مبيعات المشاريع السكنية على الخارطة في دبي تنجح في تجاوز التمويل ب 30%

على الرغم من الركود الحاصل في نمو القيمة الرأسمالية وانخفاض المستوى العام للمعاملات المسجلة في دبي، نجح سوق المبيعات على الخارطة في الحفاظ على قوته في أغلب الأحيان، مع متابعة المستثمرين لأحوال السوق على المدى الطويل، وفقاً لأحدث التقارير الصادرة عن شركة الاستشارات العقارية الدولية كلاتونز.
ويشير التقرير الذي جاء تحت عنوان "آفاق سوق العقارات السكنية في دبي لفترة شتاء 2014" إلى أنه مع تراجع مجموع معاملات التملك الحر بنحو الثلث خلال الربع الثالث من عام 2014، لا تزال مبيعات المشاريع السكنية على الخارطة في دبي مزدهرة ومستمرة في جذب المستثمرين الإقليميين والدوليين.
وقال ستيف مورجان، الرئيس التنفيذي لكلاتونز الشرق الأوسط: ترى العديد من الأسر التي تصرُّ على الشراء أن قيمة العقارات المُباعة على الخارطة جيدة. وعلى سبيل المثال، حصلت فيلا لانتانا التي تقع قبالة شارع أم سقيم على نسبة طلب عالية خصوصاً من المستثمرين الإماراتيين (43%) والهنود (24%)، الذين يسعون لتأجير هذه الوحدات فيما بعد.
ويسلط التقرير الضوء على أن قابلية الاستثمار تستمر في الحفاظ على متانتها مع حرص المستثمرين على تحرير رأس المال للانتقال إلى مبادرة الشراء التالية.
ومن جانبه، قال فيصل دوراني، مدير البحث الدولي وتطوير الأعمال التجارية: "من الناحية الإيجابية، نشهد ما يقارب 4 من أصل 5 معاملات يجري تمويلها بمجرد تلبية المشترين للاشتراطات التي يفرضها المطور، وإن وجدت، تكون حول نقل سندات الملكية. وفي حين يستمر السوق بالتكيف مع التغيرات التي طرأت على صعيد التمويل، نتوقع أن يستمر الانخفاض التدريجي في القيَم على مدى أول ثلاثة لستة شهور، بينما يتكيف السوق مع الظروف المتغيرة."
وأضاف الدوراني: "على سبيل المثال، أفادت تقارير بأن شركة إعمار وضعت قيودا على عملية إعادة البيع قبل الانتهاء من تسليم أول أبراجها في مشروع "مرسى خور دبي"، والذي يتوقع دخوله إلى السوق عام 2018، وتتراوح أسعار الوحدات المباعة بين 1400 و1850 درهماً لكل قدم مربعة، مع 30% دفعة أولى، وأفادت إعمار بأنها حققت نسبة مبيعات وصلت إلى 100%، ومن المؤكد أن سمعة الشركة الحسنة ساهمت بشكل كبير في الانتهاء من بيع كامل المشروع بسرعة، ولكن مخطط البيع الخارجي يظهر مدى نضج المستثمرين الذين يعتمدون نهج الاستثمار طويل المدى.
ومن ناحية أخرى، سيكون من شأن التطويرات التي طرأت على بنية دبي التحتية دعم النمو على المدى الطويل للقيمة الرأسمالية في جميع أنحاء المدينة. وفي منطقة "مرسى دبي" على سبيل المثال، يسعى المستثمرون جاهدين للحصول على عقارات تقع على مقربة من محطة المترو والشاطئ وجميرا بيتش ريزيدينس، ومن المتوقع أن تستقطب المناطق المحيطة بمحطات ترام دبي حول منطقة "مرسى دبي" طلباً كبيراً من المستثمرين نظراً لأهمية قربها من وسائل النقل العام التي تشهد نمواً في مبيعاتها.
ووفقاً لأحدث أبحاث كلاتونز أنه بعد مرور عام واحد على إصدار قانون الرهن العقاري، يظهر السوق الآن علامات الرضوخ لمتطلبات الإيداع المفروضة على المشترين ويدخل في فترة يُتوقع أن تشهد توسعات أكثر اعتدالاً واستدامة، وخلال الربع الثالث من عام 2014، تراجع معدل النمو في أسعار المنازل بنسبة 0.3%، مسجلة بذلك أول انخفاض منذ الربع الأول من عام 2011، ومع ذلك لا يزال متوسط القيم مرتفعاً بنسبة 10% عن الربع الثالث من عام 2013، وتبلغ قيمته الحالية 1493 درهماً لكل قدم مربعة. وقد حققت الشقق ارتفاعاً بنسبة 0.4%، في حين انخفض معدل قيمة الفلل بنسبة 1.2% خلال الربع الثالث.
وفي هذا السياق، قال مورجان: "قاد إصدار الحكومة لقانون الرهن العقاري بالإضافة إلى الزيادة في رسوم تسجيل الملكية إلى السيطرة على النمو غير العادي الذي شهده السوق خلال العام الماضي، وتوج هذه الجهود تراجع صندوق النقد الدولي مؤخراً، عن مخاوفه فيما يتعلق بفرط النشاط في السوق.
ووفقاً للتقرير، بلغ سوق الإيجار ذروته أيضاً مع دخوله المرحلة النهائية من الدورة العقارية الحالية، مع انخفاض متوسط قيمة الإيجارات في مناطق التملك الحر في دبي بنسبة 0.4% خلال الربع الثالث. ومع ذلك يظل متوسط قيمة الإيجار مرتفعاً بما يقرب من 5٪ عن Q3 عام 2013.
وعلى الرغم من ركود الإيجارات، لا يزال طلب المستأجرين عالياً، إذ يدعمه التوسع الاقتصادي السريع مصحوباً بالارتفاع بمعدل الفرص الوظيفية في جميع أنحاء المدينة.
واختتم دوراني تعليقه قائلاً: "شهدت قطاعات الترفيه والضيافة والطيران والتمويل والخدمات المصرفية والعقارات تحديداً توسعاً ملحوظاً، نظراً لمستوى متطلبات السكن من هذه القطاعات، وعلى المدى القصير إلى المتوسط، لا نتوقع أن نشهد أي تباطؤ في معدل توافر الفرص الوظيفية، ما يشير إلى أن الفترة الحالية من الركود بالنسبة للإيجارات ستكون قصيرة المدى. وعلاوة على ذلك، من المتوقع أن ينخفض العرض أكثر من الطلب في السوق على الفلل في المدى المتوسط إلى الطويل."