«الحياة» تنشر الصيغة النهائية ل«الرهن العقاري» بعد ملاحظات «هيئة الخبراء»

علمت «الحياة» أن هيئة الخبراء في مجلس الوزراء سجلت عدداً من الملاحظات على مشروع قانون الرهن العقاري، منها ملاحظات تتعلق بالصياغة، وأن الهيئة أعادت المشروع مجدداً لمجلس الشورى لدرسه وإقراره بالتصويت عليه بعد عطلة عيد الفطر المبارك، وذلك قبل رفعه إلى المقام السامي.
وحصلت «الحياة» على الصيغة النهائية لمشروع القانون التي أعدتها هيئة الخبراء، ويحتوى المشروع على 47 مادة فصّلت كل أمور الرهن العقاري الذي تترقبه السوق العقارية، ويؤكد العقاريون أنه سيؤدي إلى تنشيط حركة العقار في كل مناطق المملكة.
وتنص المادة الأولى من المشروع على أن «الرهن العقاري المسجل هو عقد يسجل وفق أحكام النظام ويكسب به المرتهن (الدائن) حقاً عينياً معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار»، فيما تنص المادة الثانية على أنه «يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون وأهلاً للتصرف فيه، وأن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلاً عينياً يقدم عقاراً يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه».
وتنص المادة الثالثة على أنه إذا «كان الراهن غير مالك للعقار المرهون كان رهنه موقوفاً على إجازة موثقة من المالك، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن».
وجاءت المادة الرابعة بعد التعديلات النهائية أنه «يجب أن يكون العقار المرهون معيناً موجوداً أو محتمل الوجود مما يصح عينه، وأن يكون العقار المرهون معلوماً علماً نافياً للجهالة مبيناً في عقد الرهن نفسه أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالاً في المزاد العلني، ويجوز رهن منفعة العقار منفصلة من الأصل وتأخذ أحكام رهن الأصل وتسجيله».
فيما أكدت المادة الخامسة من النظام على شمل الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية وغراس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يتفق على غير ذلك.
وتشير المادة السابعة إلى أنه «إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء الذي وقع في نصيبه، وإذا رهن أحد الشركاء حصته فصار نصيبه بعد القسمة أعيناً غير التي رهنها أو وقع في نصيبه شيء منها انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعين هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص، وتخصص المبالغ المستحقة للراهن الناتجة من تعادل الحصص أو من ثمن المرهون لسداد الدين المضمون بالرهن».
وتؤكد المادة الثامنة أنه «لا يجوز للمرتهن طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون إلا بموافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن».
وتوضح المادة التاسعة من النظام أنه «يشترط في مقابل الرهن أن يكون ديناً ثابتاً في الذمة أو موعوداً به محدداً أو عيناً من الأعيان المضمونة على المدين أو ديناً مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي، على أن يحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين»، في حين تؤكد المادة العاشرة أن كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون ما لم يتفق على غير ذلك. وتنص المادة ال 11 على أنه إذا كان العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، جاز التصرف فيه، وإذا لم يكن العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون، ما لم يتفق على خلاف ذلك، ووثق ذلك في صكه وسجله.
ووفقاً لمشروع القانون «يلتزم الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن الاعتراض على جميع ما من شأنه انقاص قيمة المرهون، أو تعريضه للهلاك، أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، وله الرجوع بالنفقات على الراهن». وتنص المادة 14 على أنه «إذا نقصت قيمة المرهون، أو طرأ عليه مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه لهلال أو عيب أو استحقاق، وكان ذلك بتعد أو تفريط أو تدليس ممن بيده الرهن (راهناً كان أم حائزاً)، فللمرتهن حينئذٍ مطالبته بزيادة الرهن بقدر ما نقص منه، أو بتقديم رهن مماثل مكان الرهن الفائت ما لم يحل محله مثله، وإلا ألزم من بيده الرهن بسداد الدين وفقاً لمعايير السداد الباكر، وإذا كان الهلاك أو النقص من غير تعدٍ أو تفريط أو تدليس ممن بيده الرهن، فإن ما بقي من الرهن أو ما حل محله يكون رهناً مكانه وفقاً لمرتبته».
ويشدد المشروع على أنه «إذا كان الراهن كفيلاً عينياً، فلا يجوز التنفيذ على ما سوى الرهن من أموال مالك المرهون غير المدين، وإذا بيع العقار المرهون المكفول به عينياً، فلمالكه الرجوع على المدين، وليس له ذلك قبل التنفيذ على المرهون».
وأجاز المشروع للمرتهن في حال وقوع أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو العيب، أو تجعله غير كافٍ للضمان، أن «يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال، واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر وفق لأحكام القضاء المستعجلة».
ويجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره، ما لم يتفق على خلاف ذلك، وإذا حل أجل الدين وجب أداؤه، فإنْ أدّاه المدين أخذ رهنه، وإن لم يؤدِّه بِيع الرهن بطلب المرتهن، ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه وفقاً لمرتبته شرعاً ونظاماً، فإذا بقي للمرتهن دين حاصص الغرماء في بقية أموال المدين كغيره من الدائنين. ولفت إلى أنه لا يصح أن يشترك في عقد الرهن ما يأتي: أن تكون منافع المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة المرهون على ألا ينتفع بها، وأن يمتلك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين. وفي كلتا الحالتين الرهن صحيح والشرط باطل.
وتنيص المادة 120 على أنه «إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن، ما لم تكن المدة أقل من خمس سنوات فينفذ حينئذ عقد الإيجار ولو سجل بعد عقد الرهن، وإذ كان العقار المرهون غير مسجل وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فيلتزم الراهن بالإفصاح - في عقد الرهن - عن أي حق عيني أصلي أو تبعي على العقار المرهون، فإن ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن نتيجة عدم الإفصاح فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيئ النية فتحرك ضده الدعوى الجزائية وفقاً لنظام مكافحة التزوير».
وأضاف أن أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير يسري من تاريخ تسجيله، ما لم يكن هذا الغير قد اكتسب حقاً عينياً على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن، على أن يقتصر أثر الرهن على الدين المحدد في وثيقة الرهن، مؤكداً أنه «لا يحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل، أو التنازل عن مرتبته إلا بعد قيد ذلك في وثيقة الرهن الأصلي وسجل العقار».
وتوضح المادة 24 أنه «يجوز رهن العقار المسجل لعدد من المرتهنين بالتتابع، وتحدد مرتبة الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله، ويحتفظ بمرتبته حتى يقيد ما يدل على انقضائه في الجهة المختصة نظاماً بالتسجيل، وتستوفي حقوق المرتهنين من ثمة الرهن، أو من المال الذي حل محله وفقاً لمرتبة كل واحد منهم».
ويجيز المشروع للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون، وفقاً للأحكام المقررة في حوالة الحق، كما أن للمرتهن حق تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول الوفاء به وفقاً لمرتبته.
ووفقاً للمشروع «يعد حائزاً للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بعد الرهن - بأي سبب من الأسباب - ملكية هذا العقار، أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن من دون أن يكون مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن»، كما أنه «للمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون وفقاً لنظام التنفيذ».
كما أنه «لحائز العقار المرهون أن يؤدي دين الرهن والنفقات بعد إنذاره، على أن يرجع بما أداه على المدين، وله أن يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق».
وتقول المادة 30 إنه « لحائز العقار المرهون حق تطهيره من كل رهن مسجل، ويكون هذا الحق قائماً للحائز حتى إجراء بيع المرهون، وله أن يعود بما دفعه على المدين».
ولفت إلى أن إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه تتم عند عدم الوفاء بالدين وفقاً لنظام التنفيذ، ويجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن، عُدّ مالكاً للعقار بمقتضى وثيقة ملكيته الأصلية، ويتطهر العقار المرهون من كل حق مسجل عليه إذا دفع الحائز الثمن الذي رست عليه المزايدة به، أو أودعه في حساب المحكمة.
وتنص المادة ال 33 على أنه في حال «رسا مزاد بيع العقار المرهون على غير حائزه، فإنه يكسب ملكيته بمقتضى قرار رسو المزاد عليه، ويتلقى حقه من الحائز، سواء أدخل الحائز في المزاد أم لم يدخل، وإذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة للمالك».
وشدّد على أن لحائز العقار المرهون الحق في أن يعترض على الدين الذي بيع العقار بسببه بجميع ما كان يجوز للمدين أن يعترض به إذا كان الدين مسجلاً بعد وثيقة ملكية الحائز، كما أن للحائز الرجوع بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً، وله أيضاً الرجوع على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند حقه أياً كان السبب في دفع هذه الزيادة، ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم فيما لهم من حقوق المدين، بما في ذلك ما لهم من تأمينات قدمها المدين، دون التأمينات التي قدمها شخص آخر.
وتذكر المادة 37 أن «الرهن تابع للدين، فينفك الرهن بانقضاء جميع الدين الموثق به، وأنه إذا كان الدين قد انقضى ثم عاد لأي سبب موجب لبقائه، رجع الرهن كما كان برجوع الدين، دون مساس بالحقوق المكتسبة للآخرين حسَني النية، وذلك خلال المدة ما بين انقضاء الدين وعودته».
وتنص المادة 38 على أنه «إذا وقع سداد الدين أو بعضه قبل أجله باتفاق العاقدين أو بحكم العقد، أو النظام أو القضاء، فيحط جزء من الدين طبقاً لمعايير السداد المبكر المنصوص عليها في نظام مراقبة شركات التمويل، وإذا تعثر المدين في السداد وباعت المحكمة الرهن قبل حلول الأجل كله، أمرت بسداد الأقساط الحالة للدائن، وأودعت باقي المبلغ في حساب بنكي وللمدين طلب الافراج عن المبلغ إذا قام بالسداد المبكر لباقي مديونيته، أو قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين».