إقرار النظام جزء من حل أزمة الإسكان.. وضعف القدرة الشرائية وتضخم الأسعار يقلصان حجم الشريحة المستفيدة منه

نظام الرهن العقاري الذي صدر منذ أشهر واللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري التي صدرت منذ أيام ونظام التنفيذ، هي أنظمه مرتبطة بالرهن العقاري وقد طال انتظارها، حيث إنها تنظم سوق مهم يفتقد إلى التنظيم. وفي قراءة سريعة لهذه الأنظمة سأتطرق إلى البنود التي تهم المقترض والتي يجب أن يكون على علم بها قبل ان يقُدم على مثل هذا الرهن، كما سنتطرق إلى بعض سلبيات وإيجابيات نظام الرهن العقاري ومدى تأثيره على السوق العقاري.
بداية يعرف النظام الرهن العقاري بأنه عقد يسجل وفق أحكام النظام يكسب به المرتهن (الدائن) حقاً عينياً على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون. فيما تنص اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري على أن تقوم مؤسسة النقد بتنظيم قطاع التمويل العقاري بما في ذلك السماح للبنوك بتملك العقار من أجل تمويلها، والترخيص لشركات التمويل العقاري ومراقبتها، الترخيص لشركات أعادة التمويل، الترخيص لشركات أعادة التأمين التعاوني وإصدار المعايير والإجراءات المتعلقة بالتمويل العقاري إلى غيره من المهام التي تظم سلامة هذا وعدالة هذا النظام.
بينما يقضي نظام التنفيذ، بأن يختص قاضي التنفيذ بسلطة التنفيذي الجبري والإشراف عليه، ويعاونه في ذلك من يكفي من مأموري التنفيذ، وتتبع أمامه الأحكام الواردة في نظام المرافعات الشرعية. كما يختص قاض التنفيذ بالفصل في منازعات التنفيذ مهما كانت قيمتها، وفقاً للقضاء المستعجل، ويختص كذلك بإصدار القرارات المتعلقة بالتنفيذ، وله الأمر بالاستعانة بالشرطة أو القوة المختصة، وكذل المنع من السفر ورفعه، والأمر بالحبس والإفراج، والآمر بالإفصاح عن الأصول، والنظر في دعوى الإعسار.
وباختصار فإن هذه الأنظمة، ستمكن المواطن من رهن مسكنه لدى البنك مقابل قرض، وفي المقابل سيمكّن البنك -وبموجب نظام التنفيذ- إخراج المواطن من مسكنه وبيعه خلال فترة وجيزة وذلك في حالة عجز المواطن أو تأخره عن دفع الاقتصاد المستحقة عليه. هذه خلاصة وتعريف مبسط للثلاث أنظمة، وفيما يلي أهم البنود التي تهم المواطن.
تعد جميع مواد نظام الرهن العقاري ال 46 مادة مهمة وانصح بقراءتها لكني اخترت منه بعض المواد لاستعراض مضامينها، فنجد أن المادة الثامنة عشرة تنص على أنه إذا حل آجل الدين وجب أداؤه، فإذا أداه المدين أخذ عقاره المرهون، وإن لم يؤده بيع العقار المرهون بطلب المرتهن، ويقدّم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه وفقاً لمرتبته شرعاً ونظاماً، فإذا بقي للمرتهن دين حاصص الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين. فيما نصت المادة الثامنة والعشرون على أن للمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون وفق نظام التنفيذ. بينما المادة الحادية والثلاثون فتنص على أنه تتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه عند عدم الوفاء بالدين وفقاً لنظام التنفيذ. وتؤكد المادة الرابعة والأربعون، على أنه لا يبطل الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان الأهلية، فإن مات أي منهما قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.
ثم يأتي بعد هذا النظام اللائحة التنفيذية للتمويل العقاري ومعظم موادها خاصة بالشركات والبنوك وسنختار بعض هذه المواد والتي تهم المواطن، وهي: بموجب المادة الثانية عشرة من هذه اللائحة تقوم البنوك بتملك المسكن وتمويل ما لا يزيد عن 70% من قيمة المسكن. فيما نصت المادة السادسة في هذه اللائحة على أن تقوم وزارة العدل، ووزارة التجارة، ووزارة الإسكان بجمع البيانات المتعلقة بنشاط السوق العقارية ونشرها في مواقعها الإلكترونية بشكل دوري، بما في ذلك بيع العقار وإيجاره ورهنه. المادة الرابعة عشرة يقوم الممول العقاري بفحص السجل الائتماني للمقترض. وأخيراً تنص المادة السادسة عشر، بأن للممول حق نقل جميع حقوقه إلى الغير في سوق ثانوي دون موافقة المقترض، بما في ذلك حق الرهن والضمانات الأخرى.
أما النظام الأخير فهو نظام التنفيذ، ومن البنود المهمة في هذا النظام: المادة السابعة عشر، على جميع الجهات المختصة، أو المشرفة على تسجيل الأموال، وعلى مدين المدين، ومحاسب المدين، وموظفيه الإفصاح عن أصول المدين بناء على أمر قاضي التنفيذ خلال مدة لا تتجاوز عشرة أيام من تاريخ إبلاغ تلك الجهات. المادة التاسعة عشرة، يتم تبادل الإفصاح عن الأموال مع الدول الأخرى بناء على أمر من قاضي التنفيذ، وعلى أساس المعاملة بالمثل، ويستثنى من هذا الإفصاح ما نصت عليه الأنظمة، وقرارات مجلس الوزراء، وما يؤثر على الأمن الوطني للمملكة. المادة العشرون، جميع أموال المدين ضامنة لديونه، ويترتب على الحجز على أموال المدين عدم نفاذ ما يقوم به من تصرف في أمواله المحجوزة. المادة الرابعة والثلاثون، البند الثالث، يصدر قاضي التنفيذ فوراً أمراً إلى المدين مرافقه نسخة من السند التنفيذي مختومة بخاتم المحكمة بمطابقتها للأصل، ويبلغ المدين وفق أحكام التبليغ التي تحددها اللائحة، فإن تعذر إبلاغ المدين خلال عشرين يوماً من تاريخ صدور أمر تنفيذ، أمر قاضي التنفيذ بنشر الإبلاغ فوراً في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً في منطقة مقر المحكمة، وتستوفى من المدين نفقة الإعلان.
إيجابيات وسلبيات «الرهن العقاري»
هذا النظام يعتبر مهم للسوق العقاري حيث إنه إلى اليوم لا يوجد ما ينظم هذا السوق رغم أهميته، كما أنه سيضيف للاقتصاد وذلك بإنشاء شركات جديدة وتوظيف آلاف الموظفين لإدارة هذا القطاع، كما أنه سيوفر سيولة أكبر للمقترضين. ومن إيجابيات هذا النظام أنه سيؤسس سجل ائتماني للمواطنين لا يمكن للمواطن أن يقترض إلا إذا كان سجله خالياً من التهرب أو الفشل في تسديد أي التزامات ماليه عليه لأي جهة. ومن حسنات هذا النظام أنه وبحسب المادة السادسة في اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري، ستقوم وزارة العدل والتجارة والإسكان بنشر معلومات عن السوق العقاري بكل ما يخص سعر الرهن والبيع والإيجار، مما سيزيد من شفافية السوق العقارية وتوفير معلومات كانت غائبة وبسبب غيابها تم استغلال جهل ألعامه بها وتضليلهم بما يخص أسعار العقار وتوجهاته. هذه المعلومات ستوفر قاعدة بيانات عن أسعار كل حي ومنطقة وهذه مهمة. ومن الإيجابيات، في السابق كان من الصعب على الجهات التي تمارس نشاط التمويل العقاري من القطاع الخاص وبالأخص البنوك أن تتوسع في هذا المجال بسبب زيادة مستوى المخاطرة وبالتالي زادت نسبة الفائدة، في حين يتوقع أن تقل نسبة الفائدة في الإقراض بعد هذا النظام بسبب تدني مستوى المخاطر.
أما بالنسبة لسلبيات نظام الرهن العقاري، أنه تم إقراره في وقت تعتبر فيه أسعار العقار متضخمة وهو ما قد ينتج عنه سلبيات لا يحمد عقباها وكان الأولى اتخاذ إجراءات لتحسين وضع السوق العقاري وتخفيض أسعار العقار بفك احتكار الأراضي البيضاء قبل إقراره. كما أن هذا النظام، لم ينص على أن تكون نسبة الفوائد تناقصية بدل من تراكمية كما هو الوضع عليه اليوم وترك الخيار للبنوك وشركات التمويل لاختيار الطريقة المناسبة لهم. كما أنه ربما يؤجل هبوط أسعار العقار بعد ركود دام أكثر من عام.
ومن سلبياته، أن الجميع يعلم بأن أسعار العقار اليوم ناشئة عن الاحتكار وإذا ما كُسر هذا الاحتكار فإنه وبموجب قانون العرض والطلب فإن سعر الأراضي يجب أن لا يتجاوز 30% من قيمتها الحالية. وأكبر دليل على ذلك ما ذكرته هيئة تطوير مدينة الرياض بأن ما نحتاج إليه هو فقط 20% من مساحة الأراضي البيضاء المحتكرة، بمعنى آخر لدينا فائض من الأراضي بما نسبته 80%. وهذا الاحتكار مع بعض أساليب المتبعة اليوم في تضليل الناس في مزادات العقار والمضاربات أدت إلى تضخم الأسعار بطريقة غير طبيعية، وكما تعلمنا فإنه في أي اقتصاد عندما ترتفع الأسعار بشكل غير طبيعي وغير مبرر فإن الهاوية قادمة لا محالة، وخير مثال سوق الأسهم لدينا وسوق العقار في أمريكا ودبي وقبلهم ماليزيا، وهذا يشكل خطراً كبيراً فيما لو تم لإقراض بأسعار اليوم وانخفضت الأسعار لوضعها الطبيعي، فهذا يعني خسارة البنوك والمواطن والاقتصاد عموماً.
وبسبب ضعف القدرة الشرائية وتضخم الأسعار، فإن هذا النظام لن يستفيد منه إلا شريحة صغيرة من الناس وهم من من لهم مدخرات أو لديهم أراضي أو مستوى دخلهم أعلى من 15 ألف شهرياً، أما بالنسبة للأغلبية العظمى فلن تستفيد منه، وقد فصلنا في مقالات سابقة بالأرقام لماذا لن تستفيد منه الشريحة الكبرى من المواطنين، كما أنه ذُكر في عدة تقارير من بنوك وجهات حكومية لماذا لن تستطيع الأغلبية الاستفادة من هذا النظام.
احتمالات تأثير «الرهن العقاري على السوق»
هناك ثلاثة احتمالات بشأن تاثير نظام الرهن العقاري على السوق العقارية المحلية، الأول: أن ينشط السوق بعض الشيء ثم يتوقف بعد ان تنتهي الشريحة القادره على الشراء من الاستفادة من القروض.. أما الاحتمال الثاني: يقتنع السوق والمتداولين بأن الرهن العقاري لن يفيد وأن الأسعار متضخمة ولا يوجد لدى المواطن القدرة على الاستفادة من هذا النظام وأن هناك حاجة ولكن وبدون قدرة شرائية فأنها لا تعتبر طلب وبالتالي انخفاض الأسعار لعدم وجود طلب.. بينما الاحتمال الثالث: إقرار إستراتيجية الإسكان وكسر الاحتكار ومن ثم هبوط أسعار العقار بشكل سريع وبعدها ستتمكن أغلب شرائح المجتمع من الاستفادة من هذا النظام وستكون بذلك مشكلة الإسكان في طريقها إلى الحل الحقيقي. لذا، فإن إقرار هذا النظام هو جزء من حل أزمة الإسكان ولكنه لن يكون فعالاً بدون إقرار إستراتيجية الإسكان وتفعيل الحلول الأخرى، وبدون تفعيل جميع الحلول فإن 70% من المواطنين الذين لا يملكون مسكناً سيذهب 30% من دخلهم للعقاري على شكل إيجارات، ويتم توفير 40 % لتذهب لمحتكر الأراضي لشراء أرض، ويتبقى 30 في المائة من الدخل ستذهب كفوائد بنكية. أي سيقضي المواطن عمره بين مطرقة العقاري وسندان المحتكر والبنك.
@BawardiK
www.bawardik.com