الرهن العقاري والحد من أزمة الإسكان التي يواجهها المواطنون في المملكة

شمل مشروع نظام الرهن العقاري المسجل والذي حصلت «اليوم» على نسخة منه على العديد من المزايا التي سوف تساهم في الحد من ظاهرة أزمة الإسكان التي يواجهها المواطنون في المملكة، حيث جاء في النظام بأنه لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون، وكذلك يلتزم الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، كما تضمن المشروع حفظا للعقار المرهون، وأن أثر الرهن يقتصر على الدين المحدد في وثيقة الرهن، وفيما يلي بعض نصوص مشروع النظام:
أنظمة الرهن العقاري ستنعكس على حل أزمة السكن في المملكة
إنشاء الرهن
المادة الأولى:
أ الرهن العقاري المسجل: عقد يسجل وفق أحكام هذا النظام يكسب به المرتهن (الدائن) حقاً عينياً على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون.
ب 1 إذا كان العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام.
2- يكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة، أو كتابة العدل المختصتين.
ج لا يسري أثر الرهن العقاري على الغير إلا بتسجيله وفقاً لما ورد في الفقرة (ب) من هذه المادة ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن التسجيل و تدخل النفقات إن دفعها غير الراهن في دين الرهن و مرتبته ما لم يتفق على خلاف ذلك.
لا يسري أثر الرهن العقاري على الغير إلا بتسجيله وفقاً لما ورد في الفقرة (ب) من هذه المادة ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن التسجيل و تدخل النفقات إن دفعها غير الراهن في دين الرهن و مرتبته ما لم يتفق على خلاف ذلكالمادة الثانية:
أ يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون و أهلاً للتصرف فيه.
ب يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه، أو كفيلاً عينياً يقدم عقاراً يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.
المادة الثالثة:
إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفاً على إجازة موثقة من المالك، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة، فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن.
المادة الرابعة:
أ يجب أن يكون العقار المرهون معيناً موجوداً، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه.
ب يجب أن يكون العقار المرهون معلوماً علماً نافياً للجهالة مبينا في عقد الرهن نفسه، أو في عقد لاحق، و يصح بيعة استقلالاً بالمزاد العلني.
ج يجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل، وتأخذ أحكام رهن الأصل و تسجيله.
المادة الخامسة:
يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية، و غراس، و ما أعد لخدمته، وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد، ما لم يتفق على غير ذلك، دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.
المادة السادسة:
يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذاً، سواء أكان المرهون مما يمكن قسمته أم لا.
المادة السابعة:
أ إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة (جميعها أو بعضها)، فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه.
ب إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة (جميعها أو بعضها)، فصار نصيبه بعد القسمة أعياناً غير التي رهنها أو وقع في نصيبه شيء منها، انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعين هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص.
ج تخصص المبالغ المستحقة للرهن الناتجة من تعادل الحصص أو من ثمن المرهون لسد الدين المضمون بالرهن.
المادة الثامنة:
لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون ، إلا بموافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون، فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة ، وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.
المادة التاسعة:
يشترط في مقابل الرهن أن يكون ديناً، ثابتاً في الذمة، أو موعوداً به محدداً، أو عيناً من الأعيان المضمونة على المدين، أو ديناً مآله إلى الوجوب، كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي، على أن يحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون، أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين.
المادة العاشرة:
كل جزء من العقار المرهون ضمان لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.
المادة الحادية عشرة:
أ إذا كان العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، جاز التصرف به.
ب إذا لم يكن العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون، ما لم يتفق على خلاف ذلك، ووثق ذلك في صكه و سجله.
المادة الثانية عشرة:
أ غلة الرهن لمالكه و نفقته عليه، و إدارة المرهون حق لمالكه بما لا يخل بحق المرتهن.
ب لا تكون الغلة رهناً مع الأصل إلا إن اشترط المرتهن ذلك.
ج يجوز أن يتفق الراهن و المرتهن على استيفاء ما حل من الدين خصماً من غلة الرهن.
المادة الثالثة عشرة:
يلتزم الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، و للمرتهن الاعتراض على جميع ما من شأنه إنقاص قيمة المرهون، أو تعريضه للهلاك، أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، وله الرجوع بالنفقات على الراهن.
المادة الرابعة عشرة:
أ إذا نقصت قيمة المرهون ، أو طرأ عليه مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه لهلاك أو عيب أو استحقاق، وكان ذلك بتعد أو تفريط أو تدليس ممن بيده الرهن (راهناً كان أم حائزاً) فللمرتهن حينئذ مطالبته بزيادة الرهن بقدر ما نقص منه، أو بتقديم رهن مماثل مكان الرهن الفائت ما لم يحل محله مثله، و إلا ألزم من بيده الرهن بسداد الدين وفقاً لمعايير السداد المبكر.
ب إذا كان الهلاك أو النقص من غير تعد أو تفريط أو تدليس ممن بيده الرهن، فإن ما بقي من الرهن أو ما حل محله يكون رهناً مكانه وفقاً لمرتبته.
المادة الخامسة عشرة:
أ إذا كان الراهن كفيلاً عينيا، فلا يجوز التنفيذ على ما سوى الرهن من أموال مالك المرهون غير المدين.
ب إذا بيع العقار المرهون المكفول به عينيا، فلمالكه الرجوع على المدين، وليس له ذلك قبل التنفيذ على المرهون.
المادة السادسة عشرة:
إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو العيب، أو تجعله غير كاف للضمان، فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال، و اتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر وفقاً لأحكام القضاء المستعجل.
المادة السابعة عشرة:
مع مراعاة أحكام التصرف في الدين، يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
المادة الثامنة عشرة:
إذا حل أجل الدين وجب أداؤه، فإن أداه المدين أخذ رهنه، و إن لم يؤده بيع الرهن بطلب المرتهن، ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه وفقاً لمرتبته شرعاً و نظاماً ، فإذا بقي للمرتهن دين خاصص الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين.
المادة التاسعة عشرة :
لا يصح أن يشترط في عقد الرهن:
أ أن تكون منافع المرهون للمرتهن، و للمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة المرهون على ألا ينتفع بها.
ب أن يمتلك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين.
المادة العشرون:
أ إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينف عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن، ما لم تكن المدة أقل من خمس سنوات فينفذ حينئذ عقد الإيجار ولو سجل بعد عقد الرهن.
ب إذا كان العقار المرهون غير مسجل وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار ، فيلتزم الراهن بالإفصاح في عقد الرهن في أي حق عيني أصلي أو تبعي على العقار المرهون ، فإن ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن نتيجة عدم الإفصاح فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيئ النية فتحر ضده الدعوى الجزائية وفقاً لنظام مكافحة التزوير.
المادة الحادية والعشرون:
يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكن هذا الغير قد اكتسب حقاً عينياً على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن.
المادة الثانية والعشرون:
يقتصر أثر الرهن على الدين المحدد في وثيقة الرهن.
المادة الثالثة و العشرون:
لا يحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل، أو التنازل عن مرتبته إلا بعد قيد ذلك في وثيقة الرهن الأصلي و سجل العقار.
المادة الرابعة و العشرون:
يجوز رهن العقار المسجل لعدد من المرتهنين بالتتابع، و تحدد مرتبة الرهن برقم قيده و تاريخ تسجيله، ويحتفظ بمرتبته حتى يقيد ما يدل على انقضائه في الجهة المختصة نظاماً بالتسجيل.و تستوفى حقوق المرتهنين من ثمن الرهن، أو من المال الذي حل محله وفقا لمرتبة كل واحد منهم.
المادة الخامسة و العشرون:
يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقاً للأحكام المقررة في حوالة الحق.
(حق التتبع)
المادة السادسة و العشرون:
للمرتهن حق تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول الوفاء به وفقاً لمرتبته.
المادة السابعة و العشرون:
يعد حائزاً للعقار المرهون كل من انتقلت إله بعد الرهن بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار، أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.
المادة الثامنة و العشرون:
للمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون و بيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل العين، وذلك بعد إنذار المدين و حائز العقار المرهون وفقاً لنظام التنفيذ.
المادة التاسعة و العشرون:
لحائز العقار المرهون أن يؤدي دين الرهن و النفقات بعد إنذاره، على أن يرجع بما أداه على المدين، وله أن يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق.
المادة الثلاثون:
أ لحائز العقار المرهون حق تظهيره من كل رهن مسجل.
ب يكون هذا الحق قائماً للحائز حتى إجراء بيع المرهون، وله أن يعود بما دفعه على المدين.
المادة الحادية و الثلاثون:
تتم إجراء النزع الجبري لملكية العقار المرهون و بيعه عند عدم الوفاء بالدين وفقاً لنظام التنفيذ.
المادة الثانية و الثلاثون:
يجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد، فإذا رسا المزاد عليه و أدى الثمن، عد مالكاً للعقار بمقتضى وثيقة ملكية الأصلية، و يتطهر العقار المرهون من كل حق مسجل عليه إذا دفع الحائز الثمن الذي رست عليه المزايدة به، أو أودعه في حساب المحكمة.
المادة الرابعة و الثلاثون:
إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كان الزيادة للمالك.
المادة الخامسة و الثلاثون:
لحائز العقار المرهون أن يعترض على الدين الذي بيع العقار بسببه بجميع ما كان يجوز للمدين أن يعترض به إذا كان الدين مسجلاً بعد وثيقة ملكية الحائز.
المادة السادسة و الثلاثون:
أ للحائز الرجوع بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً.
ب للحائز الرجوع على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند حقه أيا كان السبب في دفع هذه الزيادة، و يحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم فيما لهم من حقوق قبل المدين، بما في ذلك ما لهم من تأمينات قدمها المدين، دون التأمينات التي قدمها شخص آخر.
المادة السابعة و الثلاثون:
أ الرهن تابع للدين ، فينفك الرهن بانقضاء جميع الدين .
ب إذا كان الدين قد انقضى ثم عاد لأي سبب موجب لبقائه، رجع الرهن كما كان برجوع الدين، دون مساس بالحقوق المكتسبة للآخرين حسني النية، وذلك خلال المدة ما بين انقضاء الدين وعودته.
المادة الثامنة و الثلاثون:
أ إذا وقع سداد الدين أو بعضه قبل أجله باتفاق العاقدين، أو بحكم العقد، أو النظام، أو القضاء، فيحط جزء من الدين طبقاً لمعايير السداد المبكر المنصوص عليها في نظام مراقبة شركات التمويل.
ب إذا تعثر المدين في السداد و باعت المحكمة الرهن قبل حلول الأجل كله، أمرت بسداد الأقساط الحالة للدائن، و أودعت باقي المبلغ في حساب بنكي، و للمدين طلب الإفراج عن المبلغ إذا قام بالسداد المبكر لباقي مديونيه، أو قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين.
المادة التاسعة و الثلاثون:
ينقضي الرهن المسجل ببيع العقار المرهون بيعاً جبرياً وفقاً للنظام، ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين وفقاً لمرتبة كل منهم، أو إيداعه في حساب المحكمة.
المادة الأربعون:
ينقضي الرهن المسجل باتحاد الذمة، باجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد، سواء أكان بانتقال ملكية العقار المرهون إلى المرتهن، أو بانتقال حق الرهن إلى الرهن، فإذا زال سبب اتحاد الذمة و كان لزواله أثر رجعي، عاد الرهن إلى حالته.
المادة الحادية و الأربعون:
ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل المرتهن عنه تنازلاً موثقاً، له أن يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين.
المادة الثانية و الأربعون:
ينقضي الرهن المسجل بهلاك محله، و تراعى أحكام هلاك الرهن المنصوص عليها في هذا النظام.
المادة الثالثة و الأربعون:
لا يبطل الرهن بموت الراهن، أو المرتهن، أو بفقدان الأهلية، فإن مات أي منهما قام وارثه مقامه، و إن فقد أهليته ناب عنه وليه.
المادة الخامسة و الأربعون:
فيما عدا الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة و السفينة و الطائرة و غيرها، ويلغى هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه في هذا النوع من المنقولات.
المادة السادسة و الأربعون:
تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة من تطبيق أحكام هذا النظام.
المادة السابعة و الأربعون:
ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد مرور تسعين يوماً من تاريخ نشره.