مع كثرة الحديث عن سلبيات الآلية القديمة أو العقيمة للتمويل العقاري، فضلًا عن غموض معنى وماهية «مصفوفة الدعم»، وآلية الدعم الشهري، كان من اللازم توجيه هذه الاستفسارات وغيرها لصندوق التنمية العقارية المعني بالدعم السكني الحكومي والتعامل مع آلاف الطامحين لفرصة تمويل. مباشرة سألنا صندوق التنمية العقارية عن مفهوم الدعم السكني، وعن التمويل المدعوم، وعن اشتراطات جهات التمويل وأحكامها. وكان من اللافت أن يقر الصندوق بسلبيات الطريقة القديمة في التمويل، والتي اعترف بأنها تحتوي بالفعل على سلبيات عدة، أبرزها عدم القدرة على التفريق بين الفئات العمرية والأسر الأشد حاجة والقدرة الشرائية. وجاءت الإجابات على لسان المتحدث الرسمي للصندوق حمود العصيمي.. إلى التفاصيل: • مرت مسيرة الدعم السكني التي يتبناها الصندوق، بعدة مراحل هل تطلعنا عليها وعلى سلبياتها؟ - طوال مسيرة صندوق التنمية العقارية منذ تأسيسه في عام 1974م، ظل يبتكر أدوات وحلولًا عقارية لصالح تمويل المواطنين من أجل تملك مساكنهم، إذ كان الهدف الأساسي هو تنمية قطاع الإسكان وسرعة تمكين الأسر من الحصول على مسكن يتناسب مع مستوى دخل الأسرة. وقد تطورت أشكال التمويل والدعم مع النمو السكاني والقدرات التمويلية للصندوق، ما أسهم في بروز عدة صيغ تمويلية، تم من خلالها تخصيص الدعم للمستحقين لدى الصندوق، وأضيف عليها لاحقًا نظام المِنح الحكومية، وكان التمويل يتم صرفه حسب الأقدمية في تقديم الطلب، بدون التمييز بين الأشد حاجة من المواطنين والأقل منهم، وذلك مبدأ لا يزال قائمًا فيما يتعلق بقوائم الاستحقاق، وصولًا إلى أحدث مفاهيم الدعم التي يعمل الصندوق بها في الوقت الحاضر. تقليص مدة الانتظار للدعم السكني • وماهو المفهوم الجديد الواضح للدعم السكني الذي أقره الصندوق؟ - يرتكز المفهوم الجديد للدعم السكني على تمويل المؤهلين في قوائم الصندوق العقاري، من خلال جهات التمويل المشاركة، ويتحمل الصندوق أرباح التمويل لمبلغ 500,000 ريال بنسبة معيَّنة. وقد تم هذا التحول في طريقة الدعم لعدة أسباب، من أبرزها، الطريقة القديمة، التي لم تكن تفرق بين الفئات العمرية والأسر الأشد حاجة والقدرة الشرائية، وتلك الطريقة تعتبر فرصة لمنح أعداد مضاعفة من المستفيدين، يصلون إلى ستة أضعاف لآلية إصدار الأرقام القديمة. كما أنها عنصر مهم في تقليص مدة الانتظار من 10 أعوام إلى 5 أعوام. • وماذا عن التمويل المدعوم؟ - إنه خيار مثالي للحصول على الدعم.. ويتميز برنامج التمويل المدعوم بعدة مميزات تجعله أكثر تيسيرًا للمستفيدين، ويشمل ذلك أنه مجاز من الهيئات الشرعية لدى جهات التمويل، كما أنه مدعوم بنسبة 100% لأصحاب الدخل الشهري 14,000 ريال أو أقل، لتحقيق مبدأ الأشد حاجة وتتفاوت نسبة الدعم لأصحاب الدخل الأعلى، والاستفادة من منتج الرهن الميسر لتخفيض الدفعة المقدمة من 15% إلى 10%. ويحصل المستفيد على مهلة سنتين من تاريخ صدور رقمه للاستفادة من البرنامج، وفي حال انتهائها، يمكنه إعادة التقديم على بوابة الإسكان للحصول على أحد المنتجات المناسبة له، ويعفى المستفيد في حال الوفاة أو العجز الكلي، لا قدَّر الله، من جهة التمويل ويسقط التمويل والدعم، يضاف إلى ذلك إمكانية التنازل عن طلب القرض لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، وإمكانية تمويل المستفيد من جهة التمويل لمبلغ يتجاوز 500,000 ريال، وتقليص فترة الانتظار الطويلة للحصول على البرنامج. إن برنامج التمويل المدعوم، يعتبر أحدث صيغ الدعم التي يوفرها الصندوق، إذ إنه برنامج تمويل سكني مدعوم التكاليف لمبلغ 500,000 ريال متوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية، ويُعطى للشخص المؤهل بعد حصوله على تمويل عقاري من خلال البنوك والشركات التمويلية المشاركة، حيث يتحمل الصندوق تقديم مبلغ دعم شهري، يتم تحويله لحساب المستفيد مباشرة، بعد سداده للقسط الشهري المستحق عليه من جهة التمويل. فيلا - تاون هاوس - شقة ويتخذ برنامج التمويل المدعوم عدة مسارات لتمكين المستفيدين من تملك المسكن، ويشمل ذلك شراء وحدة سكنية جاهزة، إذ يستطيع المستفيد شراء عقار من خلال جهات التمويل سواء كان فيلا أو شقه أو عمارة سكنية، إلى جانب تمويل شراء وحدة سكنية على الخارطة، من خلال جهات التمويل (فيلا - تاون هاوس - شقة) بمواصفات محددة من مطور عقاري في مشروع محدد، ويتم بناؤها خلال 3 سنوات بالحد الأقصى، ويستطيع المستفيد رهن الأرض المملوكة له ليحصل على تمويل عقاري حسب آلية جهة التمويل «بنظام الدفعات» حتى يتمكن من بناء الأرض، كما يستطيع رهن العقار المملوك له (فيلا - شقه - أرض) ليحصل على تمويل عقاري بنسبة معيَّنة من قيمة العقار حسب آلية جهة التمويل «بنظام دفعة واحدة». ويضمن منتج الرهن الميسر تخفيض الدفعة الأولى بنسبة 5% من قيمة العقار وبحد أقصى 40,000 ريال. الرهن الميسر • وماذا عن «الرهن الميسر» والأهداف المرجوة منه في دعم المواطنين الراغبين في تملك المساكن؟ - هذا المنتج أحد الصيغ والحلول المبتكرة للصندوق في التيسير على المواطنين وتوفير خيارات متعددة لهم من أجل تمويل مساكنهم، وهو منتج مُساند لبرنامج التمويل المدعوم، ويهدف إلى تخفيف عبء الدفعة المقدمة التي تشترطها جهات التمويل عند شراء عقار بموجب تمويل عقاري، حيث يتم تخفيض الدفعة الأولى للشخص المؤهل لتصبح 10% من قيمة العقار الممول، بدلًا من 15%، وذلك بالتزام الصندوق بتقديم مبلغ ضمان نقدي بنسبة 5% من قيمة العقار، وبحد أقصى 40,000 ريال، بالإضافة إلى حصوله على برنامج التمويل المدعوم. ويشترط في الرهن الميسر، أن يكون لدى المستفيد عائلة، أن يكون عمره أكثر من 25 سنة، ولا يملك مسكنًا. معايير القرض المدعوم • يتبع الصندوق آلية لإصدار أرقام المستفيدين من القرض المدعوم.. ماهي معايير الاستفادة من هذا الدعم؟ - يعتمد الصندوق آلية مدروسة ودقيقة لإصدار أرقام المستفيدين لبرنامج التمويل المدعوم، ومن خلالها يتم الاعتماد على ثلاثة عوامل رئيسة، تشمل: تحديث بيانات المستفيد، وأقدمية طلبه، وقدرة المستفيد على السداد. ووضع الصندوق معايير محسوبة بدقة من أجل تعزيز الشفافية والعدالة في منتجاته واستحقاقها، إذ يتم احتساب مبلغ الدعم بنسبة معيَّنة، من مقدار الأرباح المحتسبة لمبلغ ال500,000 ريال كحد أقصى الممولة للمستفيد من جهة التمويل، كما يتم دعم أصحاب الدخل الشهري 14,000 ريال أو أقل بنسبة 100% بدون النظر لعدد أفراد الأسرة، وإلى جانب ذلك، يتم دعم أصحاب الدخل الشهري أكثر من 14,000 ريال حسب مصفوفة الدعم (الدخل الشهري + عدد أفراد الأسرة) بنسبة تتراوح بحد أدنى 35% وحد أعلى 100%. ويتم تقسيم مبلغ الدعم على دفعات شهرية متساوية، لكامل فترة التمويل وتحويلها من حساب الصندوق العقاري إلى حساب المستفيد بعد سداد القسط الشهري لجهة التمويل. مصطلحات غامضة • هناك مصطلحات غامضة لدى بعض المواطنين مثل «مصفوفة الدعم»، و»آلية الدعم الشهري» نرجو إلقاء الضوء عليها؟ - يتضمَّن تعريف مصفوفة الدعم عددًا من المحاور المهمة، التي تشرح وتفسر المصفوفة، وفي مقدمة ذلك الدخل الشهري، ويشمل الراتب الأساسي وبدل السكن فقط، ويخصم منه التأمينات أو التقاعد، وتتضمَّن المصفوفة كذلك عدد أفراد الأسرة، حيث يشمل ذلك الزوج والزوجة والأبناء حسب لائحة الدعم السكني. وأرى أن برنامج التمويل المدعوم يحفز المستفيد على الانتظام بالسداد، حتى يتمكن من الحصول على مبلغ الدعم الشهري، وعند تعثره عن سداد القسط الشهري لجهة التمويل، فيتم إيقاف الدعم عنه مؤقتًا، ويعاد مبلغ الدعم بأثر رجعي بعد سداد أي قسط من المتأخرات القائمة. ويسقط الدعم الشهري في حالات وفاة المستفيد أو عجزه الكلي، حيث تسقط مديونية التمويل مع جهة التمويل ويسقط الدعم، وكذلك في حال قيام المستفيد بتنفيذ السداد المبكر لتمويله القائم مع جهة التمويل، ستسقط عنه الأرباح اللاحقة لذلك يسقط الدعم. عقد الإيجارة • وماذا عن «صيغ العقود» التي تحدد اشتراطات جهات التمويل وأحكامها وشروطها؟ - هناك نوعان من العقود، الأول عقد الإيجارة، وهو عقد بنسبة ربح ثابتة أو متغيرة، وأن يكون العقار باسم جهة التمويل، ويؤجر للمستفيد، والثاني عقد المرابحة، وهو عقد بنسبة ربح ثابتة، وأن يكون العقار باسم المستفيد، ويُرهن لجهة التمويل. وتتضمَّن الأحكام والشروط، الموافقة الائتمانية على طلب المستفيد، والموافقة على العقار المقدم من المستفيد، ويجب توفير قيمة الدفعة المقدمة في حال شراء وحدة جاهزة أو الشراء على الخارطة. وتشمل الأحكام والشروط والمزايا كذلك، الإعفاء في حال الوفاة أو العجز الكلي، وجود جهات لديها مدة التمويل تصل إلى 30 سنة، ووجود جهات لديها رسوم تقييم للعقار ورسوم إدارية لا تزيد عن 1% أو 500,000 ريال أيهما أقل من مبلغ التمويل، ووجود جهات لديها تمويل بدون تحويل الراتب، ووجود خدمة السداد المبكر، ووجود خدمة التفويض للتعديل على العقار أو تأجيره، وجود خدمة شراء المديونية، إضافة الى وجود خدمة التضامن في العقار.
