في رصد لمسيرة السوقَيْن بالمملكة خلال السنوات السبع الماضية

24 % نمواً سنوياً للتداولات العقارية في ظل تذبذب سوق الأسهم

للأسواق طبيعة ثابتة وللدورات الاقتصادية مراحل متتالية وما بين مراحلها يحرك سيولة المستثمرين الطمع والخوف في هذا التقرير نحاول تسليط الضوء على اكبر سوقين جذب للسيولة في المملكة هما العقار والأسهم فخلال الفترة مابين 2005 إلى النصف الأول من 2012م وذلك من خلال متغيرين رئيسيين هما السيولة وعدد الصفقات «والأخير هو المؤشر الأهم في هذه الدراسة». كثر الحديث في وسائل الإعلام وفي المجالس الخاصة عن العلاقة بين السوقين ومابين من يؤكد ومن ينفي لا أحد يستطيع أن يرجح وجهة نظر عن أخرى فيبقى الكلام نظرياً وتغيب الأرقام.
السوق العقاري
يتكون السوق العقاري من أربعة قطاعات رئيسية هي الإسكان والمكاتب والفنادق والمراكز التجارية، فبالرغم من الاتجاه المختلف لكل قطاع عن الآخر تبقى الأرض هي العامل المشترك بينهم جميع، سنركز في هذا التقرير على تداولات الأراضي شاملة نوعية السكني والتجاري في مدينة الرياض خلال الفترة أعلاه. ففي 2005 لم يكن لارتفاع أو انخفاض أسعار الأراضي صدى كبير نظراً للقفزات الكبيرة التي كان يحققها سوق الأسهم في الوقت الذي كانت قيمة التداولات العقارية تقفز بحوالي 19% إلا أن مؤشر الصفقات شهد انخفاض 8% خلال 2006 مقارنة ب 2005. وسجلت قيمة التداولات معدل نمو سنوي بحوالي 24% من 2005 الى2011، حيث حافظت قيمة التداولات على وتيرتها الصاعدة فبالرغم من انخفاض قيمة التداولات 34% خلال 2009 وهي الفترة التي شهدت ركود ساد معظم القطاعات العالمية جراء الأزمة المالية إلا أن القطاع استطاع أن يعود مجدداً لتحقيق قيم تداولات عليا جديدة حيث سجل خلال 2010 و 2011 قيم تداولات وصلت إلى 99.4 مليار ريال و 107 مليار ريال على التوالي. وبالنظر للرسم البياني لقيمة التداولات العقارية نجد أنها قفزت 94% خلال 2007 وهو العام الذي تلي انهيار سوق الأسهم مما يعطي دلالة وبشكل واضح على اتجاه السيولة للفرص البديلة.
مؤشر الصفقات العقارية
قفز مؤشر الصفقات العقارية بشكل كبير خلال 2007 حيث سجل ارتفاع 58% مقارنة ب2006، واستمر هذا المؤشر الذي يعطي دلالة كبيرة على اتجاه المستثمرين وسجل معدلات نمو متتالية باستثناء فترة الأزمة المالية والتي انخفض خلالها مؤشر الصفقات بنسبة 9%. وكما هو واضح في الرسم البياني لمؤشر الصفقات العقارية الاتجاه الصاعد له حيث حقق معدل النمو السنوي له 13% وباستبعاد أثر الأزمة المالية فإن النسبة تصل إلى 17%، إلى أنه في2011 تغير هذا الاتجاه وخصوصا في النصف الأخير من العام والذي أثر على مجمل اتجاه القطاع إلى انخفاض 11%.
سوق الأسهم المحلية
بعد أن سجلت قيمة التداولات في سوق الأسهم المحلية اكبر تداولات سنوية لها في تاريخه والتي وصلت إلى 5.2 تريليون ريال خلال 2006 إلى أن انهيار فبراير الشهير والانهيارات المتتالية أعطت قيمة التداولات منحنى سالبًا لها حيث استمر هذا الاتجاه إلى أن تغير هذا الاتجاه في 2011 والذي ارتفعت فيه قيمة التداولات 45% لتقفز إلى 1.1 تريليون مقارنة ب 759 مليار ريال في2010.
مؤشر صفقات الأسهم
بعد أن سجل مؤشر الصفقات في سوق الأسهم المحلية نمو بنسبة 106% خلال2006 إلى أدت الانهيارات المتعاقبة على السوق إلى زعزعة ثقة المستثمرين في السوق وعدم إقبالهم على السوق فاتجه معهم مؤشر الصفقات إلى اتجاه سالب وحاد كما هو واضح في الرسم البياني حيث لم يسجل هذا المؤشر أي نمو إيجابي له منذ عام 2007. إلى انه في 2011 تغير الاتجاه السلبي له إلى اتجاه إيجابي فقفز هذا المؤشر 45%.
معامل الارتباط يوضح العلاقة العكسية القوية بين السوقين
قمنا من خلال هذه التقرير بدراسة العلاقة بين متغيرين هما مؤشر الصفقات العقارية في الرياض منذ 2005 وحتى 2011 وكذلك مؤشر الصفقات في سوق الأسهم خلال نفس الفترة، عن طريق معامل الارتباط (Correlation) لقياس العلاقة بين السوقين ونوعية هذه العلاقة هي طردية أم عكسية أم أن العلاقة بينهما بسيطة، وبعد الدراسة وجدنا أن معامل الارتباط عند -0.92 مما يدل على أن العلاقة بين السوقين علاقة عكسية قوية.
النصف الأول من العام يؤكد العلاقة
سجلت قيمة التداولات في سوق الأسهم خلال هذا العام ارتفاع كبير حيث بلغت تداولات أحد الأيام حوالي 20 مليار ريال وبلغ متوسط قيمة التداولات اليومية لشهر مايو 15 مليار ريال وهو أعلى متوسط تداولات يومية منذ حوالي خمس سنوات والتي انعكست بدورها على مؤشر الصفقات بشكل إيجابي، وفي الوقت نفسه انخفض مؤشر الصفقات العقارية في مدينة الرياض حتى شهر 7-2012 إلى حوالي 49%.
الخلاصة
بعد هذا العرض والعلاقة الواضحة بين السوق العقاري وسوق الأسهم يظهر وبشكل واضح أن السيولة هي المحرك الرئيسي لهذه الأسواق ومن الصعب أن تستطيع السيولة تحريك السوقين في نفس الاتجاه، أما أن يرتفع سوق والآخر يبقى ثابتًا أو أن ينخفض السوقين معا فكل الاحتمالين ممكن، كذلك من الواضح أن حدة التذبذب في السوق العقارية أقل وبشكل واضح منها في سوق الأسهم.
nasser.alkhalaf@hotmail.com