«التمويل الإضافي» أول مشروع نجاح للشراكة بين القطاعين الحكومي والخاص لدعم شراء المساكن

صيغته الجديدة المتوافقة مع نظام الرهن العقاري تخلق فرصاً جديدة للنجاح

السكن هو لب الاستقرار الاجتماعي وهو الاساس في جعل الشباب يقدمون على الزواج، حيث ان قلة السكن يجعل الكثير منهم يعزفون عن تكوين اسر خوفاً من مشكلة السكن باعتبارها أحد أهم العوامل المؤثرة وما يتبع ذلك من نتائج اجتماعية.
ولابد من أن ترتبط خطط التنمية بخطط الإسكان وتطوير التخطيط الإقليمي الشامل للمملكة والميزة النسبية لبعض المناطق من حيث الموارد من زراعية ومعدنية ولا يجب التركيز على منطقة من دون غيرها، ولابد كذلك، من إعادة هيكلة تنظيم وزارة الإسكان الخاصة بمهامها وواجباتها ودعم الجانب الإشرافي والرقابي وتحويلها كمنظم ومشرِّع, ومشروع لقطاع الإسكان في المملكة على أن يتولى القطاع الخاص عمليات التنفيذ.
والمعروف ان التمويل هو المحرك الاساسي والفاعل في حل مشكلة الاسكان، وقد اقرت الدولة مجموعة من قوانين التمويل العقاري وكذلك بعض اللوائح والضوابط على تساعد في حل المشكلة هذا بالاضافة الى القرارات الملكية التي نهضت بصندوق التنمية العقاري وساعدت وتساعد في التيسير على المواطن في تملك وحدة سكنية.
وقدر أكاديميون عدد المستحقين للإسكان ب 3.2 ملايين مواطن سعودي ونسبة من يستحق منهم 50% وهي قليلة جدا ومنخفضة أي 1.15 مليون مواطن، مشددين على انه يجب استحداث طرق أخرى لرفع كفاءة تشغيل التمويل الحالية ويجب الوصول إلى موارد مستدامة أخرى لا يمكن توفير هذه المبالغ بشكل دائم، مبينين أن هناك زيادة سنوية في عدد السكان مما يعني أن أرقام المستحقين في زيادة مستمرة وذلك لتحقيق رؤية خادم الحرمين الشريفين في حل جذري للمشكلة.
فيما أكد خبراء عدم استفادة الشريحة الكبرى من المواطنين، وتلبية الطلب المتزايد على الوحدات العقارية بالمملكة من التراخيص الممنوحة لشركات وبنوك محلية، لممارسة أنشطة التمويل بالمملكة في حال لم يتم استبعاد الدفعة المقدمة في عقودهم الجديدة والتي تتجاوز 30% من إجمالي قيمة الوحدة العقارية. مبينين ان المستفيد من هذه التراخيص واستمرارية الشركات في التمويل العقاري هي الشركات المطورة الكبرى وشريحة معينة من المجتمع لا تتجاوز 10% من ذوي الدخول المرتفعة، كون الارباح المركبة مرتفعة جداً.
وأوضحوا دور صندوق التنمية العقاري عبر 37 سنة حيث ساهم في إنشاء 700 ألف وحدة في جميع مناطق المملكة بدعمه، وهو جهد مقدر ولكنه بطيء حيث لا بد من وجود صيغة تنظيمية تساعد في رفع قدرة الصندوق، لافتين الى أن الصندوق يعطي ويأخذ فقط، فلا بد من تحديث وتطوير أنظمة الصندوق لتمكينه من عقد شراكات مع الممولين والمطورين العقاريين لرفع كفاءة عمل الصندوق.
ويتخطى حجم التمويل العقاري في السعودية 50 مليار ريال سعودي خلال عام 2014 الحالي، بحسب اوساط عقارية، مرتفعاَ بنسبة 5% عن العام 2013 الماضي، مدفوعا بالعديد من المتغيرات الإيجابية في سوق التمويل العقاري، خاصةً بعد إقرار «مؤسسة النقد العربي السعودي» الموافقة على الترخيص لمجموعة من الشركات والمؤسسات المالية بغرض التمويل ودرس الطلبات المتبقية لطرح منتجاتها في السوق خلال منتصف العام الحالي، للاستفادة من مشروع الرهن العقاري.
وينعكس الحراك الاقتصادي في المجال العقاري إيجابا على القطاع الذي يشهد نموا مستمرا في ظل التوسع الجغرافي لأعمال «وزارة الإسكان السعودية» بهدف توفير المسكن الملائم للمواطنين، وسعي المطورين العقاريين إلى إيجاد البيئة المناسبة المبتكرة للسكن في السعودية لمجموعة مستهدفة من العملاء، ليوفر السوق حالة من التوازن في شكل العرض وحجم الطلب.
وأصدرت مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» لوائح تنظيمية للتمويل العقاري، حيث تعد هذه اللوائح الأهم لتنظيم قطاع التمويل الإسكاني الذي ينظر إليه كمحرك رئيسي للنشاط الاقتصادي في المملكة، خاصة في قطاع البنوك، ويتوقع ان ترفع اللوائح الجديدة حجم القروض العقارية في السعودية الى نحو 32 مليار دولار سنوياً عن مستوياتها التي بلغت في العام الماضي نحو 12.8 مليار دولار.
ووفقا لبيانات «ساما» فإن البنوك السعودية رفعت من حجم قروضها العقارية في العام الماضي، وحسب بيانات «ساما» فإن القروض العقارية ارتفعت في السعودية بنسبة قياسية بلغت 83% العام الماضي وبحجم وصل إلى 48 مليار ريال. وقدرت «ستاندرد آند بورز» أن يبلغ هذا المعدل القياسي في حجم القروض العقارية يعادل قرابة 5.0% من إجمالي الناتج المحلي السعودي.
ونصت الإجراءات الجديدة على إنشاء شركات للتمويل العقاري وألا يقل رأس المال المدفوع عن 200 مليون ريال وستخضع هذه الشركات لرقابة «ساما». ونسبت وكالة بلومبيرغ إلى شركة كابيتاس غروب إنترناشونال ليمتد التي تتعامل في التمويل الإسلامي قي السعودية قولها إن اللوائح الجديدة سترفع حجم القروض العقارية سنويا بنحو 32 مليار دولار.
وقال مختصون في الشأن العقاري ان «حجم الطلب الحالي على قروض التمويل العقاري في السعودية كبير جدا، ولا يمكن للبنوك التجارية وحدها أن تسد حجم هذا الطلب، لذلك من الحاجة الملحة أن يكون هنالك مزيد من قنوات التمويل الجديدة، وهو الأمر المشجع لإنشاء شركات متخصصة في التمويل العقاري فقط»، مبينين أن الوحدات السكنية الصغيرة ستكون الأكثر طلبا خلال الفترة المقبلة، مشيرين إلى أن البنوك التجارية ستسعى خلال الفترة المقبلة إلى ابتكار أدوات جديدة من شأنها المنافسة بقوة على كعكة السوق مع شركات التمويل الجديدة، لافتين الى أن الشروط الحالية التي تسنّها البنوك التجارية أمام الراغبين في الحصول على التمويل العقاري، أكثر تعقيدا من الشروط التي من المتوقع أن تسنها شركات التمويل الجديدة.
وستدفع التشريعات الأخيرة، التي من أبرزها الرهن العقاري الذي من المنتظر إقراره قبل نهاية العام الحالي 2014، التمويل العقاري إلى تجاوز 50 مليار ريال بنهاية الربع الثاني، ما سيكون له أثره الإيجابي في توفير الحلول للسكن في السعودية ومعالجة المشكلة التي تواجه ما يقارب من 70% من المواطنين.
ويرى هؤلاء الخبراء أن الحراك الذي تقوده شركات التطوير العقاري داخل السوق يشكل ظاهرة إيجابية، من خلال ابتكار منتجات وأسلوب سكن يتوافر لفئات عديدة في المجتمع الباحثة عن التميز، وأن برامج التمويل العقاري التي ستعالج جزءا من تلك المشكلة ستكون عاملا إيجابيا إلا أنها ليست الحل الوحيد، لافتين الى نه يجب على القطاع الخاص وشركات ومؤسسات التطوير العقاري أن تجد مواءمة إيجابية مع برامج ما يتم طرحه من قبل القطاع الحكومي التي تسعى مع الجهات ذات العلاقة إلى توفير الحلول الحقيقية للسكن طويل الأجل وأخرى قصيرة الأجل".
مشيرين إلى أنه من المتوقع أن تشهد السوق العقاري في السعودية خلال السنوات الخمس المقبلة، تزايدا في النشاط العقاري، حيث تشير خطة التنمية الثامنة إلى أن النشاط العقاري سينمو بمعدل سنوي متوسط قدره 5,8%.
وتتباين آراء عدد من الخبراء في الجانب الاقتصادي والمالي حول تأثيرات القرض الإضافي على الاقتصاد المحلي والأفراد، حيث أكد البعض أن هذا البرنامج سيكون له تأثير إيجابي على زيادة حركة البناء وتحريك النشاطات المتعلقة بهذا النشاط سواء التطوير العقاري أو سوق العقاري أو مواد البناء والتشييد، فيما تخوف البعض من أن هذا القرض سوف يسهم في زيادة معدل التضخم في الاقتصاد السعودي.
ويعد برنامج التمويل الإضافي بصيغته الجديدة المتوافقة مع نظام الرهن العقاري الذي يضع آلية للتعاون بين الصندوق والبنوك وشركات ومؤسسات التمويل العقاري لمنح تمويل إضافي لمن يرغب في ذلك ممن صدرت موافقة الصندوق على إقراضهم، حيث يتم سداد قيمة قرض الصندوق العقاري بعد 24 شهرًا من توقيع العقد، في حين يكون السداد للمنشأة الممولة مباشرة، ويعرف برنامج التمويل الإضافي بأنه برنامج تمويل مشترك بين صندوق التنمية العقارية والبنوك وشركات ومؤسسات التمويل العقاري يقوم على ضم مبلغ قرض الصندوق إلى مصدر تمويل إضافي من الممول بحيث يستطيع المواطن شراء منزل بقيمة أعلى من قرض الصندوق أو شراء أرض بتمويل البنك ليقيم عليها مسكنا بقرض الصندوق أو التمويل لغرض إضافة وحدات سكنية إضافية على مبنى ممول بقرض من الصندوق.
ويستهدف برنامج «التمويل الإضافي» المواطنين الذين صدرت لهم الموافقة على طلبات قروضهم من الصندوق ويشترط مطابقة شروط الصندوق وكذلك شروط الممول على المقترض وعلى المسكن المراد شرائه، حيث كان الإجراء المتبع في التطبيق التجريبي للبرنامج هو أن يكون العقار باسم البنك ويرهن للصندوق بقيمة قرضه إلا أنه بعد اجتماعات فريق العمل تم الاتفاق على أن يكون العقار باسم المواطن «المقترض» ويرهن للصندوق والبنك كل بحسب حصته من القرض.