سمسرة العقارات .. خلط بين الخبير والدخيل

يقع كثير من الحالمين بامتلاك أو تأجير عقار فريسة النصب من الوسطاء العقاريين بسب دخلاء على المهنة يمارسون نشاطهم بدون ترخيص ولا يتحملون أي مسؤولية لأنهم غير نظاميين ولنشاطهم آثار سلبية على التقييم العشوائي للعقارات ورفع الأسعار الوهمي أحيانا للمخططات لأغراض لا علاقة لها بالسوق وإنما لمصالح أفراد.. إنهم سماسرة يرتدون قناع «الوسطاء «لجني الأرباح على حساب البائع والمشتري، الظاهرة ترصدها «المدينة» من خلال الخبراء والمختصين.. فإلى التحقيق:
صيرفي: يجب منع الوسطاء غير المؤهلين
فى البداية يقول المهندس أنس صالح صيرفي رئيس اللجنة العقارية غرفة مكة، رئيس الجمعية السعودية لعلوم العمران بجدة: لا يحمي أي مهنة من الدخلاء والمتطفلين عليها سوى أهلها وسن التشريعات والأنظمة الحكومية التي تنظم الممارسة المهنية الصحيحة لها وضبط إيقاعها، ولا يختلف في ذلك قطاع العقار والذي أضحى صناعة متكاملة لها مقوماتها وأثرها الاقتصادي والاجتماعي الهام، حيث يؤدي الوسيط العقاري دورًا هامًا في منظومة العمل العقاري، مما استدعى وزارة الإسكان من خلال برنامج «إيجار» إلى إطلاق العديد من البرامج والخدمات بهدف تأهيل الوسطاء العقاريين وتسهيل وتيسير أعمالهم والرفع من كفاءة أدائهم والارتقاء بجودة الخدمات المقدمة لعملائهم، كما ألزمت الوسطاء العقاريين بالتسجيل في الشبكة الإلكترونية عبر تطبيق «وسطاء عقاريون « للحصول على شهادة وسيط عقاري معتمد بشكل آلي بعد اجتياز عدد من الدورات التدريبية الإلكترونية.
عقوبات رادعة.
ويشير صيرفي إلى أن إقرار وزارة الإسكان لائحة لتنظيم عمل المكاتب العقارية والوسطاء العقاريين والتي يترتب في حال مخالفتها سواء بتقاضي أتعاب او رسوم خلاف عقوبات تتراوح ما بين الغرامة المالية أو إغلاق مؤقت لتلك المنشآت أو إلغاء للترخيص بشكل نهائي، منوها إلى فرض الوزارة تسجيل جميع العقود الإيجارية في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار كأحد الخطوات الهامة نحو تنظيم قطاع الإيجار العقاري وتعزيز الثقة في تعاملاته.
العقد الموحد
ويؤكد صيرفي أن فرض استخدام «عقد إيجار» الموحّد الذي ألزم التعامل به في القطاعين السكني والتجاري، وتم اعتمادها من وزارة العدل، ومعاملتها بصفتها سنداً تنفيذياً، وعدم قبول الدعوى فيما سواها من عقود، مما يسهم في تقليص النزاعات في قطاع الإيجار العقاري، والقضايا المرفوعة في المحاكم، ومدد التقاضي، ويسهم بشكل فاعل في تنظيم عمل منشآت الوساطة العقارية لتقديم خدمات أفضل وحفظ حقوق الأطراف ذات العلاقة، وتوفير بيئة تنافسية عادلة وفي حمايتها من الدخلاء المتطفلين عليها.
الثقافة الحقوقية
ويرى صيرفي أهمية دور اللجان العقارية في الغرف التجارية، ومنها غرفة مكة المكرمة في تعزيز القطاع ونشر الوعي والثقافة الحقوقية من خلال عقد اللقاءات التعريفية بالأنظمة والبرامج والمبادرات التي تطلقها الجهات ذات العلاقة، ومنها على سبيل المثال لا الحصر في الهيئة العامة للعقار والهيئة العامة للمقيمين العقاريين وبرنامج إيجار التابع لوزارة الإسكان سعياً منها إلى رفع وعي المواطنين والوسطاء العقاريين، مما يسهم في حفظ حقوق جميع الأطراف وخلق بيئة صحية آمنة تحقق التوازن المطلوب للمستثمرين من جهة والعملاء المستفيدين من جهة اخرى.
مليباري : صارت مهنة من لا مهنة له!
يرى الدكتور علي عثمان مليباري المدير التنفيذي ونائب رئيس مجلس إدارة الجمعية السعودية للهندسة المدنية أن قطاع العقار كغيره من بقية القطاعات، يتوجب أن يكون المتعامل معه على دراية ومعرفة كاملة به، ولهذا فإن اقتحام الدخلاء على هذا القطاع لا شك يلقي بظلال سلبية كثيرة عليه، ومن ذلك على سبيل المثال: شيوع التقديرات والتقييم العقاري الخاطئ نظرًا لعدم الخبرة، مما ينتج عن ذلك اختلال واضح في سوق العقار، وأيضًا تغليب الجانب المادي من خلال الحرص على العمولات بما يخل بثوابت هذا السوق، والمحصِّلة من كل ذلك فقدان الثقة، واختلاط الحابل بالنابل، بحيث لا يعرف الخبير من الدخيل، الأمر الذي يتطلّب تدخلاً من قبل الجهات المعنية بذلك، وتحديد شروط واجب توفرها فيمن يعمل في هذا القطاع، حتى لا يصبح مهنة لا مهنة له، أو مظلة تستوعب معدومي الضمير.
أمجد: عمالة في بعض المكاتب تحولوا لسماسرة
يقول المهندس إبراهيم أمجد شيخ طائفة المقاولين مكة المكرمة أن العقار تجارة واسعة بدات في الازمان السابقة بتأجير الدور ثم توسعت وأصبحت تشمل البيع ولم تكن لها مكاتب متخصصة وإنما أشخاص من أهل الحي ثم مع التطور العمراني ظهرت مكاتب العقار ونظمت ورخصت من وزارة التجارة وأصبحت كيانات ثم بدأت في تسويق المخططات التي ظهرت قبل أربعين عاما تقريباً في جميع انحاء المملكة.
ويضيف: «واليوم نرى شركات كبيرة نعمل في هذا القطاع الحيوي وقد أغرى هذا السوق الكبير والمجال المفتوح دخول السماسرة وكان صاحب المكتب العقاري يستعين بالموظفين الذين تحولوا إلى سماسرة يعملون لحسابهم وتوسعوا في أعمالهم وأصبح أيضاً العامل الأجنبي سمساراً وبات كثيرون يعملون بأسماء سعوديين الذين يتسترون عليهم، حيث لا يتطلب سوى محل وطاولة وكراسي وخرائط المخططات.
ويرى أمجد أنه مع التطور الكبير الذي حدث في عالم العقار ودخول التقنية يجب وضع الآليات لضمان تنظيم عملية التوثيق و البيع والشراء وفق معايير معلنة ومن خلال مكاتب مرخصة وقال أمجد أما العمولة المقررة نظاماً 2.5%
ومازالت وأحياناً تزيد بسبب صغر مقدارها وهذا باتفاق البائع والسمسار.
شركات التطوير
ويشير أمجد إلى أن شركات التطوير العقاري تتولى اليوم تنفيذ وتطوير المخططات ومثال ذلك ما هو قائم في مكة المكرمة، حيث تعاقدت أمانة العاصمة المقدسة مع شركات مطوري العقار بتطوير مخططات ولي العهد للمنح بجنوب مكة، كما أن هناك شركات عملاقة تشيد المجمعات السكنية وتقوم بتسويقها وبيعها، وهناك تعاون كبير بينها وبين وزارة الإسكان في توفير وحدات سكنية للمواطنين من خلال برامج الإسكان وصندوق التنمية العقارية مما يقلل الفرص أمام دخلاء المهنة وسماسرة العقار غير النظاميين.
العفالق: ضعف الحوكمة شجع الدخلاء
يرى المهندس أسامة العفالق رئيس مجلس ادارة الهيئة السعودية للمقاولين أن من أسباب تواجد الدخلاء يعود لضعف الحوكمة والتنظيم في القطاع وعدم إلمام المشترين والبائعين بالإجراءات وكذلك رغبة البعض في تقليل تكلفة العمولة متأسفا عن عدم وجود إجراءات رادعة ومطالبا بالمزيد من التوعية الإعلامية و اجراءات حازمه للمخالفين، ومشددًا على أهمية وضرورة تعاون الجميع.
التويجري: أكثر السماسرة أجانب
يشير المهندس عادل التويجري إلى أن السماسرة لا يهمهم إلا الحصول على السعي لذلك تجد بعضهم يخفون العيوب ويضخمون المميزات من أجل إتمام الصفقة بأي طريقة منتقداً انتشار الأجانب بالسوق العقارية، مطالبا بسعودة التسويق العقاري وعدم السماح بعمل غير الوسطاء المؤهلين الحاصلين على تراخيص مع الرقابة الصارمة والإجراءات الحازمة ضد من يثبت تلاعبه وعدم أمانته حفاظًا على السوق ومصداقية العاملين فيه وطرد المتلاعبين والانتهازيين.
الحميداني: عمليات النصب أبطالها سماسرة
يؤكد المهندس سعد الحميداني أن السماسرة الذين يعملون بلا غطاء قانوني في مجال العقار يوجدون نوعًا من عدم الثقة في هذا المجال وكثيرًا من عمليات النصب والاحتيال أبطالها سماسرة يعملون دون أي غطاء قانوني، مؤكدًا أن الرقابة الحكومية ضعيقة جدًا، مما شجع السماسرة ودخلاء المهنة.
وينتقد الحميداني عمل الكثير من المكاتب العقارية بدون ترخيص، وهو ما يخول لهم مزاولة المهنة، مشيرا لتواجدهم في مواقع التواصل الاجتماعي تحت أسماء وهمية وأحيانا ينتحلون أسماء شركات عقارية معروفة، وأشار إلى تقرير صدر مؤخرا عن عدد المكاتب والشركات العقارية المرخصة وغير المرخصة في مدينة جدة يصفه بالصادم، حيث يعكس مدى الفوضى العارمة في هذا المجال، حيث كان وقتها عدد المكاتب والشركات العقارية المرخصة 1500 مكتب وشركة وبالمقابل يوجد 2000 يمارسون هذا النشاط بدون ترخيص؟!
10 حيل للسماسرة «الجائلون»
رسوم حجز الوحدة
عند اقتناع العميل باستئجار أو شراء وحدة سكنية محددة، يشترط بعض السماسرة سداد مبلغ مالي لحجز الوحدة السكنية، باعتباره جزءاً من قيمة العمولة
تكاليف المعاينة
يشترط بعض الوسطاء غير المرخصين الحصول على رسوم معاينة لإطلاع المستأجرين والمشترين على الوحدات السكنية المتوافرة
المبالغة في مزايا ومواصفات السكن
يلجأ كثير من السماسرة غير المرخصين لإقناع العميل بمزايا مبالغ فيها وغير متوافرة بالوحدة السكنية، بهدف جذب المستأجرين، ليفاجأ العميل بعد ذلك بعدم توافر هذه المزايا.
اشتراك أكثر من وسيط في المعاملة
يبرر معظم الوسطاء غير المرخصين مطالبتهم بزيادة العمولة المتعارف عليها بالسوق والمحددة بنسبة 5% للإيجار و2% للبيع، باشتراك أكثر من وسيط في المعاملة الواحدة، ليجد المستأجر نفسه مضطراً لسداد عمولة تصل إلى 10 أو 15%
أحياناً.
الاتفاق مع موظفي مكاتب العقارات
يلجأ سماسرة للتواصل المباشر مع بعض هؤلاء الموظفين للإطلاع على الوحدات المتوافرة، بهدف السعي لتأجيرها وتحصيل عمولة مقابل ذلك
الإعلانات الوهمية
تمثل الإعلانات الوهمية بالصحف والمواقع الإلكترونية أشهر وسائل السماسرة غير المرخصين لجذب الضحايا من المستأجرين والمشترين
الاتفاق مع حراس ووكلاء البنايات
يلجأ بعض العملاء أحياناً للبحث بشكل شخصي على الوحدات المعروضة للإيجار، من خلال زيارة مقر البنايات والتواصل المباشر مع حراس العقارات للسؤال عن مدى توفر وحدات للإيجار، فضلاً عن تتبع لافتات «للإيجار» بالبنايات، إلا أن السماسرة غالباً ما يتحايلون على ذلك عبر الاتفاق مع حراس البنايات ووكلاء الملاك لعدم الإعلان عن أي وحدات تتوافر للإيجار بالبناية، وذلك مقابل مبالغ نقدية محددة.
ادعاء تخفيض السعر
يسعى بعض السماسرة غير المرخصين لخداع المستأجرين وابتزازهم بصورة غير مباشرة، عبر الحديث عن دورهم في تخفيض قيمة الإيجار
انتحال صفة المالك
يتعمد كثير من الوسطاء انتحال صفة المالك عبر الإعلان عن وحدات متاحة «من المالك مباشرة»، مع إضافة عبارة «التأجير من دون عمولة»، بهدف جذب المستأجرين.
زيادة سعر الوحدة
يتفق بعض السماسرة مع الملاك أحياناً على قيمة محددة لتأجير وحدة سكنية، أو بيع عقار أو قطعة أرض، مع حصول الوسيط على كامل المبلغ الذي يزيد على السعر المطلوب من المالك، وهو ما يدفع الوسطاء لزيادة سعر العقار بهدف تحقيق مكاسب مالية بجانب العمولة الرسمية.