د. توفيق عبد العزيز السويلم

هاجس الإسكان والحلول التقليدية!

تشير الإحصائيات والتقارير الرسمية إلى أنه لاتزال هناك ظاهرة النقص الواضح لتوفير الوحدات السكنية للمواطنين مع تزايد ونمو الحاجة في المستقبل القريب للوحدات السكنية لأجيالنا القادمة.
وقد تناولت وسائل الإعلام ولأكثر من مرة وبعض توصيات ومحاور المؤتمرات المحلية وبعض الكتاب.... والكثير من المتخصصين الذين أكدوا أن هناك نقصاً واضحاً في المعروض من الوحدات السكنية وأن هناك حاجة لأكثر من مليون وحدة سكنية وأن هناك فجوة كبيرة بين العرض والطلب وأنه لاتزال المحاولات والحلول ناقصة أو غير كافية لسد هذا العجز الواضح والذي سينمو في المستقبل أكثر بشكل سلبي ما لم يكن هناك برامج وحلول عقارية حديثة ومتطورة ودعم وتشجيع المطورين العقاريين ليقوموا بمبادرات مبتكرة تساعد في حل المشكلة وابتكار أساليب لتمويل إنشاء المشروعات العقارية لتواجه زيادة عدد السكان.
إن عدم توفر السكن لكثير من المواطنين ولشريحة الشباب خصوصاً ولذوي الدخل المحدود أصبح يشكل عبئاً على المواطن إذ كيف يشعر المواطن بالاستقرار والأمان في ظل عدم قدرته على تملك وحدة سكنية، وأصبح هذا الموضوع قضية اجتماعية بالإضافة إلى أنها قضية اقتصادية وتنظيمية، ولا بد أن تشارك كل الجهات ذات العلاقة في القطاع العام والقطاع الخاص لحل هذه المشكلة وإلا ستصبح مشكلة طويلة الأجل وستؤثر بشكل سلبي على شريحة كبيرة من المواطنين. علماً أن برامج التمويل الحالية لم تستطع تلبية هذه الحاجة لعدم قدرتها على سد هذه الفجوة.
لقد ذكرت في أكثر من مقال بعض الإحصائيات الرسمية أن حجم الطلب السنوي يعتمد على أربعة عوامل وهي النمو السكاني ومتوسط حجم الأسرة وحجم الدخل السنوي وتوفير خدمات التمويل. وبالإضافة إلى عدد من العوامل الثانوية الأخرى مثل التنظيم القضائي في منازعات الإسكان وتوفر شركات التطوير العقاري وتسهيل وتبسيط الإجراءات الروتينية للحصول على رخص البناء.... وغيرها.
وفقاً للتعداد السكاني عام 1992- 2004م يبين أن إجمالي السكان 16.948 مليون نسمة و22.673 مليون نسمة على التوالي، ونتيجة النمو السريع للسكان في المجتمع السعودي في الفترة نفسها زادت المساكن المشغولة من 2.79 مليون وحدة سكنية إلى 3.99 مليون وحدة سكنية، من هذه المقارنة نجد أن هناك فجوة كبيرة بين معدل النمو السكاني ومعدل نمو عدد المساكن المشغولة.
وبافتراض وصول سكان المملكة إلى 33.44 مليون نسمة عام 2020م، وتقليص حجم الأسرة إلى 5.3 أفراد، فيمكن تقدير المساكن المطلوبة للوفاء باحتياجات السكان عام 2020م حوالي 6,31 مليون وحدة، حيث أن عدد الوحدات المتوفرة في عام 2004م يبلغ 3.99 مليون وحدة، وهذا يعني الحاجة ل 2.32 مليون وحدة إسكان إضافية. خاصة إذا علمنا أن المملكة العربية السعودية تعيش اليوم بفضل الله تعالى حركة اقتصادية ومشاريع عملاقة انطلقت على يد خادم الحرمين الشريفين والتي ستساهم إن شاء الله بطرق غير مباشرة في حل وتوفير الإسكان.
إن الراصد لكافة المبادرات التي تم تبنيها من الجهات المختلفة يجد أن هناك غياباً للنظرة الشاملة للإسكان حيث إن هذه المبادرات في مجملها هي مبادرات فردية والتي لا تحقق التوازن في العرض والطلب وقد أسهمت في تفاقم مشكلة الإسكان، إضافة إلى شح آليات التمويل الإسكاني واعتماد الأفراد على صندوق التنمية العقارية الذي أدى إقبال الطلب عليه إلى حدوث إرباك في عملية التمويل نظراً لعدم قدرة الصندوق على الاستجابة للطلبات الكثيرة كما أن مسألة المساكن تمثل مشكلة أكبر من أن يقوم الصندوق بحلها بمفرده، وذلك على الرغم من التمويل الذي تلقاه الصندوق والبالغ تسعة مليارات ريال لدعم رأسماله بالإضافة إلى ضعف مساهمة البنوك في تمويل المساكن وتفضيل الإقراض الاستهلاكي على الإقراض العقاري نتيجة مخاطر عدم السداد وطول مدة القرض وعدم توافر الضمانات الكافية لاسترداد القرض.
إن حل مشكلة الإسكان بحاجة إلى برامج ورؤية واضحة وإنشاء مشروعات عقارية عملاقة تتماشى مع مكانة مدن المملكة وتطورها والتي تحتاج إلى الاستعانة بأحدث التصاميم والمخططات والاستفادة من تجارب الآخرين في تقديم برامج وآليات مميزة لنماذج وحدات عقارية حديثة وتعتبر شركات التطوير العقاري الحديثة هي التي لديها هذه البرامج والأساليب الجديدة لتلبية حاجة كافة الشرائح من العقارات.
تشير التقارير والإحصائيات والبيانات الرسمية إلى أن القروض الممنوحة للمواطنين لم تواكب نفس حجم الحاجة للوحدات السكنية في ظل نمو وكبر العائلة السعودية وكبر شريحة الشباب الذين سيدخلون السوق خلال السنوات القادمة وبالتالي حاجتهم إلى وحدات سكنية.... الجدول التالي يؤكد محدودية توزيع القروض الممنوحة من الصندوق خلال الفترة من 1423- 1424ه إلىعام 1427- 1428ه.
****
القروض الممنوحة من صندوق التنمية العقارية
السنة قيمة القروض (مليون ريال)
1423-1424ه 1886
1424-1425ه 1652
1425-1426ه 3976
1426/1427ه 5134
1427-1428ه 4487
المصدر: مصلحة الإحصاءات العامة - الكتاب الإحصائي السنوي 1427- 1428ه.
نتمنى من الهيئة العامة للإسكان ومن الغرف التجارية ومن البلديات ومن شركات التطوير العقاري التي تملك آليات وبرامج متطورة ومتميزة لحل هذا الموضوع والذي يمس شريحة كبيرة من المواطنين لأن أساليب كثير من العقاريين ما زالت تقليدية أو قديمة.
أماني نطلقها لكل الجهات المختصة أو ذات العلاقة بأخذ مبادرات لحل هذا الموضوع الوطني وكلي ثقة بأن يلقى هذا الموضوع الاهتمام والتأييد والدعم لأنها ليست قضية فردية أو قضية منطقة أو قضية شخصية....وأن أي تحريك لحل هذا الموضوع سيحرك بطريقة مباشرة وغير مباشرة الدورة الاقتصادية في بلدنا المعطاء إن شاء الله.... وفق الله الجميع لخدمة قضايانا الوطنية مع تقديري لكل الجهود المخلصة.
مدير دار الخليج للبحوث والاستشارات الاقتصادية