدد السكان، وبما أن هناك تناقصاً في مخزون الانتاج السكني والسماح للمقيمين الأجانب باستقدام عائلاتهم ومن المتوقع ان يطرأ زيادة على الأسعار نظراً لتراكم الطلب، في حين لا يرى التقرير تأثيرا مباشرا لذلك على مشاريع وزارة الإسكان المطروحة لأنها خصصت لفئات ذوي الدخل المحدود وأن عدد وحداتها المنجزة لا يتكافأ مع حاجات السوق ومعدلات الطلب.
وشدد التقرير على حالة الترقب والحذر الشديد العالي والحساسية من المطورين العقاريين بتجميد انتاجهم من الوحدات السكنية حتى اتضاح رؤية السوق بعد الحملة النفسية بمقاطعة الشراء لعدة أسباب سبق ذكر بعضها، وفي حال حدوث انخفاض في المخزون العام للوحدات السكنية وتحسين القدرة الشرائية للسكان ستؤدي إلى زيادة في الطلب على المساكن.
وفي حال تم تخفيض الدفعة الأولى للتمويل العقاري السكني من نسبة 30٪ إلى نسبة أقل ستؤدي إلى زيادة في القدرة الشرائية للمواطنين، وفي حال استمرار الاستقرار السياسي في المنطقة وارتفاع الطلب على النفط وبالتالي ارتفاع أسعاره ومع ثبات الانفاق الحكومي على المشاريع ستؤدي جميعها إلى زيادة في الطلب المفاجئ على المخزون المتناقص وبالتالي زيادة في أسعار العقارات المتوفرة في ذلك الوقت مع توقع التقرير بارتفاع أسعار العقارات القديمة أيضاً وبالتالي ارتفاع في ايجارات ومداخيل العقارات السكنية ما لم يتحسن مناخ الانتاج من سنتين إلي ثلاث سنوات لمواكبة الطلب المتراكم.
نتائج مقارنة أسعار العقارات ما بين نهاية 2013 و2014 في أحياء الرياض:
* تراوح معدل نمو الأسعار ما بين 2٪ إلى 12٪ كأقصى نسبة نمو في عام 2014 مما يعكس حالة من الاستقرار النسبي في أسعار العقارات مع عدم تسجيل أي انخفاض يذكر في قطاع العقارات المطورة.
* أعلى نسبة نمو كانت في أحياء غرب الرياض (الخزامى وعرقة) وأدنى نسبة نمو في أحياء وسط المدينة.
* سجل عام 2014 تذبذباً في مستوى الأداء وشهد الربع الرابع منه ركوداً على مستوى الطلب في ظل استكمال حركة بناء المشاريع (قيد التنفيذ).
* يتوقع تحول في مزاج المستثمرين العقاريين من الاستثمار في القطاع السكني باتجاه قطاعات عقارية أخرى أو ابتكار منتجات سكنية تواكب المستجدات داخل القطاع السكني.
* من خلال المسح الميداني لأحياء مدينة الرياض تم التماس حالة ركود نسبية في قطاعات العقارات السكنية في ظل عدم وجود مؤشر على انخفاض الأسعار.
* يتوقع تسريع وتيرة طرح العديد من المشاريع العقارية للبيع بالكامل وليس بالتجزئة (أفراد) وخصوصاً أملاك الصناديق العقارية القصيرة الأجل.
نتائج مقارنة أسعار العقارات ما بين نهاية 2013 و2014 في أحياء الرياض:
* تراوح معدل نمو الأسعار ما بين 2٪ إلى 12٪ كأقصى نسبة نمو في عام 2014 مما يعكس حالة من الاستقرار النسبي في أسعار العقارات مع عدم تسجيل أي انخفاض يذكر في قطاع العقارات المطورة.
* أعلى نسبة نمو كانت في أحياء غرب الرياض (الخزامى وعرقة) وأدنى نسبة نمو في أحياء وسط المدينة.
* سجل عام 2014 تذبذباً في مستوى الأداء وشهد الربع الرابع منه ركوداً على مستوى الطلب في ظل استكمال حركة بناء المشاريع (قيد التنفيذ).
* يتوقع تحول في مزاج المستثمرين العقاريين من الاستثمار في القطاع السكني باتجاه قطاعات عقارية أخرى أو ابتكار منتجات سكنية تواكب المستجدات داخل القطاع السكني.
* من خلال المسح الميداني لأحياء مدينة الرياض تم التماس حالة ركود نسبية في قطاعات العقارات السكنية في ظل عدم وجود مؤشر على انخفاض الأسعار.
* يتوقع تسريع وتيرة طرح العديد من المشاريع العقارية للبيع بالكامل وليس بالتجزئة (أفراد) وخصوصاً أملاك الصناديق العقارية القصيرة الأجل.