بيئة الاستثمار العقاري في السعودية “طاردة" وأنظمة الرهن تؤسس لدورة اقتصادية مشجعة

سنشهد 10 سنوات طفرة عقارية إسكانية تجارية سياحية أسعار العقارات في الرياض وجدة أرخص من عمان والخرطوم

اعتبر يوسف بن عبدالله الشلاش رئيس مجلس إدارة شركة دار الأركان للتطوير العقاري، أنظمة الرهن العقاري الجديدة بأنها ستكون بداية الطريق الصحيح لحل العديد من مشاكل صناعة العقار في المملكة العربية السعودية رغم تأخر إصدارها إلى ما يقارب عقد من الزمان، كما أشار إلي أن السوق العقاري مقبل على دورة اقتصادية جديدة قد تصل إلى 25 عاما، إذ لابد من بنية تشريعية تحدد الحقوق والالتزامات بوضوح لكافة الأطراف ذات العلاقة بالقطاع العقاري.
وأبان الشلاش في حوار مع «المدينة» أن الخمس سنوات المقبلة هي الأهم في هذه الدورة حيث سيشهد السوق خلالها طفرة عقارية هائلة نسبةً لنمو الطلب المتسارع على العقارات السياحية والسكنية والتجارية، مشيرًا إلى أن معاناة القطاع العقاري في الوقت الراهن تتلخص في مشكلتين هما: إحجام بيوت المال عن تمويل ودعم المطورين والإجراءات الحكومية المعقدة.
وتطرق الشلاش الى تجربته مع تطوير المناطق العشوائية وتجربته أيضا مع تمويل المشروعات والصعوبات التي واجهت شركة دار الأركان في إصدار الصكوك، فإلى نص الحوار..
** هل تحقق اللائحة التنفيذية الجديدة للرهن والتمويل العقاري طموحات المطورين العقاريين في المملكة؟.
الطموح غير محدود وسقفه عال جدا وهذا النظام طال انتظاره لما يربو على عقد من الزمان الكل سعد بصدور هذا النظام وأنا شخصيا سعيد جدًا بصدور هذه اللوائح وهذا غير مستغرب على مؤسسة النقد العربي السعودي التي أحسب أنها من أفضل المؤسسات في المملكة، حيث ظلت حريصة على الأخذ بآراء الخبراء والمختصين والمستفيدين والعاملين في هذه الصناعة، اللفتة البارعة التي ينبغي الإشارة إليها هي أنها فتحت المجال لإبداء الرأي للاستهداء به في تجويد النظام من خلال اللوائح التنفيذية التي تتضمن التفاصيل.
لقد اطلعت على اللوائح لكني لن أتطرق للملاحظات التفصيلية التي ينبغي مناقشاتها مع ذوي الشأن، لكن بشكل عام هي جيدة جدا ونتمنى أن يتم تدارك أي سلبيات في مرحلة التطبيق أو فيما يتعلق بآليات التنفيذ، اعتقد أن الجميع سيتحمل مسؤولية التحسين والتجويد من خلال تطبيق هذه الأنظمة، فصدور اللوائح يشير إلي أن المشرع متحمس للتطبيق ومهتم برأي الآخرين حيث لا توجد عصا سحرية بل ينبغي أن تتضافر كافة الجهود للوصول لما هو أفضل.
** رصدت الدولة أكثر من 250 مليار ريال لقطاع الإسكان وأنشأت وزارة خاصة للإسكان وصندوقا للتنمية العقارية وجمعيات خيرية تساعد ذوي الدخل المحدود كل هذه التحركات هل تستطيع معالجة فجوة الإسكان التي تعاني منها المملكة؟.
أعتقد أن كل ذلك لا يكفي لمعالجة أزمة الإسكان، فالعلاج الناجع للأزمة يكمن في منظومة التشريعات الأخيرة التي من شأنها أن توفر الآلية المناسبة للدورة الاقتصادية المتعلقة بصناعة العقار، الدورة المعنية قد تستغرق من 20 عاما إلى 25 عاما والخمس سنوات الأولى هي الأهم في هذه الدورة، فعندما تكون هناك دورة اقتصادية على مدى 25 عاما فلابد أن تتوفر لها بنية تشريعية واضحة تحدد الحقوق والالتزامات لكافة الأطراف: المقرض والمقترض والمطور والأطراف الأخرى ذات العلاقة، هذا هو العلاج الناجع حيث سيشجع ويستقطب هذا النظام المطورين كما نأمل أن يزيل النظام الجديد كافة التعقيدات التي تتسم بها الإجراءات الحكومية ويمكن الأطراف ذات العلاقة بالقطاع العقاري من الحصول على تسهيلات أكثر. نأمل أن يفضي هذا النظام لإزالة كافة المعوقات وعلى رأسها شح مصادر تمويل المطورين العقاريين، كما نأمل أن تكون رعاية مؤسسة النقد لهذا النظام السبب في عودة الثقة لهذه الصناعة وان يكون دافعًا قويا للبنوك المحلية لتمويل المشروعات الوطنية.
** يواجه السوق السعودي الان أزمة إسكان وما زال المطورون العقاريون دورهم مغيبا ما رأيكم؟.
المطورون العقاريون مغيبون فعلًا عن السوق فالمطورون يواجهون بيئة استثمارية طاردة، والسؤال الذي ينبغي أن يُطرح هو ما الذي جعل هذه البيئة طاردة للمطورين؟ غياب المطورين نتج عن شح مصادر التمويل حيث لا يستطع المطور أن يستنزف رأس ماله في مشروع واحد فقط، فالمطور قد يساهم في تمويل المشروع ولكن ليس في مقدوره أن يتحمل تكلفته كاملةً، شح مصادر التمويل يدفع المطور أيضًا للاستثمار في مشروع واحد فقط يتوقف حجم الاستثمار فيه على قدرة رأس المال لاستيعاب تكلفته المقترحة، هذا بدلا عن العمل في عدة مشروعات في ذات الوقت، فالمطور قد يساهم بنحو 20 إلى 30% من المشروع، أما الباقي يفترض أن ينساب من مصادر تمويلية أخرى، سواء من البيع على الخريطة أو من القطاع المصرفي، هذان المصدران لا يتوفران في المملكة، فإجراء البيع على الخريطة معقد جدا ومؤسسات التمويل لا تعطي أكثر من واحد في الألف لأسباب عديدة منها: عدم ثقتها في القطاع العقاري وبطء الإجراءات وتعقيدها لدى كتابات العدل ولدى الأمانات فاعتماد المخططات يحتاج لعدة سنوات إضافة إلى أن تصميم البنية الفوقية يحتاج هو الآخر لعدة سنوات، هذه التعقيدات والعوائق تواجهنا في اغلب مدن المملكة وللأسف تعتبر هذه الأسباب عوامل طاردة للمطورين العقاريين في المملكة، فعندما يجد المطور أن اعتماد الأمانة للمخطط يستغرق أربع سنوات فسيحجم دون ريب عن الاستثمار في مشروعات التطوير العقاري.
** يعني ذلك انتم كمطورين في السوق لا تساهمون في حل أزمة الإسكان التي تعاني منها المملكة؟.
فعلًا المطورون العقاريون لا يساهمون حاليًا سوى بنسبة ضئيلة جدًا في حل أزمة الإسكان لأن الشركات العاملة في هذا القطاع عددها محدود جدا لسببين، الأول كما ذكرت شح مصادر والثاني هو التعقيدات التي تتسم بها الإجراءات الحكومية.. إننا نأمل أن تساهم الأنظمة الجديدة في تخفيف ولو جزء يسير من آثار هذه التحديات التي تواجه المطورين وأن تعمل على تيسير الإجراءات المعقدة وسرعة إنجازها في بعض الإدارات الحكومية مثل كتابات عدل والبلديات والكهرباء والمياه.
** انتم كأحد المطورين العقاريين ومعكم آخرون لديكم اتصالاتكم وتواصلكم المباشر مع متخذي القرار لماذا لم تساهموا في حل بعض هذه المعوقات؟.
ما ذكرت من تعقيدات يشمل أنحاء متعددة في المملكة وليس قاصرًا على منطقة دون أخرى، من جهة أخرى قد يكون هذا الأمر ملتبسًا وغير واضح لدي خاصة أن الكل يعاني من هذه المعوقات فالواقع البيروقراطي الذي نعيشه فُرض على المطورين، وقد حاول عدد من المطورين تبسيط الإجراءات والتعجيل بإنجاز بعضها وحاول كثير منهم استقطاب أموال من الداخل لكن للأسف باءت تلك المحاولات بالفشل الأمر الذي دفع عددا من المطورين ونحن منهم إلى استقطاب الأموال من المصادر الخارجية، حيث تبين لنا أن المستثمر أو الممول الأجنبي وأدوات التمويل في الخارج ترحب أيما ترحيب بالشركات السعودية وعلى سبيل المثال فإن أكثر من 200 مؤسسة مالية قامت بتمويل «شركة دار الأركان» في مقابل ثلاثة بنوك محلية فقط، لذا يمكنني القول بأن نسبة مساهمة البنوك المحلية في مشروعات دار الأركان اقل من 20% بينما ساهمت البنوك الخارجية بما يربو على 80%، من ضمنها 6 مؤسسات تقاعد ومؤسسات تأمينات اجتماعية في آسيا مثل ماليزيا وسنغافورة ودول خليجية وأوروبية، كل هؤلاء ساهموا مع دار الأركان في بناء مشروعات داخل المملكة العربية السعودية وللأسف اغلب المؤسسات الوطنية لم تساهم في مشروعات سعودية وطنية.
** كان لديكم تجربة رائدة في مجال تمويل المشروعات هل عانيتم صعوبات في إصدار الصكوك أو رد العائد للمساهمين؟.
قامت الشركة في عام 2006 و2007 بعدة إصدارات وكانت ذات جدوى حانت مواقيت سدادها في عامي 2010 و2012 وذلك في ظل الأزمة المالية الأوروبية حيث استطاعت الشركة ولله الحمد سداد كافة ما اقترضته في المواقيت المحددة دون تأخير ومن غير أن تتأثر أو تتوقف مشروعاتها، وهذا دليل على سلامة أداء الشركة التي تعتمد على مناهج أداء فاعلة وفق سياسة اقتصادية ناجعة أعانتها على تفادي الآثار السالبة للأزمات الدولية وإدارة المخاطر التي نجمت عن تلك الأزمات. حصلت الشركة على قروض ضخمة جدا بلغت مليارات الدولارات التي قد تعجز بعض الدول عن سدادها، تمكنت الشركة من سداد 600 مليون دولار في عام 2010 ونحو مليار دولار في 2012 وقبل شهر من موعد السداد قامت الشركة بافتتاح اكبر مول في الرياض في شهر يوليو من العام الجاري وهذا دليل قاطع على أن مشروعات الشركة لم تتوقف أو تتأثر الأمر الذي يعكس السيرة الائتمانية القوية لشركة دار الأركان ومدى حرصها على الوفاء بالتزاماتها.
** هل بادرت شركة دار الأركان إلى إنشاء مجمع أو ضاحية إسكانية تساهم في حل الأزمة السكانية؟.
نفذت الشركة عشرات الآلالف من الوحدات السكنية وتعتبر شركة دار الأركان اكبر مطور ساهم في بناء وحدات سكنية لقطاع الإسكان، أنفقت الشركة عشرات المليارات من الريالات في هذا القطاع حيث بلغت أصول الشركة الآن نحو 22 مليارا معظمها أصول عقارية تتضمن مشروعات سكنية، وقد طورت الشركة أكثر من 30 مشروعا على مستوى المملكة وأكثر من 10 ملايين متر مربع من الأراضي وأكثر من 15 ألف وحدة سكنية وفرت السكن لحوالي 80 ألف نسمة. الجدير بالذكر أنه خلال هذه التجارب واجهتنا معوقات جمة وفكرنا في استقطاب مقاولين من الخارج، من الصين واسيا لكن واجهتنا أيضا معوقات تتعلق بإجراءات إصدار التأشيرات من وزارة العمل وفكرنا في بناء مجمعات سكنية خارج النطاق العمراني لكن واجهتنا أيضا معوقات مع وزارة البلدية والأمانات تتعلق ببطء الإجراءات وتعقيداتها.
** تعتبر شركتكم واحدة من الشركات العائلية القلائل في نشاط التطوير العقاري التي تحولت الى مساهمة عامة، ما الفرق بين نشاطكم كشركة عائلية والان مساهمة؟.
اعتقد أن الفرق يكمن في الإجراءات التي تفرض على الشركة المساهمة وصعوبة اتخاذ القرار وأنظمة الحوكمة فهذه الأمور قد تفقد الشركة بعض المرونة بعد تحويلها من شركة خاصة إلى شركة مساهمة لكن هناك بعض الايجابيات للشركة المساهمة فعليها رقابة صارمة، كما أن الشركة تكون مملوكة لأكبر قدر ممكن من أفراد المجتمع وهذا يعين على توزيع النشاط وعدم التركيز في قطاعات محددة كما يعين على تحقيق الأرباح بمعدلات جيدة، فعلى سبيل المثال ربحنا العام الماضي 2011 نحو مليار ريال وهذا الرقم يمثل ثلاثة أضعاف ما يربحه السوق بأكمله في هذا القطاع وهذه الأرباح تحققت من استثمارات متنوعة شملت بيع أراض وبيع العقارات، هذا وتصدر الشركة نتائج أعمالها بصفة فصلية التي تحوي تفاصيل تلك النتائج، كما تحوي تقارير مفصلة عن مصادر تلك الأرباح (سواء كانت من الأراضي المطورة أو من الأراضي الخام أو من بيع الوحدات السكنية أو من إيجارات الوحدات السكنية والوحدات والمراكز التجارية والمولات وغيرها).
** بصفتكم مطورًا عقاريًا هل تعتقد أن الشفافية في هذا النشاط قد تضعف قوة الشركة المساهمة بين المنافسين؟.
ربما تعتبر الشفافية إحدى السلبيات في شركات مساهمة ولكني كما ذكرت هناك ايجابيات متعددة منها أن أرباح الشركات تتوزع على عشرات الألوف بل مئات الألوف من المساهمين وهذا ما يجعلني أنصح الشركات العقارية الخاصة بان تطرح أسهمها للاكتتاب العام والتحول إلى مساهمة عامة خاصةً بعد نجاح تجربتنا، فدار الأركان عمرها الآن نحو 19 عاما وهي على أعتاب العشرين، وبعد سلسلة من النجاحات طُرحت الشركة للاكتتاب العام حيث إنه من الصعوبة بمكان طرح شركة في بداياتها إذ لابد من مرور فترة زمنية مقدرة عقب إنشائها لكي تتعرف على السوق المتعلق والفرص المجدية السانحة فيه وتمارس أعمالها وتكتسب الخبرة.
** هل هناك مقاييس سوقية تؤثر على سعر السهم بالنسبة للشركات المساهمة أيا كان نشاطها؟.
الحديث عن سعر السهم أمرٌ تنهي عنه اللوائح التنظيمية التي تفرضها دومًا هيئة سوق المال وتمنع المسؤولين في شركات المساهمة العامة عن الخوض في سعر السهم، لكن عمومًا السهم يعكس أداء الشركة قد ينخفض السعر أو يرتفع لظروف بعينها قد تتعلق بالتشاؤم أو التفاؤل الذي يسود السوق وهذا سلوك طبيعي للمتداولين وفي النهاية فإن السعر قد يبلغ معدلات عادلة، السوق العقاري بشكل عام لا يزال اقل من حجمه الطبيعي ولذا لم يتحقق السعر الحقيقي وهذا قد يعود لأسباب عديدة تتعلق بنشأة هذه السوق وعدد الشركات العاملة فيه وعدم اهتمام الدول بهذا القطاع رغم حيويته حيث إن واقع البيئة الاستثمارية غير جاذب للمحترفين والمطورين نسبةً للعديد من المعوقات.
** في جدة لديكم تجربة مع تطوير العشوائيات ولكن مشروعكم (قصر خزام) حتى الان لم ير النور؟ ويشاع أنها تجربة باءت بالفشل؟ ما تعليقكم؟.
نحن كمطورين عقاريين ما يلينا هو الشق الفني فيما يتعلق بالعشوائيات، فنحن غير معنيين في بالشق القانوني لعمل الأمانة أو الشريك الآخر (لجنة العشوائيات في الإمارة) كما أننا غير معنيين بالشق الاجتماعي لأن ذلك من صميم عمل الدولة، كما أننا غير معنيين بالشق المالي المتعلق بالتعويضات التي تضطلع بها الجهات الحكومية، عملنا فني بحت يتعلق بالتصميم والتنفيذ بعد الحصول على التراخيص اللازمة، فالاراضي المملوكة لنا ولا ينازعنا احد في ملكياتها تستغرق سنوات طويلة من اجل اعتمادها فكيف بالأراضي العشوائية التي يتنازع عليها آخرون وترتبط بها حقوق أطراف أخرى وتحتاج تعويضات! اعتقد أن العشوائيات التي تحتوي على مثل هذه التعقيدات تحتاج لسنوات أكثر وإمكانيات اكبر من اجل إنجاز العمل فيها
مثال لذلك فقد بدأت الشركة منذ خمس سنوات العمل في مشروع «منطقة قصر خزام» ومع ذلك فإن الأعمال الفنية التي تضطلع بها الشركة لم تبدأ بعد بسبب التعقيدات الإدارية والتي ترتبط بالكثير من الجهات المعنية مثل البلديات والأمانات وكتابات العدل والإمارة والمواطنين أنفسهم وغيرها رغمًا عن وجود الاعتمادات لتنفيذ هذا المشروع، حال الفراغ من هذه الإجراءات سيبدأ عمل الشركة والجدير بالذكر أن المطور لا يتحمل مسؤولية دفع التعويضات لأصحاب هذه العشوائيات إلا بعد الفراغ من إجراءات عديدة وإخلاء المباني من السكان حيث لا يمكن دفع التعويضات قبل إخلاء السكن، إذًا التجربة ليست فاشلة لا سيما أن الإجراءات ما زالت في مراحلها الأولية، وبالرغم من وجود تحديات عديدة إلا أننا لا نستطيع أن نحكم على التجربة بالفشل لان الفشل يعني توقف التجربة نهائيًا إلا أن هذا لم يحدث حتى الآن وما زال العمل جاريا في المشروع.
** هل واجهتم اعتراضات من شخصيات من ملاك المباني على إقامة مشروع «قصر خزام»؟ وهل مساهمو شركة دار الاركان لديهم الاستعداد ان ينتظروا سنوات طويلة ليأتيهم عائد من مشروع متعثر او متعطل؟.
لم تواجهنا أي اعتراضات من ملاك المباني على إقامة المشروع فقط نواجه تعقيدات في الإجراءات الإدارية المختلفة والتي ترتبط بجهات متعددة ذات علاقة بهذا المشروع. أما بالنسبة لمساهمي دار الأركان فإن المشروع لا يتجاوز 2% من أصول الشركة وهي نسبة ضئيلة مقابل 98% من أصول الشركة الأخرى، وهذا لا يعني فشل المشروع ولكن أؤكد أن المشروع ناجح ونتوقع أن نتقدم بخطوات ثابتة وحثيثة في سبيل إنجاز أعمال هذا المشروع، بيد أنني يجب أن أوضح أننا لا نستطيع التحرك بصفة فردية وإنما مع جهات أخرى ونعتقد أن أهل المنطقة أصحاب حقوق ينبغي أن يحصلوا على كافة التعويضات المستحقة قبل كل شيء حال الفراغ من الحصول على الاعتمادات اللازمة، علما بان المشروع سيتم تنفيذه على مدى خمس مراحل ولكل مرحلة جدولها الزمني الخاص.
** بعد توقف مشروع الرويس الم يساوركم الخوف من توقف مشروع «قصر خزام»؟.
مشروع الرويس له قصة تختلف عن مشروع قصر خزام ولكن نتمنى ألا نواجه أي عوائق من هذا القبيل حيث إننا نعمل بتأن وتوازن وان كان هناك بعض البطء لكن لا يوجد أي نوع من التعطيل وسنكون حريصين على إنهاء كافة الإجراءات المتعلقة بإذن الله، أود هنا أن أشير إلى أن أحداث جدة المتعلقة بالسيول والتي حدثت قبل ثلاث سنوات تسببت في تعطيل بعض الإجراءات، لكننا تقدمنا بخطوات حثيثة في الأعمال المختلفة المتعلقة بالتخطيط والتصميم واستكمال ما تبقى من أعمال البنية التحتية وتصميم البنية الفوقية، كما أن هناك بعض الإجراءات في مرحلة الاعتمادات النهائية.
** المستثمرون في دار الأركان يتوقعون حجم استثمار كبير فما هي خططكم المستقبلية؟.
نعكف الان في الشركة على إعداد استراتيجية عمل للخمس سنوات القادمة وسيتم الفراغ من إعدادها خلال الأيام القليلة القادمة بعد إدخال تعديلات طفيفة عليها وربما نعلن عنها مع بداية العام 2013 ستتضمن الاستراتيجية المعنية العديد من التفاصيل عن الاستثمارات وتوجهات الشركة خلال الخمس السنوات وسيعتمد الدخل على تأجير العقارات بنسبة قد تصل من 40 إلى 50% لاسيما أن الدخل المتجدد والمنتظم سيفضي لاستقرار الشركة لان عدم انتظام دخل الشركة يُعزى لعدم انتظام عمليات بيع العقارات الأمر الذي يؤثر سلبًا على استقرار الشركة وانتظام أرباحها.
** ذكرتم ان سوق العقار السعودي لم يصل إلى مستواه الطبيعي ما سبب ذلك من وجهة نظركم؟.
صناعة العقار في السعودية مقبلة على طفرة كبيرة جدا خلال السنوات العشر القادمة، خاصة أن المملكة تحتاج عددا كبيرا من الوحدات السكنية، كما أن هناك نموًا مقدرًا في الطلب على العقار السياحي بشقيه الترفيهي والديني كذلك هناك نمو في الطلب على العقار التجاري والمولات والمراكز الترفيهية، هذا بالإضافة لنمو الطلب على العقار السكني، الذي يشكل نسبة 65% من سوق العقار، هذه العوامل مجتمعة تجعل العشر سنوات القادمة مؤهلة لأن تشهد طفرة هائلة في صناعة العقار في المملكة ولذلك رأت الشركة أنه ينبغي أن تطور آليات عملها وتعيد صياغة أهدافها لكي لا تقتصر على بيع الأراضي المطورة أو الخام والوحدات السكنية فقط بل تشكل نحو 40 إلى 50% من دخل الشركة، بينما تأتي نسبة 60% من دخل الشركة من الإيجارات ومن استثمارات أخرى غير عقارية بنسبة لا تزيد على 10% وفي ذات الوقت تتوفر للشركة أدواتها الخاصة في تمويل مشروعاتها وأنشطتها حتى تتمكن من تفادي عدم انتظام أحوال السوق وعم انتظام انسياب التمويل، أما فيما يتعلق بأسعار العقارات في الفترة القادمة أعتقد أنها قابلة للارتفاع لكن تظل الأسعار في أسواق المملكة الأقل مقارنة مع أسعار العقارات في دول أخرى في المنطقة وحتى في المدن الرئيسة كجدة والرياض.. أسعار الأراضي في المملكة هي الأقل بالمقارنة مع مدن عربية وعالمية فمن المفترض أن تكون أسعار مدينة مثل الرياض أو جدة بوضعها الاقتصادي والاستثماري والسكاني وبقوتها الشرائية موازيةً لأسعار المدن في المنطقة ومع ذلك نجد أن أسعارها اقل من تلك المدن كالعاصمة الأردنية عمان والعاصمة السودانية الخرطوم، اللتين تعتبران حاليًا اغلي من الرياض رغم افتقار هذه المدن للخدمات التي لا تقارن بمستوى الخدمات في الرياض أو جدة، فالمواطن عندما يشتري قطعة ارض فهو يشتري مجموعة من الخدمات والتنظيمات وهذا أمر ليس باليسير حيث إن وجود الخدمات من الأمور المعقدة وتحتاج تراخيص عديد من جهات عديدة أيضًا.
** ولكن ارتفاع الأسعار سيكون مكلفًا على المطور العقاري؟.
فعلًا ارتفاع الأسعار يمثل واحدا من أبرز التحديات التي تواجه المطور العقاري، لا سيما أن أي تكاليف إضافية ترهق المطور وتعيق عمله لان زيادة التكلفة تتطلب زيادة في سعر البيع بمعدل يبلغ 25% من معدل الزيادة في التكاليف، فلو افترضنا أن معدل التكلفة ارتفع بما قيمته 100 ريال سيقابل ذلك زيادة في معدل البيع بما قيمته 125 ريالا وهذا يعادل ارتفاع معدل تكاليف التمويل وارتفاع معدل هامش الربح.