نظرة متفحصة .. لوائح تصكيك أصول الرهن العقاري بالمملكة (3- 3)

لتلك الشركات العقارية التي تهدف لإنشاء كيانات جديدة لتمويل الرهونات العقارية أو حتى البنوك, فإن هذا التحليل يتطرق لمرحلة «سوق المال» ( Capital Market) الجديدة و القائمة على التصكيك.
و اللاعبون الرئيسيون هنا سيكونون شركات التمويل العقاري التي سيسمح لها بتملك حصص لن تزيد مجتمعة على 30 في المئة بالشركة السعودية «لإعادة التمويل العقاري» وكذلك البنوك التي ستشترى أدوات المال هذه التي ستصدرها تلك الشركة التي ستتمسك الحكومة حصة أغلبية بها.
في الأسبوع الماضي تم التحدث بتفاصيل أوسع عن «المرحلة الأولى» الخاصة بالسوق الثانوية للرهونات العقارية، وذلك بداية من نشوء الرهن العقاري من المواطن الى بيع تلك «الحقوق» الى شركة «اعادة التمويل العقاري». و « نقل الحقوق « يعني أن يتم نقل الحق في استيفاء الدين او الرهن او أي حق آخرمن شركة (التمويل العقاري) الى شركة (إعادة التمويل العقاري) والتي بدورها قد تبيعها لطرف آخر.
وهنا تقول اللائحة الصادرة من مؤسسة النقد « يجب أن ينص في عقد التمويل العقاري على حق شركة «التمويل العقاري» في نقل جميع حقوقها الى الغير في السوق الثانوية دون موافقة المستفيد, بما في ذلك حق الرهن و الضمانات الأخرى.»
الآن دعونا نلقي الضوء على كيفية نشوء سوق الصكوك و التصكيك وذلك كنتيجة طبيعية «للمرحلة الأولى».
المرحلة الثانية: أسواق التصكيك العقارية
تهدف الشركة إلى إعادة التمويل العقاري إلى « تأسيس تسهيلات سوق ثانوية لتداول «حقوق» عقود التمويل العقاري وتسهيل تدفق الأموال وذلك بغرض توفير سيولة للسوق الثانوية وتوفير سبل أفضل لشركات التمويل العقاري لتمويل المستفيدين لتملك العقارات السكنية.» وتقصد اللائحة بذلك هي أن عملية «بيع الحقوق» هذه ستساهم في «ازالة» تلك الأصول من الموازنة العامة «Balance sheet « للشركة، وسيساهم هذا في توفير سيولة وتحرير الأصول، وينعكس ذلك على شركة»التمويل العقاري» التي ستستطيع خدمة عملاء أكثر(عبر تقديم المزيد من الرهونات العقارية) من دون اللجوء الى زيادة رأس مالها.
وإذا دفعت شركة «إعادة التمويل العقاري» المبلغ المتفق عليه كاملاً إلى شركة» التمويل العقاري» المنقول منها فلا يصح فسخ هذا النقل أو إلغاؤه بأي طريقة في حال إفلاس شركة التمويل العقاري المنقول منها ولا تعتبر الحقوق المنقولة جزءاً من أصولها حينئذ.»
ومن عمليات شركة « إعادة التمويل العقاري»إصدار صكوك أو أوراق مالية لتمويل أنشطتها بما في ذلك الأوراق المالية العقارية المغطاة والأوراق المالية المضمونة بالأصول وأي أوراق مالية أخرى.
ويقصد بالأوراق «المالية المضمونة بالأصول» الصكوك المدعومة بالأصول (Asset-backed Sukuk ).
وهناك مسميات أخرى له ومنها على سبيل المثال «التصكيك أو التوريق» (securitization ).وتم الإشارة لهذا النوع من الصكوك «الممتازة» في المادة 31 «صكوك دين عادية».
وكلمة «عادية» غير مناسبة هنا لأنها لا تعبر بدقة عن المتانة الائتمانية لهذا النوع من الصكوك. فهذه الصكوك من فئة (Senior Debt ) . نصل الآن للمادة 32 و التي تتحدث عن نوع «ثانوي آخر من الصكوك ( Subordinated Debt ).
وهذه الادوات المالية تكون ثانوية تجاه التزامات الشركة الأخرى بما في ذلك صكوك الدين «العادية».بمعنى أنه يتم الدفع أولا لحملة الصكوك «العادية» قبل حملة الصكوك «الثانوية». وغالبا ماتعرف هذه الصكوك الثانوية بمصطلح «Asset-based Sukuk».
mkhnifer1@gmail.com
*مراقب ومدقق شرعي معتمد من (AAOIFI) ومتخصص في هيكلة الصكوك وخبير مالية إسلامية لمجموعة «ادكوم آكادمي» المصرفية في الولايات المتحدة الأمريكية.